Amfibiske bustader i Maasbommel, Nederland

Maasbommel-saka, som ligg langs Maas-elva, adresserer utfordringa med å byggje i ei flaumsone for å tilpasse seg ein aukande risiko for elveflom.

Elvene Maas forventast å oversvømmes kvart tolvte år. Denne risikoen aukar på grunn av klimaendringar. For denne elva projiserer det nederlandske meteorologiske instituttet (KNMI — Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) ein gjennomsnittleg auke av vinter- og vårutslepp opp til maksimalt nesten 20 % i 2050 og nesten 25 % i 2085. Under eksepsjonelle flaumhendingar (1:1 250 odds for førekomst) forventast den maksimale elvestraumen å auke omtrent frå 3 900 m^3/si 2015 til eit område mellom 4250 og 4 450 m^3/s(i henhald til spesifikke scenari — "moderat" eller "varmt") i 2050; og opptil 4 750 m3/si 2085 («varmt» scenario) i KNMI14-scenaria (Klimaatscenario’s voor Nederland, som byggjer på RCP4.5, RCP6.0 og RCP8.5, som beskrive i Klijn eit al., 2015, kilden til desse tala).

Etter flaumane i 1993 og 1995 vart utvalde område i nærleiken av elvane utpeikt som flaumsoner, i samsvar med programmet «Rom for elva», der bygging var avgrensa. Land er verdifullt i Nederland, noko som motiverte utviklaren Dura Vermeer og arkitektur- og ingeniørfirmaa (Factor Architecten og Boiten raadgevende ingenieurs) til å foreslå utvikling av amfibiske hus i flaumsonene.

Hovudføremålet med Maasbommel-prosjektet var å teste og demonstrere amfibisk huskonsept i eit reelt miljø, som ei konkret (noverande og framtidig) tilpasningsløysing for å tillate tettstad og utvikling i flaumsoner, og dermed bevare både vasslagringskapasiteten og den økonomiske verdien av området. Dette prosjektet demonstrerer ei transformativ tilnærming til tilpasning i forhold til den konvensjonelle flaumbestandige infrastrukturen.

For å få tillating til utvikling av amfibiske hus vart det utarbeidd eit design som oppfylte flere krav. Husa måtte kunne flyte vertikalt opp til 5,5 meter. Når det gjeld sikkerheit, bør eit hus ha ein rømningsveg. Dette betyr i tilfelle av amfibiske hus at brua som gjev tilgang til huset, ikkje er tilstrekkeleg i seg sjølv. Ein rømningsveg må òg gjevast når huset er i flytande posisjon. I tillegg må den oppfylle standardkrava for lastkombinasjonar av hovudkonstruksjonen og branntryggleiken. Hus bygget i flaumslettene må òg overhalde National Water Act. For å oppfylle tryggingskrava må ei renne integrerast i ein kvar konstruksjon i flaumslettene. Måten desse krava er oppfylte på, påverkar kategorien der huset er definert. Dette påverkar i sin tur menneskerettane til framtidige innbyggjarar og marknadsprisen på huset.

Med tanke på regjeringas krav vart det utvikla design beståande av ein betongbase med ein treskjelettkonstruksjon på toppen. Tre brukast til å støtte konstruksjonens flytande kapasitet, då det sikrar at den totale konstruksjonen held fram med å vere så lett som mogleg. Grunnlaget for huset består av ein stor, hul betongkube, som er "fortøyd" på store stålrøyr for å halda huset på plass samstundes som den kan bevega seg vertikalt i tilfelle stigande vasstand. Bebuarar kan føle ei veldig lita opp og ned rørsle medan dei er i huset, sjølv når det ikkje er i flytande stilling. Denne konstruksjonsmetoden betyr at amfibiske hus har ein fast stad, då dei heile tida er kopla til jorda gjennom fundamentet. Husa skil seg i denne samanheng frå dei tradisjonelle husbåtane, som er basert på ein fullt flytande konstruksjon som lignar på ein båt.

For å hindre at husa løyser i gjørma, er det behov for litt plass mellom fundamentet og jorda. Tilkoplingar til vatn, gass, elektrisitet og andre forsyningar må òg vera fleksible, då heile huset må kunne flyte. Derfor er desse tilkoplingane brakt inn i huset gjennom fleksible røyr som er i stand til å bevege seg avhengig av vasstanden. Dette sikrar at verktøy kan halde fram med å fungere i tilfelle av høgt vatn. Ein rømningsveg er sikra gjennom ein båt for å gjera det mogleg for bebuarane å nå kysten i tilfelle huset er i sin forhøgde posisjon.

