Amfibische woningen in Maasbommel

Het geval Maasbommel, gelegen langs de Maas, pakt de uitdaging aan om in een overstromingsgebied te bouwen om zich aan te passen aan een toenemend overstromingsrisico.

De Maas zal naar verwachting eens in de 12 jaar overstromen; Dit risico neemt toe door de klimaatverandering. Voor deze rivier projecteert het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI) een gemiddelde toename van winter- en lentelozingen tot maximaal bijna 20% in 2050 en bijna 25% in 2085. Bij uitzonderlijke overstromingsgebeurtenissen (1:1.250 kans op overstroming) zal de maximale rivierstroom naar verwachting toenemen van ongeveer 3.900 m3/s in 2015 tot een bereik tussen 4250 en 4450 m3/s (volgens specifieke scenario's - "matig" of "warm") in 2050; en tot 4750 m3/sin 2085 (“warm” scenario) in de KNMI14-scenario’s (Klimaatscenario’s voor Nederland, die voortbouwen op RCP4.5, RCP6.0 en RCP8.5, zoals beschreven in Klijn et al., 2015, bron van deze cijfers).

Na de overstromingen van 1993 en 1995 werden geselecteerde locaties in de buurt van de rivieren aangewezen als overstromingszones, volgens het programma “Ruimte voor de rivier”, waarin de bouw werd beperkt. Land is waardevol in Nederland, wat de ontwikkelaar Dura Vermeer en de architecten- en ingenieursbureaus (Factor Architecten en Boiten raadgevende ingenieurs) motiveerde om de ontwikkeling van amfibische huizen in de overstromingszones voor te stellen.

Het hoofddoel van het Maasbommel-project was het testen en demonstreren van het amfibische woonconcept in een reële omgeving, als een concrete (huidige en toekomstige) aanpassingsoplossing om stedelijke bewoning en ontwikkeling in overstromingsgebieden mogelijk te maken, waardoor tegelijkertijd zowel de wateropslagcapaciteit als de economische waarde van het gebied behouden bleef. Dit project toont een transformatieve benadering van aanpassing in vergelijking met de conventionele overstromingsbestendige infrastructuur.

Om de vergunning voor de ontwikkeling van de amfibische huizen te verkrijgen, werd een ontwerp uitgewerkt dat aan verschillende eisen voldeed. De huizen moesten verticaal kunnen zweven tot 5,5 meter. Wat veiligheid betreft, moet een huis een ontsnappingsroute hebben. Dit betekent in het geval van de amfibische huizen dat de brug die toegang biedt tot het huis zelf niet voldoende is. Een ontsnappingsroute moet ook worden verstrekt wanneer het huis in drijvende positie is. Bovendien moet het voldoen aan de standaardvereisten voor belastingscombinaties van de hoofdconstructie en brandveiligheid. Huizen gebouwd in de uiterwaarden moeten ook voldoen aan de Nationale Waterwet. Om aan de veiligheidseisen te voldoen, moet een stuw worden geïntegreerd in elke constructie binnen de uiterwaarden. De manier waarop aan deze eisen wordt voldaan, is van invloed op de categorie waarin het huis is gedefinieerd. Dit heeft op zijn beurt weer invloed op de rechten van de toekomstige bewoners en de marktprijs van het huis.

Rekening houdend met de eisen van de overheid, werd een ontwerp ontwikkeld dat bestond uit een betonnen basis met een houten skeletconstructie bovenop. Hout wordt gebruikt om de drijvende capaciteit van de constructie te ondersteunen, omdat het ervoor zorgt dat de totale constructie zo licht mogelijk blijft. De fundering van het huis bestaat uit een grote, holle betonnen kubus, die op enorme stalen buizen is “gemeerd” om het huis op zijn plaats te houden en het in staat te stellen verticaal te bewegen in geval van stijgende waterstanden. Bewoners kunnen een zeer kleine op en neer beweging voelen terwijl ze in het huis zijn, zelfs als het zich niet in een zwevende positie bevindt. Deze bouwmethode betekent dat amfibische huizen een vaste locatie hebben omdat ze constant verbonden zijn met de grond via hun fundering. De huizen verschillen in dit opzicht van de traditionele woonboten, die gebaseerd zijn op een volledig drijvende constructie die vergelijkbaar is met een boot.

