Habitação anfíbia em Maasbommel, Países Baixos

O caso de Maasbommel, localizado ao longo do rio Maas, aborda o desafio de construir em uma zona de inundação, a fim de se adaptar a um risco crescente de inundações fluviais.

Prevê-se que os rios Maas sejam inundados uma vez a cada 12 anos; este risco é agravado pelas alterações climáticas. Para este rio, o Instituto Meteorológico Holandês (KNMI - Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) prevê um aumento médio das descargas de inverno e primavera até um máximo de quase 20 % em 2050 e quase 25 % em 2085. Durante inundações excecionais (1:1 250 probabilidades de ocorrência), prevê-se que o caudal máximo do rio aumente aproximadamente de 3900 m3/sem 2015 para um intervalo entre 4250 e 4450 m3/s(de acordo com cenários específicos – «moderado» ou «quente») em 2050; e até 4750 m3/sem 2085 (cenário «quente») nos cenários KNMI14 (Klimaatscenario’s voor Nederland, que se baseiam no RCP4.5, RCP6.0 e RCP8.5, tal como descrito em Klijn et al., 2015, fonte destes valores).

Após as inundações de 1993 e 1995, determinados locais perto dos rios foram designados zonas de inundação, de acordo com o programa “Sala para o rio”, cuja construção foi restringida. O terreno é valioso nos Países Baixos, o que motivou a promotora Dura Vermeer e as empresas de arquitetura e engenharia (Factor Architecten e Boiten raadgevende ingenieurs) a propor o desenvolvimento de casas anfíbias nas zonas de inundação.

O principal objetivo do projeto Maasbommel foi testar e demonstrar o conceito de casa anfíbia em ambiente real, como uma solução de adaptação concreta (atual e futura) para permitir o assentamento e desenvolvimento urbano em zonas inundáveis, preservando ao mesmo tempo a capacidade de armazenamento de água e o valor económico da área. Este projeto demonstra uma abordagem transformadora da adaptação em comparação com as infraestruturas convencionais resilientes às inundações.

Para obter a licença para o desenvolvimento das casas anfíbias, foi elaborado um projeto que atende a vários requisitos. As casas precisavam ser capazes de flutuar verticalmente a 5,5 metros. No que diz respeito à segurança, uma casa deve ter uma rota de fuga. Isto significa que, no caso das casas anfíbias, a ponte que dá acesso à casa não é suficiente por si só. Uma via de fuga também precisa ser fornecida quando a casa está em posição flutuante. Além disso, tem de cumprir os requisitos normalizados aplicáveis às combinações de carga da construção principal e à segurança contra incêndios. As casas construídas nas planícies aluviais também precisam cumprir a Lei Nacional da Água. Para cumprir os requisitos de segurança, é necessário integrar um açude em qualquer construção nas planícies aluviais. A forma como estes requisitos são cumpridos afeta a categoria em que a casa é definida. Isso, por sua vez, afeta os direitos dos futuros residentes e o preço de mercado da casa.

Tendo em conta as exigências do governo, foi desenvolvido um projeto constituído por uma base de betão com uma construção de esqueleto de madeira no topo. A madeira é usada para suportar a capacidade flutuante da construção, uma vez que garante que a construção total permaneça o mais leve possível. A fundação da casa consiste num grande cubo de betão oco, que é «amarrado» em enormes tubos de aço para manter a casa no lugar, permitindo-lhe mover-se verticalmente em caso de subida do nível das águas. Os moradores podem sentir um movimento muito pequeno para cima e para baixo enquanto estão na casa, mesmo quando não está em uma posição flutuante. Este método de construção significa que as casas anfíbias têm um local fixo, pois estão constantemente ligadas ao solo através de sua fundação. As casas diferem a este respeito das casas-barco tradicionais, que são baseadas em uma construção totalmente flutuante que é semelhante a um barco.

Para evitar que as casas se desalojem na lama, há necessidade de algum espaço entre a fundação e o solo. As ligações à água, gás, eletricidade e outras fontes também precisam ser flexíveis, já que toda a casa precisa ser capaz de flutuar. Portanto, essas ligações são trazidas para a casa através de tubulações flexíveis que são capazes de se mover de acordo com o nível da água. Isso garante que os utilitários possam continuar a funcionar em caso de água alta. Uma rota de fuga é assegurada através de um barco para permitir que os residentes cheguem à costa, caso a casa esteja em sua posição elevada.