I tillegg til utviklaren og designarane er andre interessentar involvert i prosjektet:

• Rijkswaterstaat, byrået for det nederlandske miljødepartementet ansvarleg for den praktiske gjennomføringa av offentlege og vassverk. Dei er ansvarlege for forvaltinga av flaumsonene. Dei var blant initiativtakarane til tiltaket og vart spesielt inkludert i prosessen for å sikre at tryggingskrava til bygging i ei flaumsone oppfyllast. Til trass for nokre innleiande nøling av den nasjonale styresmakta Rijkswaterstaat, vart reglane til slutt tilpassa slik at byggetillatelser kunne oppnåast. I 2005 annonserte departementet for bustad, romplanlegging og miljø at dei ville godta forslag til amfibiske og andre flaumbestandige strukturar i 15 flaumutsette område (dei såkalla EMAB-stadene).
• Kommunen West Maas og Waal, som er det lokale myndigheitsorganet som er autorisert til å utarbeida reguleringsplanar, levere byggetillatelser og byggekodar og gje tillating til arealfordeling. Dei vurderer overhalding av all gjeldande lovgiving, noko som betyr at dei har til oppgåve å gjere tolkingar av korleis dei nasjonale krava omsett til den lokale situasjonen. Denne overhaldinga bestemmer godkjenninga av byggetillatelsen.
• Innbyggjarane i amfibiske hus, som reagerte veldig positivt på deira nye bustader. Dei første bebuarane indikerte at det å bu i eit amfibisk hus er eit medvite val for meir eventyrlystne som bur midt i naturen. Dei valde spesielt husa for deira evne til å motstå flaum.

Dei viktigaste identifiserte suksessfaktorane er:

• Den første verkelege testen av konseptet kom i 2011, då vatnet i elva Maas auka til eit nivå som førte til at amfibiske hus flyt for første gong. Også i flytande tilstand var det ingen problemer oppdaga. Bebuarane fortel at dei er svært fornøgde med bustadene sine.
• Sidan realiseringa har amfibiehusa i Maasbommel fått mykje merksemd i internasjonal presse. I september 2010 vart Maasbommel-prosjektet tildelt Water Wonen & Ruimte Award (Water Living & Space Award) for sitt ikoniske bidrag til arkitektur som sette eit døme for framtidig utvikling. Maasbommel fungerte òg som eit døme i ein nederlandsk regjeringskampanje om å byggje eksperimenter som tilpassar seg flaumrisiko.
• Dura Vermeer, Factor Architecten og Boiten har vore involvert i spin-off prosjekter. Saman lanserte dei eit prosjekt i landsbyen Ohé ein Laak på Maas i Limburg-regionen i Nederland, beståande av 32 bygningar (4x6 flytande og 4x2 amfibisk heim), "Maasvilla" -prosjektet. Berre 2x6 flytande bustader vart bygget så langt. Factor Architecten utvikla òg eit design for bygging av amfibiske hus i flaumsonene i Lac de Raby i Frankrike. Ein flytande utstillingspaviljong i Rotterdam vart designa av Public Domain Architecten og Deltasync, og bygget av Dura Vermeer Bouw Rotterdam i 2010.
• Konseptet gjev også høve for integrering av avbøtande tiltak. Eit døme er utviklinga av seks utsleppsfrie amfibiske hus i IJburg, som vart designa av arkitektbyrået Art Zaaijer. Desse husa har evna til å snu retning, noko som gjer dei spesielt eigna for solenergi generasjon.

Sjølv om piloten i Maasbommel har vore vellukka, har den vidare utvidinga av konseptet vore avgrensa til nokre få stader. Dette langsame opptaket står i kontrast til prediksjonen om at flytande hus vil spele ei viktig rolle i å kompensere for mangelen på land på 40 % dei neste 40 åra. Meir tillit til den flytande bustadmarknaden kan stimulere til vidare utvikling, noko som kan støttast gjennom hensiktsmessig regulering. Tilliten til potensielle framtidige innbyggjarar avheng òg av kostnadene ved flytande eller amfibisk bustad i forhold til tradisjonelle bustader, forsikringshøve og bustadtypologien som ei tillating kan oppnåast for. I Maasbommels tilfelle fekk husa rekreasjonsstatus på grunn av at området vart utpeikt som rekreasjonsområde i den lokale reguleringsplanen. Dette gjev restriksjonar på bruken av husa, til dømes har bebuarane berre lov til å bu i huset delar av året.

