Alojamiento anfibio en Maasbommel (Países Bajos)
Los Países Bajos son un país con una larga historia de mitigación de los daños causados por las inundaciones y de adaptación al riesgo de inundación. Con el 60 % del país por debajo del nivel del mar, el desarrollo y la implementación de infraestructura resistente a las inundaciones se ha convertido en una parte importante de la cultura holandesa. La amenaza de inundación en los Países Bajos no solo está relacionada con el aumento del nivel del mar. Los ríos también representan un riesgo de inundación. Este riesgo se ve incrementado por el cambio climático, ya que causa lluvias más frecuentes y extremas.
El programa «Ruimte voor de Rivier» (habitación para el río), implementado en 1997, incluyó el desarrollo de áreas naturales de inundación, donde el agua podría almacenarse temporalmente en caso de aumento de los niveles de agua. Esto tuvo grandes consecuencias para el desarrollo urbano de estas áreas, ya que el desarrollo de la construcción permanente ya no estaba permitido. Uno de estos lugares, Maasbommel (en el río Mosa, Maas en holandés), se convirtió en el sitio donde se realizaron las primeras casas anfibias en 2005 (específicamente se construyeron 32 casas anfibias reales más 14 casas flotantes). Aunque la tecnología de las casas anfibias se demostró durante una inundación en 2011, el concepto solo se adopta moderadamente en los Países Bajos. En 2020, el número total de «casas de agua», que es la definición bajo la cual caen las casas anfibias, se estimó en varios cientos en los Países Bajos. En el caso de Maasbommel, tanto la tecnología adecuada como un desarrollador interesado estaban disponibles. Sin embargo, la dificultad resultó ser obtener permiso de construcción debido a la falta de familiaridad con el concepto de regulación y vacilación para construir en áreas que se consideraban peligrosas. Otra dificultad importante es que la forma no convencional de construir conduce a mayores costos de construcción combinados con un mercado limitado de posibles propietarios.
Descripción de casos de estudio
Desafíos
El caso de Maasbommel, ubicado a lo largo del río Maas, aborda el desafío de construir en una zona de inundación para adaptarse a un riesgo creciente de inundaciones fluviales.
Se espera que los ríos Maas se inunden una vez cada 12 años; este riesgo se ve incrementado por el cambio climático. Para este río, el Instituto Meteorológico Holandés (KNMI — Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) proyecta un aumento promedio de las descargas de invierno y primavera hasta un máximo de casi el 20 % en 2050 y casi el 25 % en 2085. Durante las inundaciones excepcionales (1:1.250 probabilidades de aparición), se espera que el caudal máximo del río aumente aproximadamente de 3,900 m3/s en 2015 a un rango entre 4250 y 4 450m3/s (según escenarios específicos — «moderado» o «cálido») en 2050; y hasta 4 750 m 3/sen 2085 («escenario cálido») en los escenarios KNMI14 (Klimaatscenario voor Nederland, que se basan en RCP4.5, RCP6.0 y RCP8.5, como se describe en Klijn et al., 2015, fuente de estas cifras).
Después de las inundaciones de 1993 y 1995, algunos sitios cercanos a los ríos fueron designados como zonas de inundación, según el programa «Habitación para el río», en el que se restringió la construcción. La tierra es valiosa en los Países Bajos, lo que motivó al promotor Dura Vermeer y a las empresas de arquitectura e ingeniería (Factor Architecten y Boiten raadgevende ingenieurs) a proponer el desarrollo de casas anfibias en las zonas de inundación.
Objetivos
El objetivo principal del proyecto Maasbommel fue probar y demostrar el concepto de casa anfibia en un entorno real, como una solución de adaptación concreta (actual y futura) para permitir el asentamiento urbano y el desarrollo en zonas de inundación, preservando así al mismo tiempo tanto la capacidad de almacenamiento de agua como el valor económico de la zona. Este proyecto demuestra un enfoque transformador de la adaptación en comparación con la infraestructura convencional resistente a las inundaciones.
