Amfibijsko ohišje v Maasbommelu na Nizozemskem

Primer Maasbommela, ki se nahaja ob reki Maas, obravnava izziv gradnje na poplavnem območju, da bi se prilagodili vse večjemu tveganju poplavljanja rek.

Pričakuje se, da bodo reke Maas poplavljene enkrat na 12 let; Podnebne spremembe povečujejo to tveganje. Nizozemski meteorološki inštitut (KNMI - Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) za to reko predvideva povprečno povečanje zimskih in spomladanskih izpustov do največ 20 % leta 2050 in skoraj 25 % leta 2085. Med izjemnimi poplavami (1:1 250 možnosti pojava) se pričakuje, da se bo največji rečni pretok povečal približno s 3 900 m3/sleta 2015 na razpon med 4250 in 4450 m3/s(glede na posebne scenarije – „zmerno“ ali „toplo“) leta 2050; in do 4750 m3/sv letu 2085 (scenarij „toplo“) v scenarijih KNMI14 (Klimaatscenario’s voor Nederland, ki temelji na RCP4.5, RCP6.0 in RCP8.5, kot je opisano v Klijn et al., 2015, vir teh podatkov).

Po poplavah leta 1993 in 1995 so bila izbrana območja v bližini rek določena za poplavna območja v skladu s programom „Soba za reko“, v katerem je bila gradnja omejena. Zemljišče je dragoceno na Nizozemskem, kar je spodbudilo razvijalca Dura Vermeer in arhitekturna in inženirska podjetja (Factor Architecten in Boiten raadgevende ingenieurs), da predlagajo razvoj amfibijskih hiš na poplavnih območjih.

Glavni cilj projekta Maasbommel je bil preizkusiti in prikazati koncept amfibijske hiše v realnem okolju kot konkretne (sedanje in prihodnje) prilagoditvene rešitve, ki omogoča urbano poselitev in razvoj na poplavnih območjih, s čimer se hkrati ohranjata zmogljivost shranjevanja vode in ekonomska vrednost območja. Ta projekt prikazuje preobrazbeni pristop k prilagajanju v primerjavi s konvencionalno infrastrukturo, odporno na poplave.

Za pridobitev dovoljenja za razvoj amfibijskih hiš je bil izdelan načrt, ki izpolnjuje več zahtev. Hiše so morale plavati navpično do 5,5 metra. Kar zadeva varnost, mora imeti hiša pot za izhod v sili. To pomeni, da v primeru amfibijskih hiš most, ki omogoča dostop do hiše, sam po sebi ne zadostuje. Prav tako je treba zagotoviti pot za izhod v sili, ko je hiša v plavajočem položaju. Poleg tega mora izpolnjevati standardne zahteve za kombinacije obremenitev glavne konstrukcije in požarne varnosti. Hiše, zgrajene na poplavnih ravnicah, morajo biti skladne tudi z nacionalnim zakonom o vodah. Da bi izpolnili varnostne zahteve, je treba v vsako konstrukcijo na poplavnih ravnicah vključiti jez. Način izpolnjevanja teh zahtev vpliva na kategorijo, v kateri je hiša opredeljena. To pa vpliva na pravice bodočih stanovalcev in tržno ceno hiše.

Ob upoštevanju zahtev vlade je bila razvita zasnova, sestavljena iz betonske podlage z leseno skeletno konstrukcijo na vrhu. Les se uporablja za podporo plavajoče zmogljivosti konstrukcije, saj zagotavlja, da celotna konstrukcija ostane čim lažja. Temelj hiše je velika, votla betonska kocka, ki je „privezana“ na ogromne jeklene cevi, da hiša ostane na svojem mestu, hkrati pa se lahko v primeru dviganja vodostaja premika navpično. Prebivalci lahko čutijo zelo majhno gibanje navzgor in navzdol, medtem ko so v hiši, tudi če ni v plavajočem položaju. Ta način gradnje pomeni, da imajo amfibijske hiše fiksno lokacijo, saj so prek temeljev stalno povezane s tlemi. Hiše se v tem pogledu razlikujejo od tradicionalnih hišnih čolnov, ki temeljijo na popolnoma plavajoči konstrukciji, ki je podobna čolnu.

Da bi preprečili, da bi se hiše izpodrinile v blatu, je potrebno nekaj prostora med temeljem in tlemi. Priključki na vodo, plin, elektriko in druge zaloge morajo biti tudi prilagodljivi, saj mora biti celotna hiša sposobna plavati. Zato se te povezave pripeljejo v hišo s prilagodljivimi cevmi, ki se lahko premikajo glede na vodostaj. To zagotavlja, da lahko komunalna podjetja še naprej delujejo v primeru visoke vode. Pot za izhod v sili je zagotovljena s čolnom, ki prebivalcem omogoča, da dosežejo obalo, če je hiša v dvignjenem položaju.

