Amfibioasunnot Maasbommelissa, Alankomaissa

Maas-joen varrella sijaitsevan Maasbommelin tapauksessa käsitellään tulva-alueelle rakentamisen haastetta, jotta voidaan sopeutua kasvavaan jokien tulvariskiin.

Maas-joen odotetaan tulvivan 12 vuoden välein. Ilmastonmuutos lisää tätä riskiä. Tämän joen osalta Alankomaiden ilmatieteen laitos (KNMI - Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) ennustaa, että talvi- ja kevätpäästöt lisääntyvät keskimäärin enintään lähes 20 prosenttia vuonna 2050 ja lähes 25 prosenttia vuonna 2085. Poikkeuksellisten tulvien aikana (1:1 250 esiintymistodennäköisyyttä) jokien enimmäisvirtaaman odotetaan kasvavan noin 3 900 kuutiometristä^sekunnissa(vuonna 2015) 4250–4450 kuutiometriin^sekunnissa(erityisskenaarioiden mukaan – ”kohtalainen” tai ”lämmin”) vuonna 2050. ja jopa 4750 m^3/svuonna 2085 (”lämmin” skenaario) KNMI14-skenaarioissa (Klimaatscenario’s voor Nederland, joka perustuu RCP4.5-, RCP6.0- ja RCP8.5-malleihin, sellaisina kuin ne on kuvattu julkaisussa Klijn et al., 2015, näiden lukujen lähde).

Vuosien 1993 ja 1995 tulvien jälkeen valikoidut jokien lähellä sijaitsevat alueet nimettiin tulvavyöhykkeiksi "Joen huone" -ohjelman mukaisesti, jossa rakentamista rajoitettiin. Alankomaissa maa on arvokasta, mikä motivoi rakennuttaja Dura Vermeeriä sekä arkkitehti- ja insinööritoimistoja (Factor Architecten ja Boiten raadgevende ingenieurs) ehdottamaan amfibiorakennusten rakentamista tulva-alueille.

Maasbommel-hankkeen päätavoitteena oli testata ja demonstroida amfibiotalokonseptia todellisessa ympäristössä konkreettisena (nykyisenä ja tulevana) sopeutumisratkaisuna, joka mahdollistaa kaupunkiasutuksen ja tulva-alueiden kehittämisen ja säilyttää samalla sekä veden varastointikapasiteetin että alueen taloudellisen arvon. Tämä hanke osoittaa, että sopeutumiseen sovelletaan muutosvoimaista lähestymistapaa perinteiseen tulvankestävään infrastruktuuriin verrattuna.

Amfibioottisten talojen kehittämisluvan saamiseksi laadittiin useita vaatimuksia vastaava suunnitelma. Talojen piti pystyä kellumaan pystysuoraan 5,5 metriin. Turvallisuuden kannalta talolla pitäisi olla pakotie. Tämä tarkoittaa amfibiotaloissa sitä, että silta, joka tarjoaa pääsyn taloon, ei itsessään riitä. Poistumistie on järjestettävä myös silloin, kun talo on kelluvassa asennossa. Lisäksi sen on täytettävä päärakenteen ja paloturvallisuuden kuormitusyhdistelmien vakiovaatimukset. Tulvatasanteille rakennettujen talojen on myös noudatettava kansallista vesilakia. Turvallisuusvaatimusten täyttämiseksi tulvatasanteiden kaikkiin rakenteisiin on integroitava pato. Tapa, jolla nämä vaatimukset täyttyvät, vaikuttaa siihen, mihin luokkaan talo on määritelty. Tämä puolestaan vaikuttaa tulevien asukkaiden oikeuksiin ja talon markkinahintaan.

Hallituksen vaatimukset huomioon ottaen kehitettiin suunnittelu, joka koostuu betonipohjasta, jonka päällä on puinen luurankorakenne. Puuta käytetään tukemaan rakennuksen kelluvuutta, koska se varmistaa, että kokonaisrakenne pysyy mahdollisimman kevyenä. Talon perustus koostuu suuresta ontosta betonikuutiosta, joka on kiinnitetty valtaviin teräsputkiin, jotta talo pysyy paikallaan ja pystyy liikkumaan pystysuunnassa vedenpinnan noustessa. Asukkaat voivat tuntea hyvin pienen ylös ja alas liikkeen ollessaan talossa, vaikka se ei ole kelluvassa asennossa. Tämä rakennustapa tarkoittaa, että amfibiotaloilla on kiinteä sijainti, koska ne ovat jatkuvasti yhteydessä maaperään perustustensa kautta. Talot eroavat tässä suhteessa perinteisistä asuntoveneistä, jotka perustuvat täysin kelluvaan rakenteeseen, joka on samanlainen kuin vene.

