Viviendas anfibias en Maasbommel, Países Bajos

El caso de Maasbommel, ubicado a lo largo del río Maas, aborda el desafío de construir en una zona de inundación para adaptarse a un riesgo creciente de inundación del río.

Se espera que los ríos Maas se inunden una vez cada 12 años; este riesgo se ve incrementado por el cambio climático. Para este río, el Instituto Meteorológico Holandés (KNMI - Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) proyecta un aumento promedio de los vertidos de invierno y primavera hasta un máximo de casi el 20% en 2050 y casi el 25% en 2085. Durante inundaciones excepcionales (1:1.250 probabilidades de ocurrencia), se espera que el caudal máximo del río aumente aproximadamente de 3.900 m^3/sen 2015 a un rango entre 4250 y 4450 m^3/s(según escenarios específicos: «moderado» o «cálido») en 2050; y hasta 4750 m^3/sen 2085 (escenario «cálido») en los escenarios KNMI14 (Klimaatscenario’s voor Nederland, que se basa en RCP4.5, RCP6.0 y RCP8.5, tal como se describe en Klijn et al., 2015, fuente de estas cifras).

Tras las inundaciones de 1993 y 1995, determinados lugares cercanos a los ríos fueron designados zonas de inundación, de acuerdo con el programa «Habitación para el río», en el que se restringió la construcción. La tierra es valiosa en los Países Bajos, lo que motivó a la promotora Dura Vermeer y a las empresas de arquitectura e ingeniería (Factor Architecten y Boiten raadgevende ingenieurs) a proponer el desarrollo de casas anfibias en las zonas de inundación.

El objetivo principal del proyecto Maasbommel fue probar y demostrar el concepto de casa anfibia en un entorno real, como una solución de adaptación concreta (actual y futura) para permitir el asentamiento urbano y el desarrollo en zonas de inundación, preservando al mismo tiempo tanto la capacidad de almacenamiento de agua como el valor económico de la zona. Este proyecto demuestra un enfoque transformador de la adaptación en comparación con la infraestructura convencional resistente a las inundaciones.

Para obtener el permiso para el desarrollo de las casas anfibias, se elaboró un diseño que cumple con varios requisitos. Las casas necesitaban poder flotar verticalmente hasta 5,5 metros. Con respecto a la seguridad, una casa debe tener una ruta de escape. Esto significa en el caso de las casas anfibias que el puente que proporciona acceso a la casa no es suficiente por sí mismo. También se debe proporcionar una ruta de escape cuando la casa está en posición flotante. Además, debe cumplir con los requisitos estándar para las combinaciones de carga de la construcción principal y la seguridad contra incendios. Las casas construidas en las llanuras aluviales también deben cumplir con la Ley Nacional del Agua. Para cumplir con los requisitos de seguridad, un vertedero debe integrarse en cualquier construcción dentro de las llanuras aluviales. La forma en que se cumplen estos requisitos afecta a la categoría en la que se define la casa. Esto a su vez afecta los derechos de los futuros residentes y el precio de mercado de la casa.

Teniendo en cuenta las demandas del gobierno, se desarrolló un diseño que consiste en una base de hormigón con una construcción de esqueleto de madera en la parte superior. La madera se utiliza para apoyar la capacidad flotante de la construcción, ya que garantiza que la construcción total permanezca lo más ligera posible. La base de la casa consiste en un cubo de hormigón grande y hueco, que está amarrado en enormes tuberías de acero para mantener la casa en su lugar, al tiempo que le permite moverse verticalmente en caso de aumento del nivel del agua. Los residentes pueden sentir un movimiento muy pequeño hacia arriba y hacia abajo mientras están en la casa, incluso cuando no está en una posición flotante. Este método de construcción significa que las casas anfibias tienen una ubicación fija, ya que están constantemente conectadas al suelo a través de sus cimientos. Las casas difieren en este sentido de las casas flotantes tradicionales, que se basan en una construcción totalmente flotante que es similar a un barco.

Para evitar que las casas se desprendan en el barro, es necesario un poco de espacio entre los cimientos y el suelo. Las conexiones a agua, gas, electricidad y otros suministros también deben ser flexibles, ya que toda la casa debe poder flotar. Por lo tanto, estas conexiones se introducen en la casa a través de tuberías flexibles que pueden moverse dependiendo del nivel del agua. Esto asegura que los servicios públicos puedan seguir funcionando en caso de agua alta. Se garantiza una ruta de escape a través de un barco para permitir a los residentes llegar a la orilla en caso de que la casa esté en su posición elevada.