Poleg razvijalcev in oblikovalcev so v projekt vključeni tudi drugi deležniki:

• Rijkswaterstaat, agencija nizozemskega ministrstva za okolje, zadolžena za praktično izvedbo javnih in vodovodnih del. Odgovorni so za upravljanje poplavnih območij. Bili so med pobudniki intervencije in so bili posebej vključeni v postopek za zagotovitev, da so izpolnjene varnostne zahteve za gradnjo na poplavnem območju. Kljub začetnemu oklevanju nacionalnega organa Rijkswaterstaat so bila pravila sčasoma prilagojena tako, da je bilo mogoče pridobiti gradbena dovoljenja. Leta 2005 je Ministrstvo za stanovanja, prostor in okolje napovedalo, da bo sprejelo predloge za amfibijske in druge proti poplavam odporne strukture na 15 poplavnih območjih (tako imenovane lokacije EMAB).
• občina West Maas in Waal, ki je lokalni vladni organ, pooblaščen za pripravo prostorskih načrtov, dobavo gradbenih dovoljenj in gradbenih predpisov ter izdajo dovoljenj za dodelitev zemljišč. Ocenjujejo skladnost z vso veljavno zakonodajo, kar pomeni, da so zadolženi za razlago, kako se nacionalne zahteve prenašajo na lokalne razmere. Ta skladnost določa odobritev gradbenega dovoljenja.
• Prebivalci amfibijskih hiš, ki so se zelo pozitivno odzvali na svoje nove rezidence. Prvi prebivalci so navedli, da je življenje v amfibijski hiši zavestna izbira za bolj pustolovsko življenje sredi narave. Hiše so posebej izbrali zaradi svoje sposobnosti, da se uprejo poplavam.

Glavni opredeljeni dejavniki uspeha so:

• Prvi pravi preizkus koncepta je prišel leta 2011, ko se je voda reke Maas povečala na raven, ki je povzročila, da so amfibijske hiše prvič plavale. Tudi v plavajočem stanju ni bilo ugotovljenih težav. Prebivalci so dejali, da so zelo zadovoljni s svojimi domovi.
• Od njihove realizacije so amfibijske hiše v Maasbommelu prejele veliko pozornosti v mednarodnem tisku. Septembra 2010 je bil projekt Maasbommel nagrajen z nagrado Water Wonen & Ruimte Award (Water Living & Space Award) za svoj ikonični prispevek k arhitekturi, ki je zgled za prihodnji razvoj. Maasbommel je služil tudi kot primer v kampanji nizozemske vlade o gradnji poskusov prilagajanja poplavni ogroženosti.
• Dura Vermeer, Factor Architecten in Boiten so bili vključeni v spin-off projekte. Skupaj sta začela projekt „Maasvilla“ v vasi Ohé en Laak na Maas v regiji Limburg na Nizozemskem, ki ga sestavlja 32 stavb (4 x 6 plavajočih in 4 x 2 amfibijskih domov). Doslej je bilo zgrajenih le 2x6 plavajočih hiš. Factor Architecten je razvil tudi zasnovo za gradnjo amfibijskih hiš v poplavnih območjih Lac de Raby v Franciji. Plavajoči razstavni paviljon v Rotterdamu sta zasnovala Public Domain Architecten in Deltasync, leta 2010 pa ga je zgradil Dura Vermeer Bouw Rotterdam.
• Koncept ponuja tudi možnosti za vključitev blažilnih ukrepov. Primer je razvoj šestih brezemisijskih amfibijskih hiš v IJburgu, ki jih je zasnovala arhitekturna agencija Art Zaaijer. Te hiše imajo sposobnost obračanja smeri, zaradi česar so še posebej primerne za proizvodnjo sončne energije.

Čeprav je bil pilotni projekt v Maasbommelu uspešen, je bila nadaljnja širitev koncepta omejena na nekaj lokacij. Ta počasna absorpcija je v nasprotju z napovedjo, da bodo plavajoče hiše v naslednjih 40 letih igrale pomembno vlogo pri kompenziranju 40-odstotnega pomanjkanja zemljišč. Večje zaupanje v spremenljivi stanovanjski trg lahko spodbudi nadaljnji razvoj, ki bi ga bilo mogoče podpreti z ustrezno ureditvijo. Zaupanje potencialnih bodočih stanovalcev je odvisno tudi od stroškov plavajočih ali amfibijskih stanovanj v primerjavi s tradicionalnimi stanovanji, možnosti zavarovanja in tipologije stanovanj, za katere je mogoče pridobiti dovoljenje. V primeru Maasbommela je bil hišam dodeljen rekreacijski status, ker je bilo območje v lokalnem prostorskem načrtu določeno kot rekreacijsko območje. To pomeni omejitve glede uporabe hiš, na primer stanovalci lahko živijo v hiši samo del leta.