Jotta talot eivät irtoa mudassa, tarvitaan jonkin verran tilaa säätiön ja maaperän välillä. Liitäntöjen veteen, kaasuun, sähköön ja muihin toimituksiin on myös oltava joustavia, koska koko talon on voitava kellua. Siksi nämä liitännät tuodaan taloon joustavilla putkilla, jotka pystyvät liikkumaan vedenkorkeudesta riippuen. Näin varmistetaan, että apuohjelmat voivat jatkaa toimintaansa korkean veden tapauksessa. Poistumistie varmistetaan veneen kautta, jotta asukkaat pääsevät rantaan, jos talo on korotetussa asennossa.

Hankkeen toteuttajan ja suunnittelijoiden lisäksi hankkeessa ovat mukana seuraavat sidosryhmät:

• Rijkswaterstaat, Alankomaiden ympäristöministeriön virasto, jonka tehtävänä on julkisten ja vesilaitosten käytännön toteutus. Ne vastaavat tulva-alueiden hallinnasta. Ne olivat yksi tukitoimen edistäjistä, ja ne otettiin erityisesti mukaan prosessiin sen varmistamiseksi, että tulva-alueen rakentamista koskevat turvallisuusvaatimukset täyttyvät. Kansallisen viranomaisen Rijkswaterstaatin alustavasta epäröinnistä huolimatta sääntöjä mukautettiin lopulta siten, että rakennuslupia voitiin saada. Vuonna 2005 asunto-, aluesuunnittelu- ja ympäristöministeriö ilmoitti ottavansa vastaan ehdotuksia amfibiorakenteista ja muista tulvankestävistä rakenteista 15 tulva-alttiilla alueella (ns. EMAB-alueilla).
• Länsi-Maasin ja Waalin kunta, joka on paikallinen hallintoelin, jolla on valtuudet laatia kaavoitussuunnitelmia, toimittaa rakennuslupia ja rakennusmääräyksiä sekä myöntää lupia maankäyttöön. He arvioivat kaiken sovellettavan lainsäädännön noudattamista, mikä tarkoittaa, että heidän tehtävänään on tehdä tulkintoja siitä, miten kansalliset vaatimukset muunnetaan paikalliseksi tilanteeksi. Vaatimustenmukaisuus ratkaisee rakennusluvan hyväksymisen.
• Amfibisten talojen asukkaat, jotka suhtautuivat erittäin myönteisesti uusiin asuntoihinsa. Ensimmäiset asukkaat osoittivat, että amfibiotalossa asuminen on tietoinen valinta seikkailunhaluisemmalle asumiselle luonnon keskellä. He valitsivat erityisesti talot niiden kyvyn vastustaa tulvia.

Tärkeimmät tunnistetut menestystekijät ovat:

• Ensimmäinen aito testi konseptille tuli vuonna 2011, kun Maas-joen vesi nousi tasolle, joka sai amfibiotalot kellumaan ensimmäistä kertaa. Myöskään kelluvassa tilassa ei havaittu ongelmia. Asukkaat ovat kertoneet olevansa erittäin tyytyväisiä koteihinsa.
• Toteutumisestaan lähtien Maasbommelin amfibiotalot ovat saaneet paljon huomiota kansainvälisessä lehdistössä. Syyskuussa 2010 Maasbommel-projektille myönnettiin Water Wonen & Ruimte -palkinto (Water Living & Space Award) sen ikonisesta panoksesta arkkitehtuuriin, joka näytti esimerkkiä tulevalle kehitykselle. Maasbommel toimi myös esimerkkinä Alankomaiden hallituksen kampanjassa, jossa rakennetaan kokeiluja tulvariskiin sopeutumiseksi.
• Dura Vermeer, Factor Architecten ja Boiten ovat olleet mukana spin-off-projekteissa. Yhdessä ne käynnistivät Ohé en Laakin kylässä Maasissa Limburgin alueella Alankomaissa hankkeen, joka koostuu 32 rakennuksesta (neljäx6 kelluvaa ja neljäx2 amfibiokotia) eli Maasvilla-hankkeesta. Tähän mennessä on rakennettu vain 2x6 kelluvaa asuntoa. Factor Architecten kehitti myös suunnitelman amfibiorakennusten rakentamiseksi Lac de Rabyn tulva-alueille Ranskassa. Rotterdamissa sijaitsevan kelluvan näyttelypaviljongin suunnittelivat Public Domain Architecten ja Deltasync, ja sen rakensi Dura Vermeer Bouw Rotterdam vuonna 2010.
• Konsepti tarjoaa myös mahdollisuuksia lieventävien toimenpiteiden integrointiin. Esimerkiksi IJburgiin on rakennettu kuusi päästötöntä amfibiotaloa, jotka on suunnitellut arkkitehtitoimisto Art Zaaijer. Näillä taloilla on kyky kääntää suuntaa, mikä tekee niistä erityisen sopivia aurinkoenergian tuotantoon.

Vaikka pilotti Maasbommelissa on onnistunut, konseptin laajentaminen on rajoittunut muutamiin paikkoihin. Tämä hidas käyttöönotto on ristiriidassa ennusteen kanssa, jonka mukaan kelluvilla taloilla on tärkeä rooli kompensoitaessa 40 prosentin maavajetta seuraavien 40 vuoden aikana. Luottamuksen lisääminen kelluviin asuntomarkkinoihin voi vauhdittaa kehitystä, jota voitaisiin tukea asianmukaisella sääntelyllä. Mahdollisten tulevien asukkaiden luottamus riippuu myös kelluvan tai amfibisen asumisen kustannuksista perinteiseen asumiseen verrattuna, vakuutusmahdollisuuksista ja asuntoluokituksesta, johon lupa voidaan saada. Maasbommelin tapauksessa talot luokiteltiin virkistysalueiksi, koska alue nimettiin virkistysalueeksi asemakaavassa. Tämä asettaa rajoituksia talojen käytölle, esimerkiksi asukkaat saavat asua talossa vain osan vuodesta.

Toinen rajoitus on tulevien asukkaiden halukkuus asua amfibiotalossa. Delftin teknillisen yliopiston (Technical University of Delft) Alankomaissa tekemä tutkimus osoitti, että enimmäkseen korkeasti koulutetut ihmiset, jotka jo asuivat omakotitalossa, olivat kiinnostuneita amfibioasumisesta. Alankomaiden asuntomarkkinoiden kriisi vuonna 2008 mahdollisesti vielä vähensi tätä potentiaalisten ostajien ryhmää ja heikensi sijoittajien luottamusta kelluviin asuntomarkkinoihin. Tämä on rajoittanut konseptin jatkokehitystä. Luottamuksen lisääntymisestä viime vuonna on kuitenkin merkkejä, kuten seuraavissa jaksoissa kuvataan.

Maasbommelin amfibisia taloja pidetään kalliina hollantilaisille standardeille. Ne olivat ensimmäiset toteutuneet amfibiotalot Alankomaissa, ja siksi kaikki (esivalmistetut) rakennuselementit oli tehtävä erityisesti hanketta varten. Tämä johti korkeampiin rakennuskustannuksiin. Taloja myytiin tuolloin noin 320 000 eurolla. Vaikka talot ovat melko suuria ja niiden keskimääräinen lattiapinta-ala on 120 neliömetriä, tätä pidetään korkeana hintana vapaa-ajan talolle (eli perheet eivät voi asua siellä ympäri vuoden). Varsinkin kun keskimääräinen asuintalon hinta vuonna 2005 oli noin 222.000 euroa Alankomaissa. Lisäksi riski oli suurempi uuden teknologian käyttöönoton vuoksi. Dura Vermeer lievensi tätä huolta tarjoamalla 15 vuoden takuun kunkin talon kelluvalle kyvylle. Tekniikan laajempi käyttöönotto mahdollistaisi tämäntyyppisen talon rakentamisen halvemmaksi ja lisäisi kaupallista kiinnostusta.

