Amfibijsko stanovanje u Maasbommelu, Nizozemska

Slučaj Maasbommela, koji se nalazi uz rijeku Maas, bavi se izazovom izgradnje u poplavnoj zoni kako bi se prilagodio sve većem riziku od riječnih poplava.

Očekuje se da će rijeke Maas poplaviti svakih 12 godina; Taj se rizik povećava zbog klimatskih promjena. Nizozemski meteorološki institut (KNMI - Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) za tu rijeku predviđa prosječno povećanje zimskih i proljetnih ispuštanja do najviše gotovo 20 % u 2050. i gotovo 25 % u 2085. Tijekom iznimnih poplava (1:1250 vjerojatnosti pojave) očekuje se da će se maksimalni tok rijeke povećati otprilike s 3 900 m3/s u 2015. na raspon od 4 250 do 4 450 m3/s (prema posebnim scenarijima – „umjereno” ili „toplo”) u 2050.; i do 4750 m^3/s2085. („topli” scenarij) u scenarijima KNMI14 (Klimaatscenario’s voor Nederland, koji se temelje na RCP4.5, RCP6.0 i RCP8.5, kako je opisano u Klijn et al., 2015., izvor tih podataka).

Nakon poplava 1993. i 1995. odabrana područja u blizini rijeka proglašena su poplavnim područjima, u skladu s programom „Soba za rijeku”, u kojem je izgradnja bila ograničena. Zemljište je vrijedno u Nizozemskoj, što je motiviralo graditelja Duru Vermeera i arhitektonske i inženjerske tvrtke (Factor Architecten i Boiten raadgevende ingenieurs) da predlože razvoj amfibijskih kuća u poplavnim zonama.

Glavni cilj projekta Maasbommel bio je testirati i demonstrirati koncept amfibijskih kuća u stvarnom okruženju, kao konkretno (trenutačno i buduće) rješenje prilagodbe kako bi se omogućilo urbano naseljavanje i razvoj u poplavnim zonama, čime se istodobno čuva i kapacitet skladištenja vode i ekonomska vrijednost područja. Ovaj projekt pokazuje transformativni pristup prilagodbi u usporedbi s konvencionalnom infrastrukturom otpornom na poplave.

Za dobivanje dozvole za razvoj amfibijskih kuća razrađen je projekt koji ispunjava nekoliko zahtjeva. Kuće su morale biti u stanju plutati okomito na 5,5 metara. Što se tiče sigurnosti, kuća bi trebala imati izlaz za bijeg. To znači da u slučaju amfibijskih kuća most koji omogućuje pristup kući sam po sebi nije dovoljan. Put za bijeg također mora biti osiguran kada je kuća u plutajućem položaju. Osim toga, mora zadovoljiti standardne zahtjeve za kombinacije opterećenja glavne konstrukcije i zaštite od požara. Kuće izgrađene u poplavnim područjima također moraju biti u skladu s Nacionalnim zakonom o vodama. Kako bi se zadovoljili sigurnosni zahtjevi, brana mora biti integrirana u bilo koju konstrukciju unutar poplavnih područja. Način na koji su ti zahtjevi ispunjeni utječe na kategoriju u kojoj je kuća definirana. To zauzvrat utječe na prava budućih stanovnika i tržišnu cijenu kuće.

Uzimajući u obzir zahtjeve vlade, razvijen je dizajn koji se sastoji od betonske baze s drvenom konstrukcijom kostura na vrhu. Drvo se koristi za podupiranje plutajućeg kapaciteta konstrukcije jer osigurava da ukupna konstrukcija ostane što lakša. Temelj kuće sastoji se od velike, šuplje betonske kocke, koja je „privezana” na ogromnim čeličnim cijevima kako bi se kuća održala na mjestu i istodobno omogućila vertikalna pomicanja u slučaju porasta razine vode. Stanovnici mogu osjetiti vrlo mali pokret gore i dolje dok su u kući, čak i kada nije u plutajućem položaju. Ova metoda gradnje znači da amfibijske kuće imaju fiksnu lokaciju jer su stalno povezane s tlom svojim temeljima. Kuće se u tom pogledu razlikuju od tradicionalnih brodica, koje se temelje na potpuno plutajućoj konstrukciji sličnoj brodu.

Da bi se spriječilo pomicanje kuća u blatu, postoji potreba za prostorom između temelja i tla. Priključci na vodu, plin, struju i druge zalihe također moraju biti fleksibilni jer cijela kuća mora biti u stanju plutati. Stoga se ti priključci dovode u kuću kroz fleksibilne cijevi koje se mogu kretati ovisno o razini vode. To osigurava da komunalne usluge mogu nastaviti raditi u slučaju visoke vode. Put bijega osiguran je brodom kako bi se stanovnicima omogućilo da dođu do obale u slučaju da je kuća na povišenom položaju.

