Kétéltűek elhelyezése Maasbommelben, Hollandiában

A Maas folyó mentén fekvő Maasbommel esete azzal a kihívással foglalkozik, hogy árvízzónában kell építeni annak érdekében, hogy alkalmazkodni lehessen a folyók áradásának növekvő kockázatához.

A Maas folyókat várhatóan 12 évente egyszer árasztják el; ezt a kockázatot növeli az éghajlatváltozás. Erre a folyóra vonatkozóan a Holland Meteorológiai Intézet (KNMI - Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) a téli és tavaszi kibocsátások átlagos növekedését vetíti előre, 2050-re legfeljebb közel 20 %-ra, 2085-re pedig közel 25 %-ra. Kivételes árvizek idején (1:1250 előfordulási esély) a maximális folyami vízhozam a 2015. évi 3900 m3/s-ról2050-re várhatóan 4250 és 4450 m3/sközötti tartományra nő (a „mérsékelt” vagy „meleg” forgatókönyvek szerint); és legfeljebb 4750 m^3/s2085-ben („meleg” forgatókönyv) a KNMI14 forgatókönyvekben (Klimaatscenario’s voor Nederland, amely az RCP4.5, az RCP6.0 és az RCP8.5 forgatókönyvre épül, amint azt Klijn et al., 2015, e számadatok forrása ismerteti).

Az 1993-as és 1995-ös áradásokat követően a folyók közelében kijelölt területeket jelölték ki árvízzónának a „Szoba a folyónak” program szerint, amelyben korlátozták az építkezést. A földterület értékes Hollandiában, ami arra ösztönözte Dura Vermeer fejlesztőt és az építészeti és mérnöki vállalatokat (Factor Architecten és Boiten raadgevende ingenieurs), hogy kétéltű házak fejlesztését javasolják az árvízzónákban.

A Maasbommel projekt fő célja az volt, hogy valós környezetben tesztelje és demonstrálja a kétéltű ház koncepcióját, mint konkrét (jelenlegi és jövőbeli) alkalmazkodási megoldást, amely lehetővé teszi a városi településeket és fejlesztéseket az árvízzónákban, ezáltal megőrizve mind a víztároló kapacitást, mind a terület gazdasági értékét. Ez a projekt az alkalmazkodás átalakító erejű megközelítését mutatja be a hagyományos árvízálló infrastruktúrához képest.

A kétéltű házak fejlesztési engedélyének megszerzéséhez több követelménynek megfelelő tervet dolgoztak ki. A házaknak képesnek kellett lenniük arra, hogy függőlegesen felússzanak 5,5 méterig. Ami a biztonságot illeti, a háznak menekülési útvonallal kell rendelkeznie. Ez a kétéltű házak esetében azt jelenti, hogy a házhoz vezető híd önmagában nem elegendő. A menekülési útvonalat akkor is biztosítani kell, ha a ház lebegő helyzetben van. Ezenkívül meg kell felelnie a főszerkezet terhelési kombinációira és a tűzbiztonságra vonatkozó szabványos követelményeknek. Az ártéri házaknak is meg kell felelniük az Országos Vízügyi Törvénynek. A biztonsági követelményeknek való megfelelés érdekében gátat kell beépíteni az ártereken belüli valamennyi építménybe. E követelmények teljesítésének módja befolyásolja azt a kategóriát, amelyben a házat meghatározzák. Ez viszont befolyásolja a jövőbeli lakosok jogait és a ház piaci árát.

Figyelembe véve a kormány igényeit, olyan kialakítást fejlesztettek ki, amely egy fából készült csontvázszerkezetű beton alapból áll. A fát az építmény úszóképességének támogatására használják, mivel ez biztosítja, hogy a teljes szerkezet a lehető legkönnyebb maradjon. A ház alapja egy nagy, üreges betonkocka, amelyet hatalmas acélcsöveken „horgonyoznak”, hogy a házat a helyén tartsák, miközben lehetővé teszik, hogy emelkedő vízszint esetén függőlegesen mozogjon. A lakók nagyon kicsi felfelé és lefelé mozoghatnak, miközben a házban vannak, még akkor is, ha nincs lebegő helyzetben. Ez az építési módszer azt jelenti, hogy a kétéltű házaknak rögzített helyük van, mivel alapítványukon keresztül folyamatosan kapcsolódnak a talajhoz. A házak ebben a tekintetben különböznek a hagyományos lakóhajóktól, amelyek egy teljesen úszó szerkezeten alapulnak, amely hasonló a hajóhoz.