Ei anna begrensning er viljen til framtidige innbyggjarar å bu i eit amfibisk hus. Ein studie frå det tekniske universitetet i Delft i Nederland viste at for det meste høgt utdanna menneske som allereie budde i ein einebustad, var interessert i amfibisk levebrød. Krisa på den nederlandske bustadmarknaden i 2008 reduserte potensielt ytterlegare denne gruppa av potensielle kjøparar og reduserte tilliten blant investorane i den flytande bustadmarknaden. Dette har avgrensa den vidare utviklinga av konseptet. Det er imidlertid signaler om auka tillit til det siste året, som beskrive i dei neste avsnitta.

Dei amfibiske husa i Maasbommel reknast som dyre etter nederlandsk standard. Dei var dei første realiserte amfibiske husa i Nederland, og derfor måtte alle (pre-fab) konstruksjonselementa vere spesielt laget for prosjektet. Dette førte til høgare byggekostnader. Husa vart selde for rundt 320,000 EUR på den tida. Sjølv om husa er ganske store med eit gjennomsnittleg golvareal på 120 kvadratmeter, reknast dette som ein høg pris for eit fritidshus (dvs. familiar kan ikkje bu der heile året). Spesielt sidan prisen på det gjennomsnittlege bustadhuset i 2005 var rundt 222,000 EUR i Nederland. I tillegg var det ein høgare risiko involvert på grunn av ny teknologi som vart brukt. Denne bekymringa vart dempa av Dura Vermeer ved å tilby ein 15-års garanti for flytande evne til kvart hus. Ein større adopsjon av teknikken ville tillate bygging for denne type hus for å bli billegare og auka kommersiell interesse.

Til trass for den høge byggekostnaden, er konseptet framleis av interesse for utbyggjarar, då det gjer dei i stand til å bruke vatn som ein "byggjeplass", noko som igjen reduserer kostnadane for grunnarbeid. Byggjeplass er svært verdifullt i tett folkesette område som Nederland. I Nederland er førebulseskostnadane vanlegvis ganske høge fordi jorda ikkje er eigna til å byggjast direkte på, då den ikkje har nokon bereevne. Direkte konstruksjon vil føre til at husa søkk ned i bakken i løpet av tida, noko som til slutt vil forårsaka skade på huset. Difor er det ein standard prosedyre for å førebu nettstaden gjennom forsterkningar, som er ganske dyre og driv opp prisen på huset. I tilfelle vatn brukast som byggegrunn, flyt konstruksjonen og er derfor mindre avhengig av jordas bereevne. I tillegg kan prefabrikkerte elementar av huset byggjast off-site, noko som betyr at husa kan realiserast med mindre plage for nærliggande bebuarar.

Bygging på vatn kan ha potensial til å gje eit interessant alternativ for byggebransjen, men til no har kostnadene ved flytande og amfibiske hus vist seg å vere høgare samanlikna med bygging av eit tradisjonelt hus. Standardisering av bygningselementar og designverktøy har potensial til å redusere kostnadene i tilfelle ein større adopsjon av konseptet. Også typen kostnader som takast i betraktning, påverkar det endelege beløpet. Til dømes er kostnadene for bygging av flytande eller amfibiske hus flaumbestandige inkludert i konstruksjonen. I tilfelle av tradisjonelle bustader, er kostnadene ved flaum motstandsdyktig infrastruktur betalt av samfunnet gjennom skattar heva av Water Boards. Effekten og mengda av desse kostnadene er vanskeleg å vurdere for augneblinken, då berre rundt 10 prosjekter er realisert i Nederland.

Eit anna problem som dukka opp er utilgjengelegheita av rimeleg finansiering og den generelle mangelen på tillit til eigedomsmarknaden i desse ukonvensjonelle husa. Sidan dei ikkje kan brukast som fast bostad, og dei har ein noko hybrid natur mellom fast eigedom og fartøy, er det knapt nokon finansinstitusjonar i Nederland som er villige til å gje tradisjonelle bustadlån til rimelege renter. Alt som er generelt tilgjengeleg er dei dyrare som vanlegvis utstades for å finansiere kjøp av naust. Det er imidlertid nokre nylege positive signaler. Til dømes ser det ut til at desse husa har beheldt sin verdi, utvinna frå krisa i eigedomsmarknaden i 2008. Dei sel framleis for ein pris nær sin opphavlege salspris som nye einingar, ifølgje arkitekten ansvarleg for dette prosjektet på Factor Architecten. Han peika òg på at den viktigaste ikkje-monetære gevinsten dette prosjektet kan ha medført, er”provet dette prosjektet gjev på at eit flytande og amfibisk konsept kan vere ein attraktiv typologi over tid. Vi ser det òg i pågåande prosjekter andre stader: På grunn av suksessen til Maasbommel er internasjonale investorar framleis svært interessert i typologien, sjølv om det sjølvsagt er svært vanskeleg å realisere eit prosjekt innanfor regelverk i utlandet, seier han.