Osim developera i dizajnera, ostali dionici uključeni u projekt su:

• Rijkswaterstaat, agencija nizozemskog Ministarstva okoliša zadužena za praktičnu provedbu javnih i vodovodnih radova. Odgovorni su za upravljanje poplavnim područjima. Oni su bili među promotorima intervencije i posebno su uključeni u postupak kako bi se osiguralo ispunjavanje sigurnosnih zahtjeva za izgradnju u poplavnom području. Unatoč određenom početnom oklijevanju nacionalnog tijela Rijkswaterstaat, pravila su na kraju prilagođena kako bi se mogle ishoditi građevinske dozvole. Ministarstvo stanovanja, prostornog planiranja i okoliša objavilo je 2005. da će prihvatiti prijedloge za amfibijske i druge strukture otporne na poplave u 15 područja sklonih poplavama (tzv. lokacije EMAB-a).
• Općina West Maas i Waal, tijelo lokalne uprave ovlašteno za izradu prostornih planova, izdavanje građevinskih dozvola i građevinskih propisa te izdavanje dozvola za dodjelu zemljišta. Ocjenjuju usklađenost sa svim primjenjivim zakonodavstvom, što znači da su zaduženi za tumačenje načina na koji se nacionalni zahtjevi prenose na lokalnu situaciju. Ta sukladnost određuje odobrenje građevinske dozvole.
• Stanovnici amfibijskih kuća, koji su vrlo pozitivno reagirali na svoje nove rezidencije. Prvi stanovnici naznačili su da je život u amfibijskim kućama svjestan izbor za avanturistički život usred prirode. Posebno su odabrali kuće zbog njihove sposobnosti da se odupru poplavama.

Glavni identificirani čimbenici uspjeha su:

• Prvi pravi test koncepta došao je 2011. godine, kada se voda rijeke Maas povećala na razinu koja je uzrokovala da amfibijske kuće plutaju po prvi put. Također, u plutajućem stanju nije bilo otkrivenih problema. Stanovnici su izjavili da su vrlo zadovoljni svojim kućama.
• Od svoje realizacije, amfibijske kuće u Maasbommelu dobile su veliku pozornost u međunarodnom tisku. U rujnu 2010. projekt Maasbommel nagrađen je nagradom Water Wonen & Ruimte Award (Water Living & Space Award) za svoj kultni doprinos arhitekturi koja je primjer za budući razvoj. Maasbommel je također poslužio kao primjer u kampanji nizozemske vlade o izgradnji eksperimenata koji se prilagođavaju riziku od poplava.
• Dura Vermeer, Factor Architecten i Boiten sudjelovali su u spin-off projektima. Zajedno su pokrenuli projekt u selu Ohé en Laak na otoku Maas u regiji Limburg u Nizozemskoj, koji se sastoji od 32 zgrade (4x6 plutajuće i 4x2 amfibijske kuće), projekta „Maasvilla”. Do sada je izgrađeno samo 2x6 plutajućih kuća. Faktor Architecten također je razvio dizajn za izgradnju amfibijskih kuća u poplavnim zonama Lac de Raby u Francuskoj. Plutajući izložbeni paviljon u Rotterdamu dizajnirali su Public Domain Architecten i Deltasync, a izgradio ga je Dura Vermeer Bouw Rotterdam 2010. godine.
• Koncept nudi i potencijal za integraciju mjera ublažavanja. Primjer je razvoj šest amfibijskih kuća bez emisija u IJburgu, koje je projektirala arhitektonska agencija Art Zaaijer. Ove kuće imaju mogućnost okretanja smjera, što ih čini posebno pogodnim za proizvodnju solarne energije.

Iako je pilot-projekt u Maasbommelu bio uspješan, daljnje širenje koncepta ograničeno je na nekoliko lokacija. To sporo prihvaćanje u suprotnosti je s predviđanjem da će plutajuće kuće imati važnu ulogu u nadoknadi manjka zemljišta od 40 % u sljedećih 40 godina. Veće povjerenje u plutajuće tržište stambenih nekretnina može potaknuti daljnji razvoj, što bi se moglo poduprijeti odgovarajućom regulativom. Povjerenje potencijalnih budućih stanovnika također ovisi o troškovima plutajućeg ili amfibijskog stanovanja u usporedbi s tradicionalnim stanovanjem, mogućnostima osiguranja i tipologiji stanovanja za koje se može dobiti dozvola. U slučaju Maasbommela kućama je dodijeljen rekreacijski status zbog određivanja područja kao rekreacijske zone u lokalnom prostornom planu. To predstavlja ograničenja u korištenju kuća, na primjer stanovnici smiju živjeti samo u kući dio godine.