Além do desenvolvedor e dos projetistas, outras partes interessadas envolvidas no projeto são:

• Rijkswaterstaat, a agência do Ministério do Ambiente neerlandês responsável pela execução prática das obras públicas e das obras hidráulicas. Eles são responsáveis pela gestão das zonas de inundação. Estavam entre os promotores da intervenção e foram especificamente incluídos no processo para garantir que os requisitos de segurança para a construção em uma zona de inundação são atendidos. Apesar de alguma hesitação inicial da autoridade nacional Rijkswaterstaat, as regras foram eventualmente adaptadas para que as licenças de construção pudessem ser obtidas. Em 2005, o Ministério da Habitação, Ordenamento do Território e Ambiente anunciou que aceitaria propostas de estruturas anfíbias e outras resistentes a inundações em 15 áreas propensas a inundações (as chamadas localizações EMAB).
• Município de West Maas e Waal, que é o organismo governamental local autorizado a elaborar planos de urbanização, a fornecer licenças de construção e códigos de construção e a conceder autorizações para a atribuição de terrenos. Avaliam a conformidade com toda a legislação aplicável, o que significa que são responsáveis por fazer interpretações da forma como os requisitos nacionais se traduzem na situação local. Esta conformidade determina a aprovação da licença de construção.
• Os moradores das casas anfíbias, que responderam muito positivamente às suas novas residências. Os primeiros residentes indicaram que viver numa casa anfíbia é uma escolha consciente para uma vida mais aventureira no meio da natureza. Escolheram especificamente as casas pela sua capacidade de resistir às inundações.

Os principais fatores de sucesso identificados são:

• O primeiro teste genuíno do conceito veio em 2011, quando a água do rio Maas aumentou para um nível que fez com que as casas anfíbias flutuassem pela primeira vez. Além disso, em condições flutuantes, não foram detetados problemas. Os moradores afirmaram que estão muito satisfeitos com as suas casas.
• Desde a sua realização, as casas anfíbias em Maasbommel têm recebido muita atenção na imprensa internacional. Em setembro de 2010, o projeto Maasbommel foi galardoado com o Prémio Water Wonen & Ruimte (Water Living & Space Award) pela sua contribuição icónica para a arquitetura que serviu de exemplo para desenvolvimentos futuros. Maasbommel também serviu de exemplo em uma campanha do governo holandês sobre a construção de experimentos de adaptação ao risco de inundação.
• Dura Vermeer, Factor Architecten e Boiten estiveram envolvidos em projetos spin-off. Juntos, lançaram um projeto na aldeia de Ohé en Laak, nas Maas, na região de Limburgo, nos Países Baixos, composto por 32 edifícios (4x6 flutuantes e 4x2 anfíbios), o projeto «Maasvilla». Até agora, apenas 2x6 casas flutuantes foram construídas. A Factor Architecten também desenvolveu um projeto para a construção de casas anfíbias nas zonas de inundação do Lac de Raby, na França. Um pavilhão de exposição flutuante em Roterdã foi projetado pela Public Domain Architecten e Deltasync, e construído por Dura Vermeer Bouw Rotterdam em 2010.
• O conceito também oferece potencial para a integração de medidas de atenuação. Um exemplo é o desenvolvimento de seis casas anfíbias livres de emissões em IJburg, que foram projetadas pela agência de arquitetura Art Zaaijer. Estas casas têm a capacidade de virar a direção, o que as torna especialmente adequadas para a geração de energia solar.

Embora o piloto em Maasbommel tenha sido bem sucedido, a expansão do conceito foi limitada a alguns locais. Esta lenta absorção contrasta com a previsão feita de que as casas flutuantes desempenharão um papel importante na compensação da escassez de terra de 40% nos próximos 40 anos. Uma maior confiança no mercado flutuante da habitação pode estimular novos desenvolvimentos, que poderiam ser apoiados por uma regulamentação adequada. A confiança dos potenciais futuros residentes depende também dos custos da habitação flutuante ou anfíbia em comparação com a habitação tradicional, das possibilidades de seguro e da tipologia de habitação para a qual pode ser obtida uma autorização. No caso de Maasbommel, foi atribuído às casas um estatuto recreativo devido à designação da área como zona recreativa no plano de urbanização local. Isso coloca restrições ao uso das casas, por exemplo, os residentes só estão autorizados a viver na casa parte do ano.