Además del desarrollador y los diseñadores, otras partes interesadas involucradas en el proyecto son:

• Rijkswaterstaat, la agencia del Ministerio de Medio Ambiente holandés encargada de la ejecución práctica de obras públicas y hidráulicas. Son responsables de la gestión de las zonas de inundación. Fueron uno de los promotores de la intervención y se incluyeron específicamente en el proceso para garantizar que se cumplan los requisitos de seguridad para la construcción en una zona de inundación. A pesar de algunas dudas iniciales de la autoridad nacional Rijkswaterstaat, las reglas finalmente se adaptaron para que se pudieran obtener permisos de construcción. En 2005, el Ministerio de Vivienda, Planificación Espacial y Medio Ambiente anunció que aceptaría propuestas de estructuras anfibias y otras estructuras resistentes a las inundaciones en 15 áreas propensas a las inundaciones (las llamadas ubicaciones EMAB).
• Municipio de West Maas y Waal, que es el organismo gubernamental local autorizado para redactar planes de zonificación, suministrar permisos de construcción y códigos de construcción y otorgar permisos para la asignación de tierras. Evaluan el cumplimiento de toda la legislación aplicable, lo que significa que están encargados de hacer interpretaciones de cómo los requisitos nacionales se traducen en la situación local. Este cumplimiento determina la aprobación del permiso de construcción.
• Los residentes de las casas anfibias, que respondieron muy positivamente a sus nuevas residencias. Los primeros residentes indicaron que vivir en una casa anfibia es una elección consciente para una vida más aventurera en medio de la naturaleza. Específicamente eligieron las casas por su capacidad para resistir las inundaciones.

Los principales factores de éxito identificados son:

• La primera prueba genuina del concepto se produjo en 2011, cuando el agua del río Maas aumentó a un nivel que hizo que las casas anfibias flotaran por primera vez. Además, en condiciones flotantes no se detectaron problemas. Los residentes han declarado que están muy satisfechos con sus casas.
• Desde su realización, las casas anfibias en Maasbommel han recibido mucha atención en la prensa internacional. En septiembre de 2010, el proyecto Maasbommel fue galardonado con el Premio Water Wonen & Ruimte (Water Living & Space Award) por su contribución icónica a la arquitectura que dio ejemplo para futuros desarrollos. Maasbommel también sirvió como ejemplo en una campaña del gobierno holandés sobre la construcción de experimentos de adaptación al riesgo de inundación.
• Dura Vermeer, Factor Architecten y Boiten han participado en proyectos spin-off. Juntos pusieron en marcha un proyecto en el pueblo Ohé en Laak en Maas, en la región de Limburgo, en los Países Bajos, que consta de 32 edificios (4x6 flotantes y 4x2 anfibios), el proyecto «Maasvilla». Sólo 2x6 casas flotantes fueron construidas hasta ahora. Factor Architecten también desarrolló un diseño para la construcción de casas anfibias en las zonas de inundación de Lac de Raby en Francia. Un pabellón de exposición flotante en Rotterdam fue diseñado por Public Domain Architecten y Deltasync, y construido por Dura Vermeer Bouw Rotterdam en 2010.
• El concepto también ofrece potencial para la integración de medidas de mitigación. Un ejemplo es el desarrollo de seis casas anfibias libres de emisiones en IJburg, que fueron diseñadas por la agencia de arquitectura Art Zaaijer. Estas casas tienen la capacidad de girar en dirección, lo que las hace especialmente adecuadas para la generación de energía solar.

Aunque el piloto en Maasbommel ha tenido éxito, la expansión adicional del concepto se ha limitado a unos pocos lugares. Esta lenta absorción contrasta con la predicción hecha de que las casas flotantes desempeñarán un papel importante en la compensación del déficit de tierra del 40% en los próximos 40 años. Una mayor confianza en el mercado flotante de la vivienda puede estimular nuevos desarrollos, que podrían apoyarse mediante una regulación adecuada. La confianza de los futuros residentes potenciales también depende de los costos de la vivienda flotante o anfibia en comparación con la vivienda tradicional, las posibilidades de seguro y la tipología de vivienda para la que se puede obtener un permiso. En el caso de Maasbommel, a las casas se les asignó un estado recreativo debido a la designación del área como zona recreativa en el plan de zonificación local. Esto plantea restricciones en el uso de las casas, por ejemplo, a los residentes solo se les permite vivir en la casa parte del año.