Om te voorkomen dat de huizen losraken in de modder, is er behoefte aan wat ruimte tussen de fundering en de grond. Aansluitingen op water, gas, elektriciteit en andere benodigdheden moeten ook flexibel zijn, omdat het hele huis moet kunnen drijven. Daarom worden deze verbindingen in het huis gebracht door middel van flexibele leidingen die kunnen bewegen afhankelijk van het waterniveau. Dit zorgt ervoor dat nutsbedrijven kunnen blijven functioneren in geval van hoog water. Een ontsnappingsroute wordt verzekerd via een boot om bewoners in staat te stellen de kust te bereiken in het geval het huis zich in zijn verhoogde positie bevindt.

Naast de ontwikkelaar en de ontwerpers zijn ook andere belanghebbenden betrokken bij het project:

• Rijkswaterstaat, het agentschap van het Ministerie van Milieu belast met de praktische uitvoering van openbare en waterwerken. Zij zijn verantwoordelijk voor het beheer van de overstromingszones. Zij waren een van de promotors van de interventie en werden specifiek betrokken bij het proces om ervoor te zorgen dat aan de veiligheidseisen voor de bouw in een overstromingsgebied wordt voldaan. Ondanks enige aanvankelijke aarzeling van de Rijkswaterstaat werden de regels uiteindelijk aangepast zodat bouwvergunningen verkregen konden worden. In 2005 kondigde het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aan dat ze voorstellen zouden accepteren voor amfibische en andere overstromingsbestendige structuren in 15 overstromingsgevoelige gebieden (de zogenaamde EMAB-locaties).
• Gemeente West Maas en Waal, de lokale overheidsinstantie die bevoegd is om bestemmingsplannen op te stellen, bouwvergunningen en bouwcodes te leveren en toestemming te verlenen voor de toewijzing van grond. Ze beoordelen de naleving van alle toepasselijke wetgeving, wat betekent dat ze worden belast met het interpreteren van hoe de nationale vereisten zich vertalen naar de lokale situatie. Deze naleving bepaalt de goedkeuring van de bouwvergunning.
• De bewoners van de amfibische huizen, die zeer positief reageerden op hun nieuwe woningen. De eerste bewoners gaven aan dat wonen in een amfibisch huis een bewuste keuze is voor meer avontuurlijk wonen midden in de natuur. Ze kozen de huizen specifiek vanwege hun vermogen om overstromingen te weerstaan.

De belangrijkste geïdentificeerde succesfactoren zijn:

• De eerste echte test van het concept kwam in 2011, toen het water van de Maas steeg tot een niveau dat ervoor zorgde dat de amfibische huizen voor het eerst zweven. Ook in zwevende toestand werden er geen problemen gedetecteerd. De bewoners hebben aangegeven zeer tevreden te zijn met hun huizen.
• Sinds de realisatie hebben de amfibische huizen in Maasbommel veel aandacht gekregen in de internationale pers. In september 2010 werd het Maasbommel-project bekroond met de Water Wonen & Ruimte Award (Water Living & Space Award) voor zijn iconische bijdrage aan architectuur die een voorbeeld is voor toekomstige ontwikkelingen. Maasbommel diende ook als voorbeeld in een Nederlandse overheidscampagne over bouwexperimenten die zich aanpassen aan overstromingsrisico's.
• Dura Vermeer, Factor Architecten en Boiten zijn betrokken geweest bij spin-off projecten. Samen lanceerden zij een project in het dorp Ohé en Laak aan de Maas in Limburg, bestaande uit 32 gebouwen (4x6 drijvende en 4x2 amfibische woning), het project “Maasvilla”. Tot nu toe zijn er slechts 2x6 drijvende woningen gebouwd. Factor Architecten ontwikkelde ook een ontwerp voor de bouw van amfibische huizen in de overstromingszones van Lac de Raby in Frankrijk. Een drijvend tentoonstellingspaviljoen in Rotterdam is ontworpen door Public Domain Architecten en Deltasync, en gebouwd door Dura Vermeer Bouw Rotterdam in 2010.
• Het concept biedt ook mogelijkheden voor de integratie van mitigatiemaatregelen. Een voorbeeld is de ontwikkeling van zes emissievrije amfibische huizen in IJburg, die zijn ontworpen door architectenbureau Art Zaaijer. Deze huizen hebben de mogelijkheid om richting te draaien, waardoor ze vooral geschikt zijn voor het opwekken van zonne-energie.

