Locuințe amfibii în Maasbommel, Țările de Jos

Cazul Maasbommel, situat de-a lungul râului Maas, abordează provocarea de a construi într-o zonă inundabilă pentru a se adapta la un risc tot mai mare de inundații ale râurilor.

Se preconizează că râurile Maas vor inunda o dată la 12 ani; acest risc este sporit de schimbările climatice. Pentru acest râu, Institutul Meteorologic Olandez (KNMI - Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) estimează o creștere medie a evacuărilor de iarnă și de primăvară până la un maxim de aproape 20 % în 2050 și de aproape 25 % în 2085. În timpul inundațiilor excepționale (cote de apariție de 1:1 250), se preconizează că debitul maxim al râului va crește de la aproximativ 3 900 m3/sîn 2015 la un interval cuprins între 4250 și 4450 m3/s(conform unor scenarii specifice – „moderat” sau „cald”) în 2050; și până la 4750 m^3/sîn 2085 (scenariul „cald”) în scenariile KNMI14 (Klimaatscenario’s voor Nederland, care se bazează pe RCP4.5, RCP6.0 și RCP8.5, astfel cum sunt descrise în Klijn et al., 2015, sursa acestor cifre).

După inundațiile din 1993 și 1995, anumite situri din apropierea râurilor au fost desemnate zone inundabile, în conformitate cu programul „Cameră pentru râu”, în care construcția a fost restricționată. Terenurile sunt valoroase în Țările de Jos, ceea ce a motivat dezvoltatorul Dura Vermeer și societățile de arhitectură și inginerie (Factor Architecten și Boiten raadgevende ingenieurs) să propună dezvoltarea de case amfibii în zonele inundabile.

Obiectivul principal al proiectului Maasbommel a fost testarea și demonstrarea conceptului de casă amfibie într-un mediu real, ca soluție de adaptare concretă (actuală și viitoare) pentru a permite așezarea și dezvoltarea urbană în zonele inundabile, conservând astfel atât capacitatea de stocare a apei, cât și valoarea economică a zonei. Acest proiect demonstrează o abordare transformatoare a adaptării în comparație cu infrastructura convențională rezistentă la inundații.

Pentru a obține autorizația de dezvoltare a caselor amfibii, a fost elaborat un proiect care îndeplinește mai multe cerințe. Casele trebuiau să poată pluti vertical până la 5,5 metri. În ceea ce privește siguranța, o casă ar trebui să aibă o cale de evacuare. Acest lucru înseamnă că, în cazul caselor amfibii, podul care oferă acces la casă nu este suficient în sine. De asemenea, trebuie prevăzută o rută de evacuare atunci când casa se află în poziție plutitoare. În plus, trebuie să îndeplinească cerințele standard pentru combinațiile de sarcină ale construcției principale și ale siguranței la incendiu. Casele construite în zonele inundabile trebuie, de asemenea, să respecte Legea națională a apei. Pentru a îndeplini cerințele de siguranță, un baraj trebuie să fie integrat în orice construcție din zonele inundabile. Modul în care sunt îndeplinite aceste cerințe afectează categoria în care este definită casa. Acest lucru, la rândul său, afectează drepturile viitorilor rezidenți și prețul de piață al casei.

Luând în considerare cerințele guvernului, a fost dezvoltat un design constând dintr-o bază de beton cu o construcție de schelet din lemn în partea de sus. Lemnul este utilizat pentru a susține capacitatea plutitoare a construcției, deoarece asigură faptul că întreaga construcție rămâne cât mai ușoară posibil. Fundația casei constă într-un cub de beton mare, gol, care este „amarat” pe țevi uriașe de oțel pentru a menține casa în poziție, permițându-i în același timp să se deplaseze vertical în cazul creșterii nivelului apei. Locuitorii pot simți o mișcare foarte mică în sus și în jos în timp ce se află în casă, chiar și atunci când nu se află într-o poziție plutitoare. Această metodă de construcție înseamnă că casele amfibii au o locație fixă, deoarece sunt în mod constant conectate la sol prin fundația lor. Casele diferă în acest sens de bărcile tradiționale, care se bazează pe o construcție complet plutitoare, care este similară cu o barcă.

Pentru a preveni dislocarea caselor în noroi, este nevoie de un spațiu între fundație și sol. Conexiunile la apă, gaz, electricitate și alte surse de alimentare trebuie, de asemenea, să fie flexibile, deoarece casa completă trebuie să poată pluti. Prin urmare, aceste conexiuni sunt aduse în casă prin conducte flexibile care se pot deplasa în funcție de nivelul apei. Acest lucru asigură faptul că utilitățile pot continua să funcționeze în cazul apei mari. O rută de evacuare este asigurată printr-o barcă pentru a permite locuitorilor să ajungă la țărm în cazul în care casa se află în poziția sa ridicată.