Opciones de adaptación implementadas en este caso
Soluciones
Para obtener el permiso para el desarrollo de las casas anfibias, se elaboró un diseño que cumplía varios requisitos. Las casas necesitaban ser capaces de flotar verticalmente a 5,5 metros. Con respecto a la seguridad, una casa debe tener una ruta de escape. Esto significa que, en el caso de las casas anfibias, el puente que proporciona acceso a la casa no es suficiente en sí mismo. También se debe proporcionar una ruta de escape cuando la casa está en posición flotante. Además, debe cumplir con los requisitos estándar para las combinaciones de carga de la construcción principal y la seguridad contra incendios. Las casas construidas en las llanuras de inundación también deben cumplir con la Ley Nacional de Agua. Para cumplir con los requisitos de seguridad, un weir debe integrarse en cualquier construcción dentro de las llanuras de inundación. La forma en que se cumplen estos requisitos afecta a la categoría en la que se define la vivienda. Esto a su vez afecta los derechos de los futuros residentes y el precio de mercado de la casa.
Teniendo en cuenta las demandas del gobierno, se desarrolló el diseño consistente en una base de hormigón con una construcción de esqueleto de madera en la parte superior. La madera se utiliza para soportar la capacidad flotante de la construcción, ya que garantiza que la construcción total siga siendo lo más ligera posible. La fundación de la casa consiste en un cubo de hormigón grande y hueco, que está «amarrado» en enormes tuberías de acero para mantener la casa en su lugar mientras que le permite moverse verticalmente en caso de aumento de los niveles de agua. Los residentes pueden sentir un movimiento muy pequeño hacia arriba y hacia abajo mientras están en la casa, incluso cuando no está en una posición flotante. Este método de construcción significa que las casas anfibias tienen una ubicación fija, ya que están constantemente conectadas al suelo a través de su fundación. Las casas difieren en este sentido de las casas flotantes tradicionales, que se basan en una construcción totalmente flotante que es similar a un barco.
Para evitar que las casas se desplacen en el barro, es necesario un poco de espacio entre la fundación y el suelo. Las conexiones con agua, gas, electricidad y otros suministros también deben ser flexibles, ya que la casa completa debe ser capaz de flotar. Por lo tanto, estas conexiones se introducen en la casa a través de tuberías flexibles que pueden moverse dependiendo del nivel del agua. Esto asegura que los servicios públicos puedan seguir funcionando en caso de agua alta. Se garantiza una ruta de escape a través de un barco para permitir a los residentes llegar a la orilla en caso de que la casa esté en su posición elevada.
Relevancia
Caso desarrollado e implementado principalmente debido a otros objetivos de política, pero con una consideración significativa de los aspectos de adaptación al cambio climático.
Información adicional
Participación de partes interesadas
Además del desarrollador y los diseñadores, otros actores involucrados en el proyecto son:
- Rijkswaterstaat, la agencia del Ministerio de Medio Ambiente de los Países Bajos encargada de la ejecución práctica de obras públicas y de agua. Son responsables de la gestión de las zonas de inundación. Estuvieron entre los promotores de la intervención y se incluyeron específicamente en el proceso para garantizar que se cumplan los requisitos de seguridad para la construcción en una zona de inundación. A pesar de algunas dudas iniciales de la autoridad nacional Rijkswaterstaat, las normas se adaptaron finalmente para que se pudieran obtener permisos de construcción. En 2005, el Ministerio de Vivienda, Planificación Espacial y Medio Ambiente anunció que aceptaría propuestas para estructuras anfibias y otras estructuras resistentes a las inundaciones en 15 áreas propensas a inundaciones (las llamadas ubicaciones EMAB).
- Municipio de West Maas y Waal, que es el organismo gubernamental local autorizado para redactar planes de zonificación, suministrar permisos de construcción y códigos de construcción y otorgar permiso para la asignación de tierras. Evalúan el cumplimiento de toda la legislación aplicable, lo que significa que están encargados de interpretar cómo se traducen los requisitos nacionales en la situación local. Este cumplimiento determina la aprobación del permiso de construcción.