Otra limitación es la disposición de los futuros residentes a vivir en una casa anfibia. Un estudio realizado por la Universidad Técnica de Delft en los Países Bajos mostró que la mayoría de las personas altamente educadas que ya vivían en una casa unifamiliar estaban interesadas en la vida anfibia. La crisis del mercado inmobiliario neerlandés en 2008 podría reducir aún más este grupo de compradores potenciales y disminuir la confianza de los inversores en el mercado inmobiliario flotante. Esto ha limitado el desarrollo ulterior del concepto. Sin embargo, hay señales de una mayor confianza en los últimos años, como se describe en las siguientes secciones.

Las casas anfibias en Maasbommel se consideran caras para los estándares holandeses. Fueron las primeras casas anfibias realizadas en los Países Bajos y, por lo tanto, todos los elementos de construcción (prefabricados) debían fabricarse específicamente para el proyecto. Esto llevó a mayores costos de construcción. Las casas se vendieron por alrededor de 320.000 euros en ese momento. Aunque las casas son bastante grandes con una superficie media de 120 metros cuadrados, esto se considera un alto precio para una casa de recreo (es decir, las familias no pueden vivir allí todo el año). Especialmente desde que el precio de la casa residencial promedio en 2005 fue de alrededor de 222.000 euros en los Países Bajos. Además, hubo un mayor riesgo debido a la aplicación de nuevas tecnologías. Esta preocupación fue mitigada por Dura Vermeer al ofrecer una garantía de 15 años para la capacidad flotante de cada casa. Una mayor adopción de la técnica permitiría la construcción de este tipo de casa para ser más barato y aumentar el interés comercial.

A pesar del elevado coste de construcción, el concepto sigue siendo de interés para los promotores, ya que les permite utilizar el agua como «terreno de construcción», lo que reduce los costes de preparación del emplazamiento. El terreno de construcción es muy valioso en áreas densamente pobladas como los Países Bajos. En los Países Bajos, los costos de preparación del sitio suelen ser bastante altos porque el suelo no es adecuado para construir directamente, ya que no tiene ninguna capacidad de carga. La construcción directa hará que las casas se hundan en el suelo con el transcurso del tiempo, lo que finalmente causará daños a la casa. Por lo tanto, es un procedimiento estándar para preparar el sitio a través de refuerzos, que son bastante caros y aumentan el precio de la casa. En caso de que el agua se utilice como terreno de construcción, la construcción flota y, por lo tanto, depende menos de la capacidad de carga del suelo. Además, los elementos prefabricados de la casa se pueden construir fuera del sitio, lo que significa que las casas se pueden realizar con menos molestias para los residentes cercanos.

Construir sobre el agua podría tener el potencial de proporcionar una alternativa interesante para la industria de la construcción, pero hasta ahora los costos de las casas flotantes y anfibias han demostrado ser más altos en comparación con la construcción de una casa tradicional. La estandarización de los elementos de construcción y las herramientas de diseño tiene el potencial de reducir los costos en caso de una mayor adopción del concepto. Además, el tipo de costes que se tienen en cuenta afecta al importe final. Por ejemplo, los costos para hacer que la construcción de casas flotantes o anfibias sea resistente a las inundaciones se incluyen en la construcción. En el caso de las viviendas tradicionales, los costos de la infraestructura resistente a las inundaciones son pagados por la comunidad a través de los impuestos recaudados por las Juntas de Agua. El impacto y la cantidad de estos costos son difíciles de evaluar en este momento, ya que solo se han realizado alrededor de 10 proyectos en los Países Bajos.

Otro problema que surgió es la indisponibilidad de financiamiento asequible y la falta general de confianza del mercado inmobiliario en estas casas no convencionales. Dado que no pueden utilizarse como lugar de residencia permanente, y tienen un carácter algo híbrido entre bienes inmuebles y buques, apenas hay instituciones financieras en los Países Bajos dispuestas a proporcionar préstamos hipotecarios tradicionales a tipos de interés asequibles. Todo lo que está generalmente disponible son los más caros generalmente emitidos para financiar la compra de casas de botes. Sin embargo, hay algunas señales positivas recientes. Por ejemplo, parece que estas casas han mantenido su valor, recuperándose de la crisis del mercado inmobiliario de 2008. Todavía se venden por un precio cercano a su precio de venta original como nuevas unidades, según el arquitecto a cargo de este proyecto en Factor Architecten. También señaló que el principal beneficio no monetario que puede haber aportado este proyecto es «la prueba de que un concepto flotante y anfibio puede ser una tipología atractiva a lo largo del tiempo. Vemos que en los proyectos aún en curso en otros lugares también: debido al éxito de Maasbommel, los inversores internacionales siguen estando muy interesados en la tipología, a pesar de que, por supuesto, es muy difícil realizar un proyecto dentro de las regulaciones en el extranjero».