Annak érdekében, hogy a házak ne mozduljanak el a sárban, szükség van egy kis helyre az alap és a talaj között. A vízhez, gázhoz, villamos energiához és egyéb ellátáshoz való csatlakozásnak is rugalmasnak kell lennie, mivel a teljes háznak képesnek kell lennie lebegni. Ezért ezeket a csatlakozásokat a házba rugalmas csöveken keresztül hozzák be, amelyek a vízszinttől függően mozoghatnak. Ez biztosítja, hogy a közművek magas víz esetén is működhessenek. A menekülési útvonalat egy hajó biztosítja, amely lehetővé teszi a lakosok számára, hogy elérjék a partot abban az esetben, ha a ház emelkedett helyzetben van.

A fejlesztők és a tervezők mellett a projektben részt vevő egyéb érdekelt felek a következők:

• Rijkswaterstaat, a holland Környezetvédelmi Minisztérium ügynöksége, amelynek feladata a köz- és vízművek gyakorlati kivitelezése. Ők felelnek az árvízi zónák kezeléséért. A beavatkozás támogatói közé tartoztak, és kifejezetten bevonták őket abba a folyamatba, amelynek célja annak biztosítása, hogy az árvízzónában történő építésre vonatkozó biztonsági követelmények teljesüljenek. A Rijkswaterstaat nemzeti hatóság némi kezdeti habozása ellenére a szabályokat végül úgy igazították ki, hogy építési engedélyeket lehessen szerezni. 2005-ben a Lakásügyi, Területrendezési és Környezetvédelmi Minisztérium bejelentette, hogy 15 árvízveszélyes területen (az ún.
• Nyugat-Maas és Waal önkormányzata, amely a területrendezési tervek kidolgozására, az építési engedélyek és építési szabályzatok kiadására, valamint a földterületek kiosztásának engedélyezésére jogosult helyi önkormányzati szerv. Értékelik az összes alkalmazandó jogszabálynak való megfelelést, ami azt jelenti, hogy nekik kell értelmezniük, hogy a nemzeti követelmények hogyan hatnak a helyi helyzetre. Ez a megfelelés határozza meg az építési engedély jóváhagyását.
• A kétéltű házak lakói, akik nagyon pozitívan reagáltak új lakóhelyükre. Az első lakók jelezték, hogy a kétéltű házban való élet tudatos választás a kalandosabb élethez a természet közepén. Kifejezetten azért választották a házakat, mert képesek ellenállni az árvizeknek.

A fő azonosított sikertényezők a következők:

• A koncepció első valódi tesztje 2011-ben történt, amikor a Maas folyó vize olyan szintre emelkedett, hogy a kétéltű házak először lebegtek. Továbbá lebegő állapotban nem észleltek problémákat. A lakók elmondták, hogy nagyon elégedettek a házukkal.
• Megvalósításuk óta a Maasbommel kétéltű házai nagy figyelmet kaptak a nemzetközi sajtóban. 2010 szeptemberében a Maasbommel projekt elnyerte a Water Wonen & Ruimte díjat (Water Living & Space Award) az építészethez való ikonikus hozzájárulásáért, amely példát mutatott a jövőbeli fejlesztések számára. Maasbommel példaként szolgált egy holland kormánykampányban is, amely az árvízkockázathoz alkalmazkodó építési kísérletekről szólt.
• Dura Vermeer, Factor Architecten és Boiten spin-off projektekben vett részt. Együtt indítottak el egy 32 épületből (4x6 úszó és 4x2 kétéltű otthon) álló projektet a hollandiai Limburg régióban található Ohé en Laak faluban, a „Maasvilla” projektet. Eddig csak 2x6 úszóház épült. A Factor Architecten kétéltű házak építésére is kidolgozott egy tervet a franciaországi Lac de Raby árvízzónáiban. A rotterdami lebegő kiállítási pavilont a Public Domain Architecten és a Deltasync tervezte, és Dura Vermeer Bouw Rotterdam építette 2010-ben.
• A koncepció lehetőséget kínál a mérséklési intézkedések integrálására is. Példa erre hat emissziómentes kétéltű ház fejlesztése IJburgban, amelyeket az Art Zaaijer építészeti ügynökség tervezett. Ezek a házak képesek irányt változtatni, ami különösen alkalmassá teszi őket a napenergia-termelésre.

Bár a maasbommeli kísérleti projekt sikeres volt, a koncepció további bővítése néhány helyszínre korlátozódott. Ez a lassú felvétel ellentétben áll azzal az előrejelzéssel, hogy az úszó házak fontos szerepet fognak játszani a következő 40 évben a 40% -os földhiány kompenzálásában. Az úszó lakáspiacba vetett nagyobb bizalom további fejleményeket ösztönözhet, amelyeket megfelelő szabályozással lehetne támogatni. A potenciális jövőbeli lakosok bizalma függ a lebegő vagy kétéltű lakhatás költségeitől a hagyományos lakhatáshoz képest, a biztosítási lehetőségektől és a lakhatási tipológiától, amelyre engedélyt lehet szerezni. Maasbommel esetében a házak rekreációs státuszt kaptak, mivel a területet a helyi övezeti tervben rekreációs övezetként jelölték ki. Ez korlátozza a házak használatát, például a lakosok csak az év egy részében élhetnek a házban.