Pe lângă dezvoltator și proiectanți, alte părți interesate implicate în proiect sunt:

• Rijkswaterstaat, agenția Ministerului Mediului din Țările de Jos, însărcinată cu execuția practică a lucrărilor publice și a uzinelor de apă. Aceștia sunt responsabili de gestionarea zonelor inundabile. Aceștia s-au numărat printre promotorii intervenției și au fost incluși în mod specific în proces pentru a se asigura că sunt îndeplinite cerințele de siguranță pentru construcția într-o zonă inundabilă. În ciuda unor ezitări inițiale ale autorității naționale Rijkswaterstaat, normele au fost în cele din urmă adaptate astfel încât să poată fi obținute autorizații de construcție. În 2005, Ministerul Locuințelor, Amenajării Teritoriului și Mediului a anunțat că va accepta propuneri pentru structuri amfibii și alte structuri rezistente la inundații în 15 zone predispuse la inundații (așa-numitele locații EMAB).
• Municipalitatea West Maas și Waal, care este organismul guvernamental local autorizat să elaboreze planuri de zonare, să furnizeze autorizații de construcție și coduri de construcție și să acorde autorizații de alocare a terenurilor. Aceștia evaluează conformitatea cu întreaga legislație aplicabilă, ceea ce înseamnă că sunt însărcinați să interpreteze modul în care cerințele naționale se traduc în situația locală. Această conformitate determină aprobarea autorizației de construcție.
• Locuitorii caselor amfibii, care au răspuns foarte pozitiv la noile lor reședințe. Primii locuitori au indicat că trăirea într-o casă amfibie este o alegere conștientă pentru o viață mai aventuroasă în mijlocul naturii. Ei au ales în mod special casele pentru capacitatea lor de a rezista la inundații.

Principalii factori de succes identificați sunt:

• Primul test autentic al conceptului a venit în 2011, când apa râului Maas a crescut la un nivel care a făcut ca casele amfibii să plutească pentru prima dată. De asemenea, în stare plutitoare nu au fost detectate probleme. Locuitorii au declarat că sunt foarte mulțumiți de casele lor.
• De la realizarea lor, casele amfibii din Maasbommel au primit multă atenție în presa internațională. În septembrie 2010, proiectul Maasbommel a primit premiul Water Wonen & Ruimte Award (Water Living & Space Award) pentru contribuția sa iconică la arhitectură, care a dat un exemplu pentru evoluțiile viitoare. Maasbommel a servit, de asemenea, ca exemplu într-o campanie guvernamentală olandeză privind construirea de experimente de adaptare la riscul de inundații.
• Dura Vermeer, Factor Architecten și Boiten au fost implicați în proiecte spin-off. Împreună au lansat un proiect în satul Ohé en Laak din Maas, regiunea Limburg din Țările de Jos, constând în 32 de clădiri (4x6 plutitoare și 4x2 amfibii), proiectul „Maasvilla”. Până în prezent au fost construite doar case plutitoare 2x6. Factor Architecten a dezvoltat, de asemenea, un proiect pentru construirea de case amfibii în zonele inundabile din Lacul Raby din Franța. Un pavilion expozițional plutitor din Rotterdam a fost proiectat de Public Domain Architecten și Deltasync și construit de Dura Vermeer Bouw Rotterdam în 2010.
• Conceptul oferă, de asemenea, potențial pentru integrarea măsurilor de atenuare. Un exemplu este dezvoltarea a șase case amfibii fără emisii în IJburg, care au fost proiectate de agenția de arhitectură Art Zaaijer. Aceste case au capacitatea de a transforma direcția, ceea ce le face deosebit de potrivite pentru generarea de energie solară.

Deși proiectul pilot din Maasbommel a avut succes, extinderea în continuare a conceptului a fost limitată la câteva locații. Această absorbție lentă contrastează cu predicția conform căreia casele plutitoare vor juca un rol important în compensarea deficitului de teren de 40% în următorii 40 de ani. O mai mare încredere în piața plutitoare a locuințelor poate stimula noi evoluții, care ar putea fi sprijinite printr-o reglementare adecvată. Încrederea potențialilor viitori rezidenți depinde, de asemenea, de costurile locuințelor plutitoare sau amfibii în comparație cu locuințele tradiționale, de posibilitățile de asigurare și de tipologia locuințelor pentru care se poate obține un permis. În cazul Maasbommel, casele au primit un statut de agrement datorită desemnării zonei ca zonă de agrement în planul local de zonare. Acest lucru impune restricții privind utilizarea caselor, de exemplu rezidenților li se permite să locuiască în casă doar o parte a anului.

