Amfibiebostäder i Maasbommel, Nederländerna

Fallet med Maasbommel, som ligger längs floden Maas, tar itu med utmaningen att bygga i ett översvämningsområde för att anpassa sig till en ökande risk för flodöversvämning.

Floderna Maas förväntas översvämmas vart tolfte år. Denna risk ökar på grund av klimatförändringarna. För denna flod förutser det nederländska meteorologiska institutet (KNMI - Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) en genomsnittlig ökning av vinter- och vårutsläpp upp till högst nästan 20 % 2050 och nästan 25 % 2085. Under exceptionella översvämningshändelser (1:1 250 odds för förekomst) förväntas det maximala flodflödet öka ungefär från 3 900 m3/s2015 till ett intervall mellan 4250 och 4450 m3/s(enligt specifika scenarier – ”måttlig” eller ”varm”) 2050. och upp till 4 750 m3/s2085 (”varmt” scenario) i KNMI14-scenarierna (Klimaatscenariots voor Nederland, som bygger på RCP4.5, RCP6.0 och RCP8.5, som beskrivs i Klijn et al., 2015, källa till dessa siffror).

Efter översvämningarna 1993 och 1995 utsågs utvalda områden nära floderna till översvämningsområden enligt programmet ”Rum för floden”, där byggandet begränsades. Mark är värdefull i Nederländerna, vilket motiverade utvecklaren Dura Vermeer och arkitekt- och ingenjörsföretagen (Factor Architecten och Boiten raadgevende ingenieurs) att föreslå utveckling av amfibiska hus i översvämningszonerna.

Huvudsyftet med Maasbommel-projektet var att testa och demonstrera amfibiehuskonceptet i en verklig miljö, som en konkret (nuvarande och framtida) anpassningslösning för att möjliggöra bebyggelse och utveckling i översvämningsområden och därigenom samtidigt bevara både vattenlagringskapaciteten och områdets ekonomiska värde. Detta projekt visar på ett transformativt tillvägagångssätt för anpassning i jämförelse med den konventionella översvämningståliga infrastrukturen.

För att få tillstånd för utveckling av amfibiehusen utarbetades en konstruktion som uppfyllde flera krav. Husen behövde kunna flyta upp vertikalt till 5,5 meter. När det gäller säkerhet bör ett hus ha en utrymningsväg. Detta innebär i fallet med amfibiehus att bron som ger tillgång till huset inte är tillräcklig i sig. En utrymningsväg måste också tillhandahållas när huset är i flytande position. Dessutom måste den uppfylla standardkraven för lastkombinationer av huvudkonstruktionen och brandsäkerhet. Hus som byggs i svämplan måste också följa den nationella vattenlagen. För att uppfylla säkerhetskraven måste en damm integreras i alla konstruktioner inom svämplan. Det sätt på vilket dessa krav uppfylls påverkar den kategori där huset definieras. Detta påverkar i sin tur de framtida invånarnas rättigheter och marknadspriset på huset.

Med hänsyn till regeringens krav utvecklades design bestående av en betongbas med en träskelettkonstruktion ovanpå. Trä används för att stödja konstruktionens flytande kapacitet eftersom det säkerställer att den totala konstruktionen förblir så lätt som möjligt. Grunden för huset består av en stor, ihålig betongkub, som är ”förtöjd” på stora stålrör för att hålla huset på plats samtidigt som det kan röra sig vertikalt i händelse av stigande vattennivåer. Invånarna kan känna en mycket liten upp och ner rörelse medan de är i huset, även när det inte är i flytande position. Denna konstruktionsmetod innebär att amfibiehus har en fast plats eftersom de ständigt är anslutna till jorden genom sin grund. Husen skiljer sig i detta avseende från de traditionella husbåtarna, som är baserade på en helt flytande konstruktion som liknar en båt.