Egy másik korlátozás a jövőbeli lakosok hajlandósága arra, hogy kétéltű házban éljenek. A hollandiai Delfti Műszaki Egyetem tanulmánya kimutatta, hogy a már családi házban élő, többnyire magasan képzett emberek érdeklődnek a kétéltű élet iránt. A holland lakáspiac 2008-as válsága potenciálisan tovább csökkentette a potenciális vevők e csoportját, és csökkentette a befektetők úszó lakáspiacba vetett bizalmát. Ez korlátozta a koncepció továbbfejlesztését. A következő szakaszokban leírtak szerint azonban az utóbbi évben a bizalom növekedésére utaló jelek mutatkoznak.

A kétéltű házak Maasbommelben a holland szabványok szerint drágának számítanak. Ezek voltak az első megvalósult kétéltű házak Hollandiában, ezért az összes (előgyártott) építési elemet kifejezetten a projekthez kellett készíteni. Ez magasabb építési költségeket eredményezett. A házakat akkoriban mintegy 320 ezer euróért adták el. Bár a házak meglehetősen nagyok, átlagos alapterületük 120 négyzetméter, ez magas árnak tekinthető egy rekreációs ház számára (azaz a családok nem élhetnek ott egész évben). Különösen azért, mert az átlagos lakóház ára 2005-ben körülbelül 222.000 euró volt Hollandiában. Emellett az új technológia alkalmazása miatt nagyobb volt a kockázat. Ezt az aggodalmat enyhítette Dura Vermeer azzal, hogy 15 éves garanciát ajánlott fel az egyes házak lebegőképességére. A technika szélesebb körű alkalmazása lehetővé tenné, hogy az ilyen típusú házak építése olcsóbbá váljon, és növelje a kereskedelmi érdeklődést.

A magas építési költségek ellenére a koncepció továbbra is érdekes a fejlesztők számára, mivel lehetővé teszi számukra, hogy a vizet „építési területként” használják, ami csökkenti a helyszín előkészítésének költségeit. Az építési terület nagyon értékes a sűrűn lakott területeken, például Hollandiában. Hollandiában a terület előkészítési költségei általában meglehetősen magasak, mivel a talaj nem alkalmas arra, hogy közvetlenül beépítsék, mivel nincs teherbírása. A közvetlen építés miatt a házak idővel elsüllyednek a földbe, ami végül károkat okoz a házban. Ezért ez egy szokásos eljárás a helyszín előkészítésére megerősítésekkel, amelyek meglehetősen drágák és növelik a ház árát. Abban az esetben, ha a vizet építési területként használják, az építmény úszik, és ezért kevésbé függ a talaj teherbíró képességétől. Ezenkívül a ház előregyártott elemei a helyszínen kívül is megépíthetők, ami azt jelenti, hogy a házak kevesebb kellemetlenséggel valósíthatók meg a közeli lakosok számára.

A vízre építés érdekes alternatívát jelenthet az építőipar számára, de eddig az úszó és kétéltű házak költségei magasabbnak bizonyultak, mint egy hagyományos ház építése. Az épületelemek és a tervezési eszközök szabványosítása csökkentheti a költségeket a koncepció nagyobb mértékű elfogadása esetén. A figyelembe vett költségek típusa is befolyásolja a végleges összeget. Például az úszó vagy kétéltű házak építésének árvizekkel szembeni ellenálló képességének költségeit az építés tartalmazza. A hagyományos lakhatás esetében az árvízálló infrastruktúra költségeit a közösség fizeti a vízügyi tanácsok által kivetett adókon keresztül. E költségek hatását és mennyiségét jelenleg nehéz felmérni, mivel Hollandiában csak körülbelül 10 projektet valósítottak meg.

Egy másik felmerült probléma a megfizethető finanszírozás hiánya és az ingatlanpiac általános bizalmatlansága ezekben a nem hagyományos házakban. Mivel nem használhatók állandó lakóhelyként, és az ingatlanok és a hajók között némileg hibrid jellegűek, Hollandiában alig van olyan pénzügyi intézmény, amely hajlandó lenne hagyományos jelzáloghiteleket nyújtani megfizethető kamatlábak mellett. Minden, ami általában rendelkezésre áll, a drágábbak, amelyeket általában a csónakházak megvásárlásának finanszírozására bocsátanak ki. Vannak azonban pozitív jelek a közelmúltban. Úgy tűnik például, hogy ezek a házak megőrizték értéküket, kilábalva a 2008-as ingatlanpiaci válságból. Még mindig az eredeti eladási árhoz közeli áron értékesítenek új egységekként, a Factor Architecten projektért felelős építész szerint. Rámutatott arra is, hogy a projekt fő nem pénzbeli előnye „annak bizonyítéka, hogy a lebegő és kétéltű koncepció idővel vonzó tipológiává válhat. Látjuk, hogy a még folyamatban lévő projektekben máshol is: a Maasbommel sikere miatt a nemzetközi befektetőket még mindig nagyon érdekli a tipológia, bár természetesen nagyon nehéz külföldi szabályozáson belül megvalósítani egy projektet.”