Outra limitação é a vontade dos futuros residentes de viver em uma casa anfíbia. Um estudo da Universidade Técnica de Delft, na Holanda, mostrou que a maioria das pessoas altamente educadas que já viviam em uma casa isolada estavam interessadas em uma vida anfíbia. A crise no mercado imobiliário neerlandês em 2008 reduziu potencialmente ainda mais este grupo de potenciais compradores e diminuiu a confiança dos investidores no mercado imobiliário flutuante. Isto limitou o desenvolvimento do conceito. No entanto, existem sinais de um aumento da confiança no ano mais recente, tal como descrito nas secções seguintes.

As casas anfíbias em Maasbommel são consideradas caras para os padrões holandeses. Foram as primeiras casas anfíbias realizadas na Holanda e, portanto, todos os elementos de construção (pré-fabricados) precisavam ser feitos especificamente para o projeto. Isto levou a custos de construção mais elevados. As casas foram vendidas por cerca de 320 mil euros na época. Embora as casas sejam bastante grandes, com uma área média de 120 metros quadrados, este é considerado um preço alto para uma casa de lazer (ou seja, as famílias não podem viver lá durante todo o ano). Especialmente desde que o preço da casa residencial média em 2005 foi de cerca de 222.000 euros na Holanda. Além disso, verificou-se um risco mais elevado devido à aplicação de novas tecnologias. Esta preocupação foi atenuada pela Dura Vermeer ao oferecer uma garantia de 15 anos para a capacidade flutuante de cada casa. Uma maior adoção da técnica permitiria que a construção deste tipo de casa se tornasse mais barata e aumentasse o interesse comercial.

Apesar dos elevados custos de construção, o conceito continua a ser interessante para os promotores, uma vez que lhes permite utilizar a água como «terreno de construção», reduzindo assim os custos de preparação do local. Os terrenos de construção são muito valiosos em zonas densamente povoadas, como os Países Baixos. Nos Países Baixos, os custos de preparação do local são geralmente bastante elevados, uma vez que o solo não é adequado para ser construído diretamente, uma vez que não tem qualquer capacidade de carga. A construção direta fará com que as casas afundem no chão ao longo do tempo, o que acabará por causar danos à casa. Portanto, é um procedimento padrão para preparar o local através de reforços, que são bastante caros e aumentam o preço da casa. No caso de a água ser usada como terreno de construção, a construção flutua e, portanto, é menos dependente da capacidade de carga do solo. Além disso, os elementos pré-fabricados da casa podem ser construídos fora do local, o que significa que as casas podem ser realizadas com menos incômodo para os moradores próximos.

A construção a partir da água pode ter o potencial de fornecer uma alternativa interessante para a indústria da construção, mas até agora os custos das casas flutuantes e anfíbias provaram ser maiores em comparação com a construção de uma casa tradicional. A normalização dos elementos de construção e das ferramentas de conceção tem potencial para reduzir os custos no caso de uma maior adoção do conceito. Além disso, o tipo de custos tidos em conta afeta o montante final. Por exemplo, os custos para tornar a construção de casas flutuantes ou anfíbias resistentes a inundações estão incluídos na construção. No caso das habitações tradicionais, os custos das infraestruturas resistentes às inundações são pagos pela comunidade através dos impostos cobrados pelas Juntas de Água. O impacto e a quantidade destes custos são difíceis de avaliar neste momento, uma vez que apenas cerca de 10 projetos foram realizados nos Países Baixos.

Outra questão que surgiu foi a indisponibilidade de financiamento acessível e a falta geral de confiança do mercado imobiliário nestas casas não convencionais. Uma vez que não podem ser utilizados como local de residência permanente e têm uma natureza algo híbrida entre bens imóveis e navios, quase não existem instituições financeiras nos Países Baixos dispostas a conceder empréstimos hipotecários tradicionais a taxas de juro acessíveis. Tudo o que está geralmente disponível são os mais caros normalmente emitidos para financiar a compra de casas de barcos. Contudo, há alguns sinais positivos recentes. Por exemplo, parece que estas casas mantiveram o seu valor, recuperando-se da crise do mercado imobiliário de 2008. Eles ainda vendem por um preço próximo ao seu preço de venda original como novas unidades, de acordo com o arquiteto responsável por este projeto na Factor Architecten. Salientou igualmente que o principal benefício não monetário que este projeto pode ter gerado é «a prova de que um conceito flutuante e anfíbio pode ser uma tipologia atrativa ao longo do tempo. Vemos que em projetos ainda em curso noutros locais também: devido ao sucesso de Maasbommel, os investidores internacionais ainda estão muito interessados na tipologia, embora seja obviamente muito difícil realizar um projeto no âmbito da regulamentação no estrangeiro.»