Aunque las partes interesadas que participan en el proceso de desarrollo de casas flotantes están entusiasmadas con el concepto, el proceso de planificación para el desarrollo de nuevas iniciativas sigue siendo difícil. Se pueden identificar tres aspectos principales que dificultan el proceso de desarrollo.

El primero es la continua inseguridad en la interpretación de las regulaciones por parte del municipio y Rijkswaterstaat, lo que puede causar serios retrasos en el proceso de construcción. Esto podría mitigarse mediante la elaboración de directrices para el gobierno local sobre la interpretación y aplicación de la legislación nacional en relación con la situación local. Otra razón para la lenta adopción del concepto es la falta de fe en el mercado flotante de la vivienda por parte de los desarrolladores. En el caso de Maasbommel, el proyecto obtuvo permiso para su realización a través de un programa de política experimental del Ministerio holandés. Este programa ha finalizado actualmente. Por lo tanto, un nuevo proyecto tendría que cumplir los requisitos de Rijkswaterstaat. Esto significa que el desarrollador es financieramente responsable de la realización de medidas adicionales para compensar cualquier obstáculo al flujo de agua que las casas puedan causar. Una legislación clara y coherente podría ayudar a crear un mercado estable para este tipo de desarrollos. Por último, los planes de uso del suelo existentes también pueden suponer un obstáculo para la adopción más frecuente del concepto de vivienda flotante y, por lo tanto, deberían incluir conceptos de vivienda flotante con mayor frecuencia.

El desarrollo de la vivienda flotante y anfibia encendió un debate sobre su estatus legal como casa o como barco. El estado de una casa se define por la tipología asignada a una ubicación en el plan de zonificación local. En el caso de Maasbommel, las casas anfibias han recibido oficialmente el estatus de hogar recreativo. Los deberes y derechos de los residentes dependen de la definición legal de la casa y si cumple con la Ley Holandesa de Vivienda. La definición puede afectar, por ejemplo, a las posibilidades de que los futuros residentes soliciten subvenciones relacionadas con la vivienda. En 2014, el Consejo de Estado holandés dictaminó que la definición de una casa flotante o anfibia como construcción debería depender de su uso futuro en lugar de su forma de construcción. Esto significa que las casas tienen que solicitar un permiso de construcción y cumplir con la regulación de la Ley Holandesa de Vivienda y el Código Nacional de Construcción. Esto lleva a complicaciones adicionales ya que la regulación actual y los códigos de construcción no apoyan los requisitos de vivienda flotante. Para abordar estas cuestiones, el Ministerio de Vivienda y Función Pública presentó una nueva propuesta legislativa en 2015. Sin embargo, hasta la fecha, la regulación de las casas flotantes y anfibias no ha cambiado ya que la norma NTA 8111, que data de 2011 y que convierte las regulaciones de construcción estándar a las especificidades de las casas flotantes, aún no se ha actualizado.

Recientemente, el municipio de Maasbommel denunció la ocupación permanente ilegal de la mayoría de las casas flotantes. Las casas han sido designadas oficialmente como casas de vacaciones, lo que implica que no pueden ser utilizadas como residencia permanente por sus habitantes. Esta es, por supuesto, una cuestión jurídica muy menor no relacionada con el valor de adaptación del proyecto y no afecta a su aceptabilidad social general. Indirectamente, incluso podría estar señalando un aumento en la popularidad de las casas flotantes.

Las casas anfibias y flotantes en Maasbommel fueron diseñadas entre 1998 y 2004 y construidas entre 2004 y 2005.

Las casas anfibias y flotantes pueden considerarse «edificios permanentes». No hay razón para esperar ninguna limitación a su vida, siempre y cuando se mantengan regularmente.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten y Boiten raadgevende ingenieurs

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