Korkeista rakennuskustannuksista huolimatta konsepti kiinnostaa edelleen rakennuttajia, koska sen avulla he voivat käyttää vettä ”rakennusmaana”, mikä vähentää työmaan valmistelukustannuksia. Rakennusala on erittäin arvokas tiheään asutuilla alueilla, kuten Alankomaissa. Alankomaissa työmaan valmistelukustannukset ovat yleensä melko korkeat, koska maaperä ei sovellu suoraan rakennettavaksi, koska sillä ei ole lainkaan kantokykyä. Suora rakentaminen aiheuttaa talojen uppoamisen maahan ajan myötä, mikä lopulta aiheuttaa vahinkoa talolle. Siksi se on vakiomenettely sivuston valmistelemiseksi vahvistuksilla, jotka ovat melko kalliita ja nostavat talon hintaa. Jos vettä käytetään rakennusmaana, rakennus kelluu ja on siten vähemmän riippuvainen maaperän kantokyvystä. Lisäksi talon elementit voidaan rakentaa talon ulkopuolelle, mikä tarkoittaa, että talot voidaan toteuttaa vähemmän haittaa läheisille asukkaille.

Veden varaan rakentaminen voisi tarjota kiinnostavan vaihtoehdon rakennusalalle, mutta tähän asti kelluvien ja amfibisten talojen kustannukset ovat osoittautuneet korkeammiksi kuin perinteisen talon rakentaminen. Rakennusosien ja suunnittelutyökalujen standardointi voi vähentää kustannuksia, jos konsepti otetaan käyttöön laajemmin. Myös huomioon otettavat kustannuslajit vaikuttavat lopulliseen määrään. Esimerkiksi kelluvien tai amfibisten talojen rakentamisen tulvankestävyyden kustannukset sisältyvät rakentamiseen. Perinteisen asumisen tapauksessa yhteisö maksaa tulvankestävän infrastruktuurin kustannukset vesijohtokuntien keräämien verojen kautta. Näiden kustannusten vaikutusta ja määrää on tällä hetkellä vaikea arvioida, koska Alankomaissa on toteutettu vain noin 10 hanketta.

Toinen esiin tullut kysymys on kohtuuhintaisen rahoituksen puute ja yleinen luottamuksen puute kiinteistömarkkinoilla näissä epätavanomaisissa taloissa. Koska niitä ei voida käyttää vakituisena asuinpaikkana ja koska ne ovat jokseenkin sekamuotoisia kiinteistöjen ja alusten välillä, Alankomaissa ei ole juurikaan rahoituslaitoksia, jotka olisivat halukkaita myöntämään perinteisiä kiinnelainoja kohtuullisin koroin. Kaikki, mitä on yleisesti saatavilla, ovat kalliimpia, joita yleensä myönnetään venevajojen oston rahoittamiseen. Viime aikoina on kuitenkin saatu joitakin myönteisiä signaaleja. Vaikuttaa esimerkiksi siltä, että nämä talot ovat säilyttäneet arvonsa ja toipuneet vuoden 2008 kiinteistömarkkinoiden kriisistä. Ne myydään edelleen hintaan, joka on lähellä alkuperäistä myyntihintaa uusina yksikköinä, Factor Architectenin projektista vastaavan arkkitehdin mukaan. Hän huomautti myös, että tärkein ei-rahallinen hyöty, jonka tämä hanke on saattanut tuottaa, on ”todiste siitä, että kelluva ja amfibinen käsite voi ajan mittaan olla houkutteleva typologia. Näemme, että käynnissä olevissa projekteissa myös muualla: Maasbommelin menestyksen vuoksi kansainväliset sijoittajat ovat edelleen hyvin kiinnostuneita typologiasta, vaikka on tietenkin hyvin vaikeaa toteuttaa hanketta sääntelyn puitteissa ulkomailla.”

Vaikka kelluvien talojen kehittämisprosessiin osallistuvat sidosryhmät ovat innostuneita konseptista, uusien aloitteiden kehittämisen suunnitteluprosessi on edelleen vaikea. Kehitysprosessia haittaavia kolmea pääasiallista näkökohtaa voidaan yksilöidä.