- Los residentes de las casas anfibias, que respondieron muy positivamente a sus nuevas residencias. Los primeros residentes indicaron que vivir en una casa anfibia es una opción consciente para vivir más aventureros en medio de la naturaleza. Eligieron específicamente las casas por su capacidad para resistir las inundaciones.
Factores de éxito y limitantes
Los principales factores de éxito identificados son:
- La primera prueba genuina del concepto se produjo en 2011, cuando el agua del río Maas aumentó a un nivel que hizo que las casas anfibias flotaran por primera vez. Además, en condiciones flotantes no se detectaron problemas. Los residentes han declarado que están muy satisfechos con sus casas.
- Desde su realización, las casas anfibias en Maasbommel han recibido mucha atención en la prensa internacional. En septiembre de 2010, el proyecto Maasbommel fue galardonado con el Water Wonen & Ruimte Award (Water Living & Space Award) por su contribución icónica a la arquitectura que marcó un ejemplo para futuros desarrollos. Maasbommel también sirvió como ejemplo en una campaña del gobierno holandés sobre la construcción de experimentos adaptándose al riesgo de inundación.
- Dura Vermeer, Factor Architecten y Boiten han participado en proyectos derivados. Juntos lanzaron un proyecto en el pueblo Ohé en Laak en Maas en la región de Limburgo en los Países Bajos, que consta de 32 edificios (4x6 flotantes y 4x2 anfibios), el proyecto «Maasvilla». Solo 2x6 casas flotantes se construyeron hasta ahora. Factor Architecten también desarrolló un diseño para la construcción de casas anfibias en las zonas de inundación de Lac de Raby en Francia. Un pabellón de exhibición flotante en Rotterdam fue diseñado por Public Domain Architecten y Deltasync, y construido por Dura Vermeer Bouw Rotterdam en 2010.
- El concepto también ofrece potencial para la integración de medidas de mitigación. Un ejemplo es el desarrollo de seis casas anfibias libres de emisiones en IJburg, que fueron diseñadas por la agencia de arquitectura Art Zaaijer. Estas casas tienen la capacidad de girar en dirección, lo que las hace especialmente adecuadas para la generación de energía solar.
Aunque el piloto en Maasbommel ha tenido éxito, la expansión adicional del concepto se ha limitado a algunos lugares. Esta lenta absorción contrasta con la predicción de que las casas flotantes desempeñarán un papel importante en la compensación del déficit de tierra del 40 % en los próximos 40 años. Una mayor confianza en el mercado de la vivienda flotante puede estimular nuevos desarrollos, que podrían apoyarse mediante una regulación adecuada. La confianza de los futuros residentes potenciales también depende de los costos de la vivienda flotante o anfibia en comparación con la vivienda tradicional, las posibilidades de seguro y la tipología de vivienda para la que se puede obtener un permiso. En el caso de Maasbommel, a las casas se les asignó un estatus recreativo debido a la designación de la zona como zona recreativa en el plan de zonificación local. Esto plantea restricciones en el uso de las casas, por ejemplo, a los residentes solo se les permite vivir en la casa parte del año.
Otra limitación es la voluntad de los futuros residentes de vivir en una casa anfibia. Un estudio realizado por la Universidad Técnica de Delft en los Países Bajos mostró que la mayoría de las personas altamente educadas que ya vivían en una casa unifamiliar estaban interesadas en la vida anfibia. La crisis en el mercado holandés de la vivienda en 2008 potencialmente redujo aún más este grupo de compradores potenciales y redujo la confianza entre los inversores en el mercado de la vivienda flotante. Esto ha limitado el desarrollo ulterior del concepto. Sin embargo, hay señales de una mayor confianza en el año más reciente, como se describe en las siguientes secciones.