Sjølv om aktørane som er involvert i utviklingsprosessen av flytande hus er begeistra for konseptet, er planleggingsprosessen for utvikling av nye tiltak framleis vanskeleg. Tre hovudaspekter som hindrar utviklingsprosessen kan identifiserast.

Den første er den kontinuerlege usikkerheita om tolkinga av regelverket frå kommunen og Rijkswaterstaat, noko som kan føra til alvorlege forseinkar i byggeprosessen. Dette kan reduserast gjennom utvikling av retningslinjer for kommunane om tolking og gjennomføring av nasjonal lovgiving i forhold til den lokale situasjonen. Ein annan grunn til den langsame adopsjonen av konseptet er mangelen på tru på den flytande bustadmarknaden av utviklarar. Når det gjeld Maasbommel, fekk prosjektet tillating til realisering gjennom eit eksperimentelt politisk program frå det nederlandske departementet. Dette programmet er no avslutta. Difor vil eit nytt prosjekt måtte oppfylle krava til Rijkswaterstaat. Dette betyr at utbyggjar er økonomisk ansvarleg for realisering av ytterlegare tiltak for å kompensere for eventuelle hindringar for vasstraumen som husa kan forårsaka. Tydeleg og konsekvent lovgiving kan bidra til å skape ein stabilt marknad for denne typen utvikling. Endeleg kan eksisterande arealplanar òg utgjere ein barriere for den hyppigare adopsjonen av flytande bustadkonsept og bør derfor inkludere flytande bustadkonseptar oftare.

Utviklinga av det flytande og amfibiske bustaden blussa opp ein debatt om deira juridiske status som anten eit hus eller ein båt. Statusen til eit hus er definert av typologien som er tildelt ein stad i den lokale reguleringsplanen. Når det gjeld Maasbommel, har amfibiske hus difor offisielt fått status som fritidsbustad. Pliktene og menneskerettane til bebuarane avheng av den juridiske definisjonen av huset og om det overheld den nederlandske bustadlova. Definisjonen kan til dømes påverke høva for framtidige bebuarar til å søkje om bustadrelaterte tilskot. I 2014 bestemte det nederlandske statsrådet at definisjonen av eit flytande eller amfibisk hus som ein konstruksjon skulle vere avhengig av deira framtidige bruk i staden for deira byggemåte. Dette betyr at husa må søkje om byggetillatelse og overhalde forskrifta i den nederlandske bustadlova og den nasjonale bygningskoden. Dette fører til ytterlegare komplikasjonar ettersom dagens regulering og byggeforskrifter ikkje støttar krav til flytande bustader. For å løyse desse problemstillingane la bustad- og tenestedepartementet fram eit nytt lovforslag i 2015. Men til dags dato regulering av flytande og amfibiske hus har ikkje endra seg som NTA 8111 standard, daterast tilbake til 2011 og konvertere standard byggeforskrifter til spesifisitetane i flytande bustader, har enno ikkje vorte oppdatert.

Nyleg fordømde Maasbommel kommune ulovleg permanent belegg av fleirtalet av dei flytande husa. Husa har vorte offisielt utpeikt som fritidshus, noko som inneber at dei ikkje kan brukast som permanent bustad av sine bebuarar. Dette er sjølvfølgjeleg eit svært lite juridisk problem som ikkje er relatert til prosjektets tilpasningsverdi og påverkar ikkje deira generelle sosiale akseptabilitet. Indirekte kan det til og med signalisere ein auke i populariteten til flytande hus.

Amfibiske og flytande hus i Maasbommel vart designa mellom 1998 og 2004 og bygget mellom 2004 og 2005.

Amfibiske og flytande hus kan betraktast som «permanent bygg». Det er ingen grunn til å forventa nokre begrensningar i deira levetid, så lenge dei haldast ved like regelmessig.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten og Boiten raadgevende ingenieurs

.