Bár az úszó házak fejlesztési folyamatában részt vevő érdekelt felek lelkesek a koncepció iránt, az új kezdeményezések kidolgozásának tervezési folyamata még mindig nehéz. A fejlesztési folyamatot akadályozó három fő szempont azonosítható.

Az első a szabályok önkormányzat és Rijkswaterstaat általi értelmezésének folyamatos bizonytalansága, ami komoly késedelmeket okozhat az építési folyamatban. Ezt úgy lehetne enyhíteni, ha iránymutatásokat dolgoznának ki a helyi önkormányzatok számára a helyi helyzettel kapcsolatos nemzeti jogszabályok értelmezéséről és végrehajtásáról. A koncepció lassú elfogadásának másik oka az, hogy a fejlesztők nem bíznak a lebegő lakáspiacon. A Maasbommel esetében a projekt a holland minisztérium kísérleti politikai programján keresztül kapott engedélyt a megvalósításra. Ez a program jelenleg véget ért. Ezért egy új projektnek meg kell felelnie a Rijkswaterstaat követelményeinek. Ez azt jelenti, hogy a fejlesztő pénzügyileg felelős a további intézkedések megvalósításáért, hogy kompenzálja a vízáramlás bármilyen akadályát, amelyet a házak okozhatnak. A világos és következetes jogszabályok elősegíthetik az ilyen típusú fejlesztések stabil piacának megteremtését. Végezetül a meglévő földhasználati tervek akadályozhatják az úszó lakhatási koncepció gyakoribb elfogadását is, ezért gyakrabban kell úszó lakhatási koncepciókat tartalmazniuk.

Az úszó és kétéltű házak fejlődése vitát váltott ki jogi státuszukról, mint ház vagy hajó. A ház állapotát a helyi övezeti tervben a helyszínhez rendelt tipológia határozza meg. A Maasbommel esetében a kétéltű házak ezért hivatalosan rekreációs otthon státuszt kaptak. A lakosok kötelezettségei és jogai a ház jogi meghatározásától és attól függnek, hogy megfelel-e a holland lakhatási törvénynek. A fogalommeghatározás befolyásolhatja például a leendő lakosok lakhatással kapcsolatos támogatások kérelmezésére vonatkozó lehetőségeit. 2014-ben a holland államtanács úgy határozott, hogy a lebegő vagy kétéltű ház építési módjának meghatározása a jövőbeli használatuktól függ, nem pedig az építés módjától. Ez azt jelenti, hogy a házaknak építési engedélyt kell kérniük, és meg kell felelniük a holland lakhatási törvénynek és a nemzeti építési törvénynek. Ez további bonyodalmakhoz vezet, mivel a jelenlegi szabályozás és építési szabályzatok nem támogatják az úszó lakhatási követelményeket. E kérdések kezelése érdekében a Lakásügyi és Közszolgálati Minisztérium 2015-ben új jogszabályjavaslatot terjesztett elő. Az úszó és kétéltű házak szabályozása azonban a mai napig nem változott, mivel az NTA 8111 szabványt, amely 2011-re nyúlik vissza, és a szabványos építési szabályokat az úszó otthonok sajátosságaihoz igazította, még nem frissítették.

A közelmúltban Maasbommel önkormányzata elítélte az úszó házak többségének jogellenes állandó birtoklását. A házakat hivatalosan nyaralóként jelölték ki, ami azt jelenti, hogy lakóik nem használhatják állandó lakóhelyként. Ez természetesen egy nagyon csekély jogi kérdés, amely nem kapcsolódik a projekt adaptációs értékéhez, és nem befolyásolja azok általános társadalmi elfogadhatóságát. Közvetetten akár az úszó házak népszerűségének növekedését is jelezheti.

A maasbommeli kétéltű és úszó házakat 1998 és 2004 között tervezték, és 2004 és 2005 között építették.

A kétéltű és úszó házak „állandó épületnek” tekinthetők. Nincs ok arra, hogy bármilyen korlátozást várjunk az életükre, mindaddig, amíg rendszeresen karbantartják őket.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten és Boiten raadgevende ingenieurs

.