Druga omejitev je pripravljenost bodočih prebivalcev, da živijo v amfibijski hiši. Študija Tehnične univerze v Delftu na Nizozemskem je pokazala, da so bili večinoma visoko izobraženi ljudje, ki že živijo v samostojni hiši, zainteresirani za amfibijsko življenje. Kriza na nizozemskem stanovanjskem trgu leta 2008 je potencialno še dodatno zmanjšala to skupino potencialnih kupcev in zmanjšala zaupanje vlagateljev v spremenljiv stanovanjski trg. To je omejilo nadaljnji razvoj koncepta. Vendar pa obstajajo znaki povečanega zaupanja v zadnjem letu, kot je opisano v naslednjih razdelkih.

Amfibijske hiše v Maasbommelu veljajo za drage za nizozemske standarde. To so bile prve realizirane amfibijske hiše na Nizozemskem, zato je bilo treba vse (predfab) gradbene elemente izdelati posebej za projekt. To je povzročilo višje stroške gradnje. Hiše so bile takrat prodane za približno 320.000 evrov. Čeprav so hiše precej velike s povprečno tlorisno površino 120 kvadratnih metrov, se to šteje za visoko ceno za rekreacijsko hišo (tj. Še posebej, ker je bila cena povprečne stanovanjske hiše leta 2005 na Nizozemskem približno 222.000 evrov. Poleg tega je bilo tveganje večje zaradi uporabe nove tehnologije. To težavo je ublažil Dura Vermeer, ki je ponudil 15-letno garancijo za plavajočo sposobnost vsake hiše. Večja uporaba tehnike bi omogočila, da bi gradnja te vrste hiše postala cenejša in povečala komercialni interes.

Kljub visokim stroškom gradnje je ta koncept še vedno zanimiv za razvijalce, saj jim omogoča uporabo vode kot „gradbenega zemljišča“, s čimer se zmanjšajo stroški priprave lokacije. Gradbena zemljišča so zelo dragocena na gosto poseljenih območjih, kot je Nizozemska. Na Nizozemskem so stroški priprave lokacije običajno precej visoki, ker tla niso primerna za neposredno gradnjo, saj nimajo nosilnosti. Neposredna gradnja bo povzročila, da se bodo hiše sčasoma potopile v tla, kar bo na koncu povzročilo škodo hiši. Zato je standardni postopek za pripravo mesta z ojačitvami, ki so precej drage in povečujejo ceno hiše. Če se voda uporablja kot tla za gradnjo, ta plava in je zato manj odvisna od nosilnosti tal. Poleg tega se lahko montažni elementi hiše zgradijo zunaj lokacije, kar pomeni, da se hiše lahko realizirajo z manj neprijetnosti za bližnje prebivalce.

Gradnja na vodi bi lahko bila zanimiva alternativa za gradbeno industrijo, vendar so se do zdaj stroški plavajočih in amfibijskih hiš izkazali za višje v primerjavi z gradnjo tradicionalne hiše. Standardizacija gradbenih elementov in orodij za načrtovanje lahko zmanjša stroške v primeru širšega sprejetja koncepta. Tudi vrsta stroškov, ki se upoštevajo, vpliva na končni znesek. Stroški gradnje plavajočih ali amfibijskih hiš, ki so odporne proti poplavam, so na primer vključeni v gradnjo. V primeru tradicionalnih stanovanj stroške infrastrukture, odporne na poplave, plača skupnost z davki, ki jih pobirajo odbori za vodo. Učinek in količino teh stroškov je trenutno težko oceniti, saj je bilo na Nizozemskem izvedenih le približno 10 projektov.

Drugo vprašanje, ki se je pojavilo, je nerazpoložljivost cenovno dostopnega financiranja in splošno pomanjkanje zaupanja nepremičninskega trga v te nekonvencionalne hiše. Ker se ne morejo uporabljati kot stalno prebivališče in so nekoliko hibridne narave med nepremičninami in plovili, na Nizozemskem skoraj ni finančnih institucij, ki bi bile pripravljene zagotavljati tradicionalna hipotekarna posojila po dostopnih obrestnih merah. Vse, kar je na splošno na voljo, so dražji tisti, ki se običajno izdajo za financiranje nakupa čolnarnic. Vendar pa obstajajo nekateri nedavni pozitivni signali. Zdi se na primer, da so te hiše ohranile svojo vrednost in okrevale po krizi nepremičninskega trga leta 2008. Še vedno prodajajo po ceni, ki je blizu njihovi prvotni prodajni ceni kot nove enote, po mnenju arhitekta, ki je odgovoren za ta projekt pri Factor Architecten. Poudaril je tudi, da je glavna nedenarna korist, ki bi jo ta projekt lahko prinesel, „dokaz, ki ga ta projekt zagotavlja, da je plavajoči in amfibijski koncept sčasoma lahko privlačna tipologija. Opažamo, da pri projektih, ki še potekajo tudi drugod: zaradi uspeha Maasbommela se mednarodni vlagatelji še vedno zelo zanimajo za tipologijo, čeprav je seveda zelo težko uresničiti projekt v okviru predpisov v tujini.“