Costes y beneficios
Las casas anfibias en Maasbommel se consideran caras para los estándares holandeses. Fueron las primeras casas anfibias realizadas en los Países Bajos y, por lo tanto, todos los elementos de construcción (prefabricados) debían hacerse específicamente para el proyecto. Esto condujo a mayores costos de construcción. Las casas se vendieron por alrededor de 320,000 EUR en ese momento. Aunque las casas son bastante grandes con una superficie promedio de 120 metros cuadrados, esto se considera un alto precio para una casa recreativa (es decir, las familias no pueden vivir allí todo el año). Especialmente porque el precio de la casa residencial media en 2005 era de alrededor de 222,000 EUR en los Países Bajos. Además, hubo un mayor riesgo debido a la aplicación de nuevas tecnologías. Esta preocupación fue mitigada por Dura Vermeer al ofrecer una garantía de 15 años para la capacidad flotante de cada casa. Una mayor adopción de la técnica permitiría que la construcción de este tipo de casa se volviera más barata y aumentara el interés comercial.
A pesar del alto costo de construcción, el concepto sigue siendo de interés para los desarrolladores, ya que les permite usar el agua como un «suelo de construcción» que luego reduce los costos de preparación del sitio. El terreno de construcción es muy valioso en áreas densamente pobladas como los Países Bajos. En los Países Bajos, los costos de preparación del sitio suelen ser bastante altos porque el suelo no es adecuado para construirse directamente, ya que no tiene capacidad de carga. La construcción directa hará que las casas se hundan en el suelo a lo largo del tiempo, lo que en última instancia causará daños a la casa. Por lo tanto, es un procedimiento estándar para preparar el sitio a través de refuerzos, que son bastante caros y aumentan el precio de la casa. En caso de que el agua se utilice como terreno de construcción, la construcción flota y, por lo tanto, depende menos de la capacidad de carga del suelo. Además, los elementos prefabricados de la casa se pueden construir fuera del sitio, lo que significa que las casas se pueden realizar con menos molestias para los residentes cercanos.
Construir sobre el agua podría tener el potencial de proporcionar una alternativa interesante para la industria de la construcción, pero hasta ahora los costos de las casas flotantes y anfibias han demostrado ser más altos en comparación con la construcción de una casa tradicional. La estandarización de los elementos de construcción y las herramientas de diseño tiene el potencial de reducir los costos en caso de una mayor adopción del concepto. Además, el tipo de costes que se tienen en cuenta afecta al importe final. Por ejemplo, los costos para hacer la construcción de casas flotantes o anfibias resistentes a las inundaciones se incluyen en la construcción. En el caso de las viviendas tradicionales, los costos de la infraestructura resistente a las inundaciones son pagados por la comunidad a través de los impuestos recaudados por las Juntas de Agua. El impacto y la cantidad de estos costes son difíciles de evaluar en este momento, ya que solo se han realizado alrededor de 10 proyectos en los Países Bajos.
Otro problema que surgió es la falta de financiación asequible y la falta general de confianza del mercado inmobiliario en estas casas no convencionales. Dado que no pueden utilizarse como lugar de residencia permanente y tienen un carácter algo híbrido entre bienes raíces y buques, apenas hay instituciones financieras en los Países Bajos dispuestas a conceder préstamos hipotecarios tradicionales a tipos de interés asequibles. Todo lo que generalmente está disponible son los más caros que generalmente se emiten para financiar la compra de casas de barcos. Sin embargo, hay algunas señales positivas recientes. Por ejemplo, parece que estas casas han mantenido su valor, recuperándose de la crisis del mercado inmobiliario de 2008. Todavía se venden por un precio cercano a su precio de venta original como nuevas unidades, según el arquitecto a cargo de este proyecto en Factor Architecten. También señaló que el principal beneficio no monetario que este proyecto puede haber producido, es “la prueba de que un concepto flotante y anfibio puede ser una tipología atractiva a lo largo del tiempo. Vemos que en proyectos todavía en curso en otros lugares también: debido al éxito de Maasbommel, los inversores internacionales todavía están muy interesados en la tipología, a pesar de que, por supuesto, es muy difícil realizar un proyecto dentro de las regulaciones en el extranjero».