Hoewel de pilot in Maasbommel succesvol is geweest, is de verdere uitbreiding van het concept beperkt gebleven tot enkele locaties. Deze trage opname staat in contrast met de voorspelling dat drijvende huizen een belangrijke rol zullen spelen bij het compenseren van het tekort aan land van 40% in de komende 40 jaar. Meer vertrouwen in de drijvende woningmarkt kan verdere ontwikkelingen stimuleren, die kunnen worden ondersteund door passende regelgeving. Het vertrouwen van potentiële toekomstige bewoners hangt ook af van de kosten van drijvende of amfibische woningen in vergelijking met traditionele woningen, de verzekeringsmogelijkheden en de woningtypologie waarvoor een vergunning kan worden verkregen. In het geval van Maasbommel kregen de woningen een recreatieve status vanwege de aanwijzing van het gebied als recreatiegebied in het lokale bestemmingsplan. Dit stelt beperkingen aan het gebruik van de huizen, bijvoorbeeld bewoners mogen alleen een deel van het jaar in het huis wonen.

Een andere beperking is de bereidheid van toekomstige bewoners om in een amfibisch huis te wonen. Een studie van de Technische Universiteit Delft in Nederland toonde aan dat vooral hoogopgeleiden die al in een vrijstaand huis woonden, geïnteresseerd waren in amfibisch wonen. Door de crisis op de Nederlandse woningmarkt in 2008 is deze groep potentiële kopers mogelijk nog verder afgenomen en is het vertrouwen onder beleggers in de drijvende woningmarkt afgenomen. Dit heeft de verdere ontwikkeling van het concept beperkt. Er zijn echter signalen van toegenomen vertrouwen in meer recent jaar, zoals beschreven in de volgende paragrafen.

De amfibische huizen in Maasbommel worden naar Nederlandse maatstaven als duur beschouwd. Het waren de eerste gerealiseerde amfibische huizen in Nederland en daarom moesten alle (pre-fab) bouwelementen specifiek voor het project worden gemaakt. Dit leidde tot hogere bouwkosten. De huizen werden destijds voor zo'n 320.000 euro verkocht. Hoewel de huizen vrij groot zijn met een gemiddelde vloeroppervlakte van 120 vierkante meter, wordt dit beschouwd als een hoge prijs voor een recreatiewoning (dat wil zeggen dat gezinnen er niet het hele jaar door kunnen wonen). Vooral omdat de prijs van het gemiddelde woonhuis in 2005 in Nederland rond de 222.000 euro lag. Bovendien was er een hoger risico als gevolg van de toepassing van nieuwe technologie. Deze zorg werd verzacht door Dura Vermeer door een 15-jarige garantie te bieden voor het drijvende vermogen van elk huis. Een grotere adoptie van de techniek zou de bouw van dit type huis mogelijk maken om goedkoper te worden en de commerciële belangstelling te vergroten.