För att förhindra att husen lossnar i leran finns det ett behov av lite utrymme mellan grunden och jorden. Anslutningar till vatten, gas, el och andra förnödenheter måste också vara flexibla eftersom hela huset måste kunna flyta. Därför förs dessa anslutningar in i huset genom flexibla rörledningar som kan röra sig beroende på vattennivån. Detta säkerställer att verktygen kan fortsätta att fungera i händelse av högt vatten. En utrymningsväg säkerställs genom en båt för att göra det möjligt för invånarna att nå stranden om huset är i sitt upphöjda läge.

Förutom byggherren och konstruktörerna är andra intressenter involverade i projektet:

• Rijkswaterstaat, det nederländska miljöministeriets byrå med ansvar för det praktiska genomförandet av offentliga arbeten och vattenverk. De ansvarar för förvaltningen av översvämningsområdena. De var en av initiativtagarna till insatsen och ingick särskilt i processen för att säkerställa att säkerhetskraven för uppförande i ett översvämningsområde uppfylls. Trots viss inledande tvekan från den nationella myndigheten Rijkswaterstaat anpassades reglerna så småningom så att bygglov kunde erhållas. År 2005 meddelade ministeriet för bostäder, fysisk planering och miljö att de skulle godta förslag om amfibiska och andra översvämningståliga strukturer i 15 översvämningsbenägna områden (de så kallade EMAB-platserna).
• Kommunen West Maas och Waal, som är det lokala statliga organ som har befogenhet att utarbeta detaljplaner, tillhandahålla bygglov och byggnormer och bevilja tillstånd för marktilldelning. De bedömer efterlevnaden av all tillämplig lagstiftning, vilket innebär att de har till uppgift att göra tolkningar av hur de nationella kraven omsätts i den lokala situationen. Denna överensstämmelse avgör godkännandet av bygglovet.
• Invånarna i amfibiehusen, som svarade mycket positivt på sina nya bostäder. De första invånarna indikerade att bo i ett amfibiehus är ett medvetet val för mer äventyrligt boende mitt i naturen. De valde specifikt husen för sin förmåga att motstå översvämningar.

De viktigaste identifierade framgångsfaktorerna är:

• Det första riktiga testet av konceptet kom 2011, när vattnet i floden Maas ökade till en nivå som fick amfibiehusen att flyta för första gången. Även i flytande tillstånd upptäcktes inga problem. Invånarna har uppgett att de är mycket nöjda med sina hus.
• Sedan deras förverkligande har amfibiehusen i Maasbommel fått mycket uppmärksamhet i den internationella pressen. I september 2010 tilldelades Maasbommel-projektet Water Wonen & Ruimte Award (Water Living & Space Award) för dess ikoniska bidrag till arkitektur som föregår med gott exempel för framtida utveckling. Maasbommel fungerade också som ett exempel i en nederländsk regeringskampanj om att bygga experiment som anpassade sig till översvämningsrisken.
• Dura Vermeer, Factor Architecten och Boiten har varit involverade i spin-off-projekt. Tillsammans inledde de ett projekt i byn Ohé en Laak på Maas i Limburgregionen i Nederländerna, bestående av 32 byggnader (4x6 flytande och 4x2 amfibiehus), projektet ”Maasvilla”. Hittills har endast 2x6 flytande bostäder byggts. Factor Architecten utvecklade också en design för byggandet av amfibiska hus i översvämningszonerna i Lac de Raby i Frankrike. En flytande utställningspaviljong i Rotterdam ritades av Public Domain Architecten och Deltasync, och byggdes av Dura Vermeer Bouw Rotterdam 2010.
• Konceptet erbjuder också möjligheter till integrering av riskreducerande åtgärder. Ett exempel är utvecklingen av sex utsläppsfria amfibiehus i IJburg, som ritades av arkitektbyrån Art Zaaijer. Dessa hus har förmågan att vända riktning, vilket gör dem särskilt lämpliga för solenergiproduktion.