Još jedno ograničenje je spremnost budućih stanovnika da žive u amfibijskim kućama. Studija Tehničkog sveučilišta u Delftu u Nizozemskoj pokazala je da su uglavnom visokoobrazovani ljudi koji već žive u samostojećoj kući zainteresirani za amfibijski život. Kriza na nizozemskom tržištu stambenih nekretnina 2008. potencijalno je dodatno smanjila tu skupinu potencijalnih kupaca i smanjila povjerenje ulagača u plutajuće tržište stambenih nekretnina. To je ograničilo daljnji razvoj koncepta. Međutim, postoje znakovi povećanog povjerenja u novijoj godini, kako je opisano u sljedećim odjeljcima.

Amfibijske kuće u Maasbommelu smatraju se skupima za nizozemske standarde. To su bile prve realizirane amfibijske kuće u Nizozemskoj i stoga su svi (predfab) građevinski elementi trebali biti posebno izrađeni za projekt. To je dovelo do većih troškova gradnje. Kuće su u to vrijeme prodane za oko 320.000 eura. Iako su kuće prilično velike s prosječnom površinom od 120 četvornih metara, to se smatra visokom cijenom za rekreativnu kuću (tj. obitelji ne mogu tamo živjeti tijekom cijele godine). Pogotovo jer je cijena prosječne stambene kuće u 2005. godini bila oko 222.000 eura u Nizozemskoj. Osim toga, došlo je do većeg rizika zbog primjene nove tehnologije. Dura Vermeer ublažio je tu zabrinutost tako što je ponudio 15-godišnje jamstvo za plutajuću sposobnost svake kuće. Veće usvajanje tehnike omogućilo bi izgradnju ove vrste kuće kako bi postala jeftinija i povećala komercijalni interes.

Unatoč visokim troškovima izgradnje, taj je koncept i dalje zanimljiv nositeljima projekata jer im omogućuje upotrebu vode kao „građevinskog tla”, čime se smanjuju troškovi pripreme lokacije. Građevinsko zemljište vrlo je vrijedno u gusto naseljenim područjima kao što je Nizozemska. U Nizozemskoj su troškovi pripreme lokacije obično prilično visoki jer tlo nije prikladno za izravnu izgradnju jer nema nosivost. Izravna gradnja uzrokovat će da kuće tijekom vremena potonu u tlo, što će u konačnici uzrokovati oštećenja kuće. Stoga je standardni postupak pripreme mjesta kroz pojačanja, koja su prilično skupa i povećavaju cijenu kuće. U slučaju korištenja vode kao građevinskog tla, građevina pluta i stoga manje ovisi o nosivosti tla. Osim toga, montažni elementi kuće mogu se graditi izvan objekta, što znači da se kuće mogu realizirati s manje neugodnosti za obližnje stanovnike.

Izgradnja na vodi mogla bi pružiti zanimljivu alternativu građevinskoj industriji, ali do sada su se troškovi plutajućih i amfibijskih kuća pokazali višima u usporedbi s izgradnjom tradicionalne kuće. Standardizacija građevinskih elemenata i alata za projektiranje ima potencijal za smanjenje troškova u slučaju većeg prihvaćanja koncepta. Osim toga, vrsta troškova koja se uzima u obzir utječe na konačni iznos. Na primjer, troškovi izgradnje plutajućih ili amfibijskih kuća otpornih na poplave uključeni su u izgradnju. U slučaju tradicionalnog stanovanja, troškove infrastrukture otporne na poplave plaća zajednica putem poreza koje prikupljaju vodni odbori. U ovom je trenutku teško procijeniti učinak i količinu tih troškova jer je u Nizozemskoj realizirano samo oko 10 projekata.

Drugi problem koji se pojavio je nedostupnost pristupačnog financiranja i opći nedostatak povjerenja tržišta nekretnina u ove nekonvencionalne kuće. Budući da se ne mogu koristiti kao stalno boravište i da su donekle hibridne prirode između nekretnina i plovila, gotovo da nema financijskih institucija u Nizozemskoj koje su voljne pružiti tradicionalne hipotekarne zajmove po pristupačnim kamatnim stopama. Sve što je općenito dostupno su skuplje one koje se obično izdaju za financiranje kupnje kućica za čamce. Međutim, postoje noviji pozitivni signali. Na primjer, čini se da su te kuće zadržale svoju vrijednost, oporavljajući se od krize tržišta nekretnina 2008. godine. Oni još uvijek prodaju za cijenu blizu svoje izvorne prodajne cijene kao nove jedinice, prema arhitektu zaduženom za ovaj projekt u Factor Architecten. Istaknuo je i da je glavna nenovčana korist koju je taj projekt mogao donijeti „dokaz da plutajući i amfibijski koncept s vremenom može biti privlačna tipologija. Vidimo to i u drugim projektima koji su još uvijek u tijeku: zbog uspjeha Maasbommela međunarodni ulagači i dalje su vrlo zainteresirani za tu tipologiju, iako je, naravno, vrlo teško ostvariti projekt u okviru propisa u inozemstvu.”