Ondanks de hoge bouwkosten is het concept nog steeds van belang voor ontwikkelaars, aangezien het hen in staat stelt water te gebruiken als “bouwgrond”, waardoor de voorbereidingskosten van de locatie worden verlaagd. Bouwgrond is zeer waardevol in dichtbevolkte gebieden zoals Nederland. In Nederland zijn de voorbereidingskosten meestal vrij hoog omdat de grond niet geschikt is om direct op te worden gebouwd omdat deze geen draagvermogen heeft. Directe bouw zal ervoor zorgen dat de huizen in de loop van de tijd in de grond zinken, wat uiteindelijk schade aan het huis zal veroorzaken. Daarom is het een standaardprocedure om de site voor te bereiden door middel van versterkingen, die vrij duur zijn en de prijs van het huis verhogen. Wanneer water als bouwgrond wordt gebruikt, drijft de constructie en is dus minder afhankelijk van het draagvermogen van de grond. Bovendien kunnen de prefab-elementen van het huis off-site worden gebouwd, wat betekent dat de huizen met minder overlast voor nabijgelegen bewoners kunnen worden gerealiseerd.

Bouwen op water zou een interessant alternatief kunnen bieden voor de bouwsector, maar tot nu toe zijn de kosten van drijvende en amfibische huizen hoger gebleken in vergelijking met de bouw van een traditioneel huis. Standaardisatie van bouwelementen en ontwerptools heeft het potentieel om de kosten te verlagen in het geval van een grotere adoptie van het concept. Ook het soort kosten dat in aanmerking wordt genomen, is van invloed op het uiteindelijke bedrag. Zo zijn de kosten voor het waterbestendig maken van de bouw van drijvende of amfibische woningen meegenomen in de bouw. In het geval van traditionele huisvesting worden de kosten van overstromingsbestendige infrastructuur door de gemeenschap betaald via de belastingen die door de waterschappen worden geheven. De impact en kwantiteit van deze kosten zijn op dit moment moeilijk in te schatten aangezien er in Nederland slechts zo'n 10 projecten zijn gerealiseerd.

Een ander probleem dat naar voren kwam, is de onbeschikbaarheid van betaalbare financiering en het algemene gebrek aan vertrouwen van de vastgoedmarkt in deze onconventionele huizen. Aangezien ze niet als vaste verblijfplaats kunnen worden gebruikt en een enigszins hybride karakter hebben tussen onroerend goed en schepen, zijn er in Nederland nauwelijks financiële instellingen die bereid zijn traditionele hypothecaire leningen tegen betaalbare rentetarieven te verstrekken. Alles wat over het algemeen beschikbaar is, zijn de duurdere die meestal worden uitgegeven om de aankoop van boothuizen te financieren. Er zijn echter enkele recente positieve signalen. Het lijkt er bijvoorbeeld op dat deze huizen hun waarde hebben behouden en herstellen van de crisis op de vastgoedmarkt van 2008. Ze verkopen nog steeds voor een prijs die dicht bij hun oorspronkelijke verkoopprijs ligt als nieuwe eenheden, volgens de architect die verantwoordelijk is voor dit project bij Factor Architecten. Hij wees er ook op dat het belangrijkste niet-geldelijke voordeel dat dit project mogelijk heeft opgeleverd, het bewijs is dat dit project aantoont dat een drijvend en amfibisch concept in de loop van de tijd een aantrekkelijke typologie kan zijn. We zien dat in nog lopende projecten ook elders: door het succes van Maasbommel zijn internationale investeerders nog steeds erg geïnteresseerd in de typologie, ook al is het natuurlijk erg moeilijk om een project binnen regelgeving in het buitenland te realiseren.”

Hoewel de belanghebbenden die betrokken zijn bij het ontwikkelingsproces van drijvende huizen enthousiast zijn over het concept, is het planningsproces voor de ontwikkeling van nieuwe initiatieven nog steeds moeilijk. Drie belangrijke aspecten die het ontwikkelingsproces belemmeren, kunnen worden geïdentificeerd.