Ensimmäinen on jatkuva epävarmuus siitä, miten kunta ja Rijkswaterstaat tulkitsevat määräyksiä, mikä voi aiheuttaa vakavia viivästyksiä rakennusprosessissa. Tätä voitaisiin lieventää laatimalla paikallishallinnolle ohjeet kansallisen lainsäädännön tulkinnasta ja täytäntöönpanosta suhteessa paikalliseen tilanteeseen. Toinen syy konseptin hitaaseen käyttöönottoon on rakennuttajien epäluottamus kelluviin asuntomarkkinoihin. Maasbommelin tapauksessa hanke sai toteutusluvan Alankomaiden ministeriön kokeiluohjelman kautta. Tämä ohjelma on tällä hetkellä päättynyt. Näin ollen uuden hankkeen olisi täytettävä Rijkswaterstaatin vaatimukset. Tämä tarkoittaa, että rakennuttaja on taloudellisesti vastuussa sellaisten lisätoimenpiteiden toteuttamisesta, joilla kompensoidaan talojen mahdollisesti aiheuttamaa veden virtauksen haittaa. Selkeä ja johdonmukainen lainsäädäntö voisi auttaa luomaan vakaat markkinat tämäntyyppiselle kehitykselle. Nykyiset maankäyttösuunnitelmat voivat myös muodostaa esteen kelluvan asumisen käsitteen yleistymiselle, minkä vuoksi niihin olisi sisällytettävä kelluvan asumisen käsitteet useammin.

Kelluvien ja amfibisten asuntojen kehitys herätti keskustelua niiden oikeudellisesta asemasta joko talona tai veneenä. Talon tila määräytyy asemakaavassa tietylle sijainnille annetun luokittelun mukaan. Maasbommelin tapauksessa amfibiotalot ovat siis virallisesti saaneet virkistyskodin aseman. Asukkaiden velvollisuudet ja oikeudet riippuvat talon oikeudellisesta määritelmästä ja siitä, onko se Alankomaiden asuntolain mukainen. Määritelmä voi vaikuttaa esimerkiksi tulevien asukkaiden mahdollisuuksiin hakea asumiseen liittyviä tukia. Vuonna 2014 Alankomaiden korkein hallinto-oikeus päätti, että kelluvan tai amfibiotalon määritelmän rakentamisen tulisi riippua niiden tulevasta käytöstä eikä niiden rakennustavasta. Tämä tarkoittaa, että talojen on haettava rakennuslupaa ja noudatettava Alankomaiden asuntolain ja kansallisen rakennuslain säännöksiä. Tämä aiheuttaa lisäongelmia, koska nykyinen sääntely ja rakennusmääräykset eivät tue kelluvien asuntojen vaatimuksia. Näiden kysymysten ratkaisemiseksi asunto- ja virkamiesministeriö antoi vuonna 2015 uuden lainsäädäntöehdotuksen. Tähän mennessä kelluvien ja amfibioottisten talojen sääntely ei kuitenkaan ole muuttunut, koska NTA 8111 -standardia, joka on peräisin vuodelta 2011 ja muuntaa vakiomuotoiset rakennusmääräykset kelluvien asuntojen erityispiirteisiin, ei ole vielä päivitetty.

Maasbommelin kunta tuomitsi hiljattain useimpien kelluvien talojen laittoman pysyvän asumisen. Talot on virallisesti nimetty loma-asunnoiksi, mikä tarkoittaa, että niiden asukkaat eivät voi käyttää niitä vakituisena asuinpaikkana. Tämä on tietenkin hyvin vähäinen oikeudellinen kysymys, joka ei liity hankkeen sopeutumisarvoon eikä vaikuta niiden yleiseen sosiaaliseen hyväksyttävyyteen. Epäsuorasti se saattaa jopa merkitä kelluvien talojen suosion kasvua.

Maasbommelin amfibio- ja kelluvat talot suunniteltiin vuosina 1998-2004 ja rakennettiin vuosina 2004-2005.

Amfibio- ja kelluvia taloja voidaan pitää ”pysyvinä rakennuksina”. Ei ole mitään syytä odottaa mitään rajoituksia heidän elämäänsä, kunhan niitä ylläpidetään säännöllisesti.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten ja Boiten raadgevende ingenieurs

.