Aspectos legales
Aunque las partes interesadas que participan en el proceso de desarrollo de casas flotantes están entusiasmadas con el concepto, el proceso de planificación para el desarrollo de nuevas iniciativas sigue siendo difícil. Se pueden identificar tres aspectos principales que dificultan el proceso de desarrollo.
La primera es la continua inseguridad en la interpretación de las regulaciones por parte del municipio y Rijkswaterstaat, lo que puede causar serios retrasos en el proceso de construcción. Esto podría mitigarse mediante la elaboración de directrices para el gobierno local sobre la interpretación y aplicación de la legislación nacional en relación con la situación local. Otra razón para la lenta adopción del concepto es la falta de fe en el mercado de la vivienda flotante por parte de los desarrolladores. En el caso de Maasbommel, el proyecto obtuvo permiso para su realización a través de un programa de política experimental del Ministerio holandés. Este programa ha finalizado actualmente. Por lo tanto, un nuevo proyecto tendría que cumplir con los requisitos de Rijkswaterstaat. Esto significa que el desarrollador es financieramente responsable de la realización de medidas adicionales para compensar cualquier obstáculo al flujo de agua que las casas puedan causar. Una legislación clara y coherente podría contribuir a crear un mercado estable para este tipo de desarrollos. Por último, los planes de uso del suelo existentes también pueden representar un obstáculo para la adopción más frecuente del concepto de vivienda flotante y, por lo tanto, deben incluir conceptos de vivienda flotante con mayor frecuencia.
El desarrollo de la vivienda flotante y anfibia encendió un debate sobre su estatus legal como una casa o un barco. El estado de una casa se define por la tipología asignada a una ubicación en el plan de zonificación local. En el caso de Maasbommel, las casas anfibias han recibido oficialmente el estatus de hogar recreativo. Los deberes y derechos de los residentes dependen de la definición legal de la casa y de si cumple con la Ley Holandesa de Vivienda. La definición puede, por ejemplo, afectar las posibilidades de que los futuros residentes soliciten subsidios relacionados con la vivienda. En 2014, el Consejo de Estado holandés dictaminó que la definición de una casa flotante o anfibia como una construcción debería depender de su uso futuro en lugar de su forma de construcción. Esto significa que las casas tienen que solicitar un permiso de construcción y cumplir con la regulación en la Ley de Vivienda holandesa y el Código Nacional de Construcción. Esto conduce a complicaciones adicionales, ya que la regulación actual y los códigos de construcción no respaldan los requisitos de vivienda flotante. Para abordar estas cuestiones, el Ministerio de Vivienda y Función Pública publicó una nueva propuesta legislativa en 2015. Sin embargo, hasta la fecha la regulación de las casas flotantes y anfibias no ha cambiado ya que la norma NTA 8111, que data de 2011 y que convierte las regulaciones de construcción estándar en las especificidades de las casas flotantes, aún no se ha actualizado.
Recientemente, el municipio de Maasbommel denunció la ocupación permanente ilegal de la mayoría de las casas flotantes. Las casas han sido designadas oficialmente como casas de vacaciones, lo que implica que no pueden ser utilizadas como residencia permanente por sus habitantes. Esta es, por supuesto, una cuestión jurídica muy menor que no está relacionada con el valor de adaptación del proyecto y no afecta a su aceptabilidad social general. Indirectamente, incluso podría estar señalando un aumento en la popularidad de las casas flotantes.
Tiempo de implementación
Las casas anfibias y flotantes en Maasbommel fueron diseñadas entre 1998 y 2004 y construidas entre 2004 y 2005.
Tiempo de vida
Las casas anfibias y flotantes pueden considerarse «edificio permanente». No hay razón para esperar limitaciones a su vida, siempre y cuando se mantengan regularmente.
Informacion de referencia
Contacto
Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl
Sitios web
Referencia
Dura Vermeer, Factor Architecten and Boiten raadgevende ingenieurs
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Publicado en Climate-ADAPT Nov 22 2022 - Última modificación en Climate-ADAPT Apr 18 2024
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