De eerste is de voortdurende onzekerheid over de interpretatie van regelgeving door de gemeente en Rijkswaterstaat, wat kan leiden tot ernstige vertragingen in het bouwproces. Dit kan worden beperkt door de ontwikkeling van richtsnoeren voor de lokale overheid over de interpretatie en uitvoering van de nationale wetgeving met betrekking tot de lokale situatie. Een andere reden voor de trage adoptie van het concept is het gebrek aan vertrouwen in de drijvende woningmarkt door ontwikkelaars. In het geval van Maasbommel kreeg het project toestemming voor realisatie via een experimenteel beleidsprogramma van het Nederlandse ministerie. Dit programma is op dit moment afgelopen. Daarom moet een nieuw project voldoen aan de eisen van Rijkswaterstaat. Dit betekent dat de ontwikkelaar financieel verantwoordelijk is voor het realiseren van aanvullende maatregelen ter compensatie van eventuele belemmeringen van de waterstroom die de huizen kunnen veroorzaken. Duidelijke en consistente wetgeving kan bijdragen tot het creëren van een stabiele markt voor dit soort ontwikkelingen. Ten slotte kunnen bestaande ruimtelijkeordeningsplannen ook een belemmering vormen voor de frequentere toepassing van het concept van drijvende huisvesting en moeten zij daarom vaker drijvende huisvestingsconcepten omvatten.

De ontwikkeling van de drijvende en amfibische woningen wakkerde een debat aan over hun juridische status als huis of boot. De status van een huis wordt bepaald door de typologie die is toegewezen aan een locatie in het lokale bestemmingsplan. In het geval van Maasbommel hebben de amfibische huizen daarom officieel de status van recreatiewoning gekregen. De plichten en rechten van de bewoners zijn afhankelijk van de wettelijke definitie van de woning en of deze voldoet aan de Woningwet. De definitie kan bijvoorbeeld van invloed zijn op de mogelijkheden voor toekomstige bewoners om huisvestingssubsidies aan te vragen. In 2014 oordeelde de Raad van State dat de definitie van een drijvend of amfibisch huis als constructie afhankelijk moet zijn van hun toekomstig gebruik in plaats van hun manier van bouwen. Dit betekent dat de woningen een bouwvergunning moeten aanvragen en moeten voldoen aan de regelgeving in de Woningwet en de Landelijke Bouwwet. Dit leidt tot verdere complicaties, aangezien de huidige regelgeving en bouwvoorschriften de vereisten voor zwevende woningen niet ondersteunen. Om deze problemen aan te pakken, heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Ambtenarenzaken in 2015 een nieuw wetsvoorstel ingediend. Tot op heden is de regulering van drijvende en amfibische huizen echter niet veranderd, aangezien de NTA 8111-norm, die dateert uit 2011 en standaard bouwvoorschriften omzet naar de specifieke kenmerken van drijvende huizen, nog niet is bijgewerkt.

Onlangs heeft de gemeente Maasbommel de onrechtmatige permanente bewoning van het merendeel van de drijvende woningen aan de kaak gesteld. De huizen zijn officieel aangewezen als vakantiehuizen, wat betekent dat ze niet kunnen worden gebruikt als permanente bewoning door hun bewoners. Dit is natuurlijk een zeer kleine juridische kwestie die geen verband houdt met de aanpassingswaarde van het project en geen invloed heeft op de algehele maatschappelijke aanvaardbaarheid ervan. Indirect kan het zelfs duiden op een toename van de populariteit van drijvende huizen.

Amfibische en drijvende woningen in Maasbommel zijn ontworpen tussen 1998 en 2004 en gebouwd tussen 2004 en 2005.

Amfibische en drijvende huizen kunnen als “permanent gebouw” worden beschouwd. Er is geen reden om beperkingen aan hun leven te verwachten, zolang ze regelmatig worden onderhouden.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten en Boiten raadgevende ingenieurs

.