Čeprav so deležniki, ki sodelujejo v procesu razvoja plavajočih hiš, navdušeni nad konceptom, je postopek načrtovanja za razvoj novih pobud še vedno težaven. Opredeliti je mogoče tri glavne vidike, ki ovirajo razvojni proces.

Prva je stalna negotovost pri razlagi predpisov s strani občine in Rijkswaterstaata, kar lahko povzroči resne zamude v postopku gradnje. To bi bilo mogoče ublažiti z oblikovanjem smernic za lokalno upravo o razlagi in izvajanju nacionalne zakonodaje v zvezi z lokalnimi razmerami. Drug razlog za počasno sprejetje koncepta je pomanjkanje zaupanja razvijalcev v plavajoči stanovanjski trg. V primeru Maasbommela je projekt pridobil dovoljenje za izvedbo prek eksperimentalnega političnega programa nizozemskega ministrstva. Ta program se je trenutno končal. Zato bi moral nov projekt izpolnjevati zahteve Rijkswaterstaat. To pomeni, da je razvijalec finančno odgovoren za izvedbo dodatnih ukrepov za kompenzacijo morebitnih ovir vodnega toka, ki bi jih lahko povzročile hiše. Jasna in dosledna zakonodaja bi lahko pripomogla k oblikovanju stabilnega trga za tovrstne dogodke. Nazadnje, obstoječi načrti rabe zemljišč lahko prav tako ovirajo pogostejše sprejemanje koncepta plavajočih stanovanj in bi zato morali pogosteje vključevati koncepte plavajočih stanovanj.

Razvoj plavajočih in amfibijskih stanovanj je sprožil razpravo o njihovem pravnem statusu hiše ali čolna. Status hiše je opredeljen s tipologijo, dodeljeno lokaciji v lokalnem prostorskem načrtu. V primeru Maasbommela so amfibijske hiše tako uradno dobile status rekreacijskega doma. Dolžnosti in pravice stanovalcev so odvisne od pravne opredelitve hiše in njene skladnosti z nizozemskim stanovanjskim zakonom. Opredelitev lahko na primer vpliva na možnosti prihodnjih rezidentov, da zaprosijo za subvencije v zvezi s stanovanji. Nizozemski državni svet je leta 2014 odločil, da bi morala biti opredelitev plavajoče ali amfibijske hiše kot gradnje odvisna od njihove prihodnje uporabe in ne od načina gradnje. To pomeni, da morajo hiše zaprositi za gradbeno dovoljenje in izpolnjevati predpise nizozemskega stanovanjskega zakona in nacionalnega gradbenega zakonika. To povzroča nadaljnje zaplete, saj sedanji predpisi in gradbeni predpisi ne podpirajo zahtev glede plavajočih stanovanj. Za obravnavo teh vprašanj je ministrstvo za stanovanjska vprašanja in javno upravo leta 2015 izdalo nov zakonodajni predlog. Vendar se ureditev plavajočih in amfibijskih hiš do zdaj ni spremenila, saj standard NTA 8111 iz leta 2011, ki standardne gradbene predpise spreminja v posebnosti plavajočih hiš, še ni bil posodobljen.

Občina Maasbommel je nedavno obsodila nezakonito stalno zasedbo večine plavajočih hiš. Hiše so bile uradno določene kot počitniške hiše, kar pomeni, da jih njihovi prebivalci ne morejo uporabljati kot stalno prebivališče. To je seveda zelo majhno pravno vprašanje, ki ni povezano s prilagoditveno vrednostjo projekta in ne vpliva na njihovo splošno družbeno sprejemljivost. Posredno lahko celo signalizira povečanje priljubljenosti plavajočih hiš.

Amfibijske in plavajoče hiše v Maasbommelu so bile zasnovane med letoma 1998 in 2004 ter zgrajene med letoma 2004 in 2005.

Amfibijske in plavajoče hiše se lahko štejejo za „trajno zgradbo“. Nobenega razloga ni, da bi pričakovali kakršne koli omejitve za njihovo življenjsko dobo, dokler se redno vzdržujejo.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten in Boiten raadgevende ingenieurs

.