Embora as partes interessadas envolvidas no processo de desenvolvimento de casas flutuantes estejam entusiasmadas com o conceito, o processo de planejamento para o desenvolvimento de novas iniciativas ainda é difícil. Podem ser identificados três aspectos principais que dificultam o processo de desenvolvimento.

O primeiro é a insegurança contínua na interpretação dos regulamentos pelo município e pelo Rijkswaterstaat, o que pode causar sérios atrasos no processo de construção. Tal poderia ser atenuado através da elaboração de orientações para o governo local sobre a interpretação e a aplicação da legislação nacional em relação à situação local. Outra razão para a lenta adoção do conceito é a falta de fé no mercado imobiliário flutuante por parte dos incorporadores. No caso de Maasbommel, o projecto obteve autorização para a sua realização através de um programa de política experimental do Ministério neerlandês. Este programa já terminou. Por conseguinte, um novo projeto teria de cumprir os requisitos do Rijkswaterstaat. Isto significa que o promotor é financeiramente responsável pela realização de medidas adicionais para compensar qualquer obstáculo ao fluxo de água que as casas possam causar. Uma legislação clara e coerente poderia ajudar a criar um mercado estável para este tipo de desenvolvimentos. Por último, os planos de utilização dos solos existentes podem também constituir um obstáculo à adoção mais frequente do conceito de habitação flutuante e, por conseguinte, devem incluir mais frequentemente conceitos de habitação flutuante.

O desenvolvimento da habitação flutuante e anfíbia incendiou um debate sobre o seu estatuto jurídico como uma casa ou um barco. O status de uma casa é definido pela tipologia atribuída a um local no plano de zoneamento local. No caso de Maasbommel, as casas anfíbias receberam oficialmente o estatuto de casa de recreio. Os deveres e direitos dos residentes dependem da definição legal da casa e da sua conformidade com a Lei da Habitação neerlandesa. A definição pode, por exemplo, afetar as possibilidades de os futuros residentes solicitarem subsídios relacionados com a habitação. Em 2014, o Conselho de Estado neerlandês decidiu que a definição de uma casa flutuante ou anfíbia como construção deve depender da sua utilização futura e não do seu modo de construção. Isto significa que as casas têm de solicitar uma licença de construção e cumprir a regulamentação da Lei Holandesa da Habitação e do Código Nacional da Construção. Isto leva a complicações adicionais, uma vez que a regulamentação e os códigos de construção atuais não apoiam os requisitos de habitação flutuante. Para resolver estas questões, o Ministério da Habitação e da Função Pública apresentou uma nova proposta legislativa em 2015. No entanto, até à data, a regulamentação das casas flutuantes e anfíbias não foi alterada, uma vez que a norma NTA 8111, que remonta a 2011 e converte os regulamentos de construção normalizados para as especificidades das casas flutuantes, ainda não foi atualizada.

Recentemente, o município de Maasbommel denunciou a ocupação permanente ilegal da maioria das casas flutuantes. As casas foram oficialmente designadas como casas de férias, o que implica que não podem ser usadas como residência permanente pelos seus habitantes. Trata-se, evidentemente, de uma questão jurídica muito menor, não relacionada com o valor de adaptação do projeto e que não afeta a sua aceitabilidade social global. Indiretamente, pode até ser sinal de um aumento na popularidade das casas flutuantes.

As casas anfíbias e flutuantes em Maasbommel foram projetadas entre 1998 e 2004 e construídas entre 2004 e 2005.

As casas anfíbias e flutuantes podem ser consideradas «edifícios permanentes». Não há razão para esperar quaisquer limitações à sua vida, desde que sejam mantidas regularmente.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten e Boiten raadgevende ingenieurs

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