Iako su dionici koji su uključeni u proces razvoja plutajućih kuća oduševljeni konceptom, proces planiranja razvoja novih inicijativa još uvijek je težak. Mogu se utvrditi tri glavna aspekta koja ometaju razvojni proces.

Prva je stalna nesigurnost u pogledu tumačenja propisa od strane općine i Rijkswaterstaata, što može uzrokovati ozbiljna kašnjenja u procesu izgradnje. To bi se moglo ublažiti izradom smjernica za lokalnu samoupravu o tumačenju i provedbi nacionalnog zakonodavstva u odnosu na lokalnu situaciju. Drugi razlog za sporo usvajanje koncepta je nedostatak vjere u plutajuće tržište nekretnina od strane developera. U slučaju Maasbommela, projekt je dobio dozvolu za realizaciju kroz program eksperimentalne politike nizozemskog ministarstva. Taj je program trenutačno završen. Stoga bi novi projekt trebao zadovoljiti zahtjeve Rijkswaterstaata. To znači da je investitor financijski odgovoran za realizaciju dodatnih mjera za kompenzaciju bilo kakvih prepreka protoku vode koje kuće mogu uzrokovati. Jasnim i dosljednim zakonodavstvom moglo bi se pridonijeti stvaranju stabilnog tržišta za takve vrste kretanja. Naposljetku, postojeći planovi korištenja zemljišta također mogu predstavljati prepreku češćem usvajanju koncepta plutajućih stambenih objekata te bi stoga trebali češće uključivati koncepte plutajućih stambenih objekata.

Razvoj plutajućih i amfibijskih kuća rasplamsao je raspravu o njihovom pravnom statusu kao kuće ili broda. Status kuće definiran je tipologijom dodijeljenom lokaciji u lokalnom prostornom planu. U slučaju Maasbommela, amfibijske kuće su stoga službeno dobile status rekreacijskog doma. Dužnosti i prava stanara ovise o pravnoj definiciji kuće i o tome je li ona u skladu s nizozemskim Zakonom o stanovanju. Definicija može, na primjer, utjecati na mogućnosti budućih rezidenata da podnesu zahtjev za subvencije povezane sa stanovanjem. Nizozemsko Državno vijeće odlučilo je 2014. da bi definicija plutajuće ili amfibijske kuće kao konstrukcije trebala ovisiti o njihovoj budućoj upotrebi, a ne o načinu izgradnje. To znači da kuće moraju podnijeti zahtjev za građevinsku dozvolu i biti u skladu s propisima nizozemskog Zakona o stanovanju i Nacionalnog zakona o gradnji. To dovodi do daljnjih komplikacija jer postojeći propisi i građevinski propisi ne podržavaju plutajuće stambene zahtjeve. Kako bi riješilo ta pitanja, Ministarstvo stanovanja i državne službe izdalo je 2015. novi zakonodavni prijedlog. Međutim, do danas se regulacija plutajućih i amfibijskih kuća nije promijenila jer NTA 8111 standard, koji datira iz 2011. godine i pretvara standardne građevinske propise u specifičnosti plutajućih kuća, još nije ažuriran.

Nedavno je općina Maasbommel osudila nezakonitu trajnu popunjenost većine plutajućih kuća. Kuće su službeno određene kao kuće za odmor, što znači da ih njihovi stanovnici ne mogu koristiti kao stalno boravište. To je, naravno, vrlo malo pravno pitanje koje nije povezano s vrijednošću prilagodbe projekta i ne utječe na njihovu opću društvenu prihvatljivost. Neizravno, to bi čak moglo signalizirati povećanje popularnosti plutajućih kuća.

Amfibijske i plutajuće kuće u Maasbommelu projektirane su između 1998. i 2004. godine, a izgrađene između 2004. i 2005. godine.

Amfibijske i plutajuće kuće mogu se smatrati „trajnim zgradama”. Nema razloga očekivati bilo kakva ograničenja za njihov životni vijek, sve dok se redovito održavaju.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Faktor Architecten i Boiten raadgevende ingenieurs

.