O altă limitare este disponibilitatea viitorilor rezidenți de a trăi într-o casă amfibie. Un studiu realizat de Universitatea Tehnică din Delft, Olanda, a arătat că majoritatea persoanelor cu studii superioare care trăiesc deja într-o casă detașată sunt interesate de viața amfibie. Criza de pe piața imobiliară olandeză din 2008 a redus și mai mult acest grup de potențiali cumpărători și a diminuat încrederea investitorilor în piața imobiliară plutitoare. Acest lucru a limitat dezvoltarea în continuare a conceptului. Cu toate acestea, există semnale de creștere a încrederii în ultimul an, astfel cum se descrie în secțiunile următoare.

Casele amfibii din Maasbommel sunt considerate scumpe pentru standardele olandeze. Acestea au fost primele case amfibii realizate în Țările de Jos și, prin urmare, toate elementele de construcție (prefabricate) trebuiau să fie realizate în mod specific pentru proiect. Acest lucru a dus la creșterea costurilor de construcție. Casele au fost vândute pentru aproximativ 320.000 de euro la momentul respectiv. Deși casele sunt destul de mari, cu o suprafață medie de 120 de metri pătrați, acesta este considerat un preț ridicat pentru o casă de agrement (adică familiile nu pot trăi acolo tot anul). Mai ales că prețul mediu al casei rezidențiale în 2005 a fost de aproximativ 222.000 de euro în Țările de Jos. În plus, a existat un risc mai mare ca urmare a aplicării noilor tehnologii. Această preocupare a fost atenuată de Dura Vermeer prin oferirea unei garanții de 15 ani pentru capacitatea de plutire a fiecărei case. O adoptare mai larga a tehnicii ar permite constructiei acestui tip de casa sa devina mai ieftina si sa creasca interesul comercial.

În ciuda costurilor ridicate de construcție, conceptul este încă de interes pentru dezvoltatori, deoarece le permite să utilizeze apa ca „teren de construcție”, ceea ce reduce apoi costurile de pregătire a amplasamentului. Terenul de construcție este foarte valoros în zonele dens populate, cum ar fi Țările de Jos. În Țările de Jos, costurile de pregătire a amplasamentului sunt, de obicei, destul de ridicate, deoarece solul nu este adecvat pentru a fi construit direct, deoarece nu are nicio capacitate de încărcare. Construcția directă va face ca locuințele să se scufunde în pământ de-a lungul timpului, ceea ce va provoca în cele din urmă daune casei. Prin urmare, este o procedură standard de pregătire a site-ului prin întăriri, care sunt destul de scumpe și conduc la creșterea prețului casei. În cazul în care apa este utilizată ca teren de construcție, construcția plutește și, prin urmare, este mai puțin dependentă de capacitatea de încărcare a solului. În plus, elementele prefabricate ale casei pot fi construite în afara amplasamentului, ceea ce înseamnă că casele pot fi realizate cu mai puțină neplăcere pentru locuitorii din apropiere.

Construirea pe apă ar putea avea potențialul de a oferi o alternativă interesantă pentru industria construcțiilor, dar până acum costurile caselor plutitoare și amfibii s-au dovedit a fi mai mari în comparație cu construirea unei case tradiționale. Standardizarea elementelor de construcție și a instrumentelor de proiectare are potențialul de a reduce costurile în cazul unei adoptări mai largi a conceptului. De asemenea, tipul de costuri luate în considerare afectează suma finală. De exemplu, costurile pentru construirea de case plutitoare sau amfibii rezistente la inundații sunt incluse în construcție. În cazul locuințelor tradiționale, costurile infrastructurii rezistente la inundații sunt plătite de comunitate prin taxele percepute de consiliile pentru apă. Impactul și cantitatea acestor costuri sunt greu de evaluat în acest moment, deoarece doar aproximativ 10 proiecte au fost realizate în Țările de Jos.

O altă problemă care a apărut este indisponibilitatea finanțării accesibile și lipsa generală de încredere a pieței imobiliare în aceste case neconvenționale. Întrucât acestea nu pot fi utilizate ca loc de reședință permanentă și au un caracter oarecum hibrid între bunuri imobiliare și nave, aproape că nu există instituții financiare în Țările de Jos care să fie dispuse să ofere împrumuturi ipotecare tradiționale la rate ale dobânzii accesibile. Tot ceea ce este disponibil în general sunt cele mai scumpe, de obicei, emise pentru a finanța achiziționarea de bărci. Cu toate acestea, există unele semnale pozitive recente. De exemplu, se pare că aceste case și-au păstrat valoarea, revenind din criza pieței imobiliare din 2008. Acestea încă se vând la un preț apropiat de prețul lor inițial de vânzare ca unități noi, potrivit arhitectului responsabil de acest proiect de la Factor Architecten. El a subliniat, de asemenea, că principalul beneficiu nemonetar pe care l-ar fi putut aduce acest proiect este „dovada că acest proiect oferă dovada că un concept plutitor și amfibiu poate fi o tipologie atractivă în timp. Observăm că și în alte proiecte aflate încă în derulare: datorită succesului Maasbommel, investitorii internaționali sunt încă foarte interesați de tipologie, chiar dacă este, desigur, foarte greu să se realizeze un proiect în cadrul reglementărilor din străinătate.”

Deși părțile interesate care sunt implicate în procesul de dezvoltare a caselor plutitoare sunt entuziasmate de concept, procesul de planificare pentru dezvoltarea de noi inițiative este încă dificil. Pot fi identificate trei aspecte principale care împiedică procesul de dezvoltare.

Primul este nesiguranța continuă cu privire la interpretarea reglementărilor de către municipalitate și Rijkswaterstaat, care poate provoca întârzieri grave în procesul de construcție. Acest lucru ar putea fi atenuat prin elaborarea unor orientări pentru administrația locală privind interpretarea și punerea în aplicare a legislației naționale în raport cu situația locală. Un alt motiv pentru adoptarea lentă a conceptului este lipsa de încredere în piața imobiliară plutitoare de către dezvoltatori. În cazul Maasbommel, proiectul a obținut permisiunea de realizare printr-un program experimental de politici al ministerului olandez. Acest program s-a încheiat în prezent. Prin urmare, un nou proiect ar trebui să îndeplinească cerințele Rijkswaterstaat. Aceasta înseamnă că dezvoltatorul este responsabil din punct de vedere financiar pentru realizarea unor măsuri suplimentare pentru a compensa orice obstacol în calea fluxului de apă pe care casele l-ar putea provoca. O legislație clară și coerentă ar putea contribui la crearea unei piețe stabile pentru aceste tipuri de evoluții. În cele din urmă, planurile existente de utilizare a terenurilor pot reprezenta, de asemenea, un obstacol în calea adoptării mai frecvente a conceptului de locuințe plutitoare și, prin urmare, ar trebui să includă mai frecvent conceptele de locuințe plutitoare.

Dezvoltarea locuințelor plutitoare și amfibii a declanșat o dezbatere cu privire la statutul lor juridic, fie ca o casă, fie ca o barcă. Statutul unei case este definit de tipologia atribuită unei locații în planul zonal local. În cazul Maasbommel, casele amfibii au primit, prin urmare, în mod oficial statutul de casă de agrement. Obligațiile și drepturile rezidenților depind de definiția legală a casei și de conformitatea acesteia cu Legea olandeză privind locuințele. Definiția poate afecta, de exemplu, posibilitățile viitorilor rezidenți de a solicita subvenții pentru locuințe. În 2014, Consiliul de Stat al Țărilor de Jos a hotărât că definiția unei case plutitoare sau amfibii ca o construcție ar trebui să depindă de utilizarea lor viitoare, mai degrabă decât de modul lor de construcție. Aceasta înseamnă că locuințele trebuie să solicite o autorizație de construcție și să respecte reglementările din Legea neerlandeză privind locuințele și din Codul național al construcțiilor. Acest lucru duce la complicații suplimentare, deoarece reglementările actuale și codurile de construcție nu susțin cerințele privind locuințele plutitoare. Pentru a aborda aceste aspecte, Ministerul Locuințelor și Funcției Publice a emis o nouă propunere legislativă în 2015. Cu toate acestea, până în prezent, reglementarea locuințelor plutitoare și amfibii nu s-a schimbat, deoarece standardul NTA 8111, care datează din 2011 și care transformă reglementările standard privind construcțiile în caracteristicile specifice ale locuințelor plutitoare, nu a fost încă actualizat.

Recent, municipalitatea Maasbommel a denunțat ocuparea permanentă ilegală a majorității caselor plutitoare. Casele au fost desemnate oficial drept case de vacanță, ceea ce implică faptul că acestea nu pot fi utilizate ca reședință permanentă de către locuitorii lor. Aceasta este, desigur, o problemă juridică foarte minoră, care nu are legătură cu valoarea de adaptare a proiectului și nu afectează acceptabilitatea socială generală a acestuia. Indirect, ar putea chiar să semnaleze o creștere a popularității caselor plutitoare.

Casele amfibii și plutitoare din Maasbommel au fost proiectate între 1998 și 2004 și construite între 2004 și 2005.

Casele amfibii și plutitoare pot fi considerate „clădiri permanente”. Nu există niciun motiv să ne așteptăm la limitări ale duratei lor de viață, atât timp cât acestea sunt menținute în mod regulat.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten și Boiten raadgevende ingenieurs

.