Även om piloten i Maasbommel har varit framgångsrik har den fortsatta expansionen av konceptet begränsats till ett fåtal platser. Denna långsamma upptagning står i kontrast till förutsägelsen att flytande hus kommer att spela en viktig roll för att kompensera bristen på mark på 40% under de kommande 40 åren. Mer förtroende för den flytande bostadsmarknaden kan stimulera ytterligare utveckling, vilket skulle kunna stödjas genom lämplig reglering. Förtroendet hos potentiella framtida invånare beror också på kostnaderna för flytande eller amfibiska bostäder jämfört med traditionella bostäder, försäkringsmöjligheterna och bostadstypologin för vilken tillstånd kan erhållas. När det gäller Maasbommel tilldelades husen rekreationsstatus på grund av att området hade utsetts till rekreationsområde i den lokala detaljplanen. Detta innebär begränsningar för användningen av husen, till exempel invånare får bara bo i huset en del av året.

En annan begränsning är viljan hos framtida invånare att bo i ett amfibiehus. En studie av det tekniska universitetet i Delft i Nederländerna visade att mestadels högutbildade människor som redan bor i ett fristående hus var intresserade av amfibiskt boende. Krisen på den nederländska bostadsmarknaden 2008 minskade potentiellt ännu mer denna grupp av potentiella köpare och minskade investerarnas förtroende för den flytande bostadsmarknaden. Detta har begränsat vidareutvecklingen av konceptet. Det finns dock tecken på ökat förtroende under det senaste året, vilket beskrivs i de följande avsnitten.

De amfibiska husen i Maasbommel anses vara dyra för nederländska standarder. De var de första realiserade amfibiehusen i Nederländerna och därför behövde alla (prefab) byggelement göras specifikt för projektet. Detta ledde till högre byggkostnader. Husen såldes för cirka 320 000 euro vid den tiden. Även om husen är ganska stora med en genomsnittlig golvyta på 120 kvadratmeter, anses detta vara ett högt pris för ett fritidshus (dvs. familjer kan inte bo där hela året). Särskilt eftersom priset på det genomsnittliga bostadshuset 2005 var cirka 222.000 euro i Nederländerna. Dessutom fanns det en högre risk på grund av att ny teknik tillämpades. Denna oro mildrades av Dura Vermeer genom att erbjuda en 15-årig garanti för varje hus flytande förmåga. Ett större antagande av tekniken skulle göra det möjligt att bygga för denna typ av hus att bli billigare och öka det kommersiella intresset.

Trots de höga byggkostnaderna är konceptet fortfarande av intresse för byggherrar eftersom det gör det möjligt för dem att använda vatten som en ”byggnadsmark” som sedan minskar kostnaderna för förberedelse av platsen. Mark för bebyggelse är mycket värdefull i tätbefolkade områden som Nederländerna. I Nederländerna är kostnaderna för markberedning vanligtvis ganska höga eftersom marken inte är lämplig att byggas på direkt eftersom den inte har någon bärförmåga. Direkt konstruktion kommer att orsaka husen att sjunka i marken under tiden, vilket i slutändan kommer att orsaka skador på huset. Därför är det ett standardförfarande för att förbereda platsen genom förstärkningar, som är ganska dyra och driver upp priset på huset. Om vatten används som byggnadsmark flyter konstruktionen och är därför mindre beroende av markens bärförmåga. Dessutom kan de prefabricerade elementen i huset byggas utanför platsen, vilket innebär att husen kan realiseras med mindre olägenhet för närliggande invånare.

Bygga på vatten kan ha potential att ge ett intressant alternativ för byggbranschen, men hittills har kostnaderna för flytande och amfibiska hus visat sig vara högre jämfört med byggandet av ett traditionellt hus. Standardisering av byggelement och designverktyg har potential att minska kostnaderna vid ett större antagande av konceptet. Den typ av kostnader som beaktas påverkar också det slutliga beloppet. Till exempel ingår kostnaderna för att göra byggandet av flytande eller amfibiska hus översvämningståliga i byggandet. När det gäller traditionella bostäder betalas kostnaderna för infrastruktur som är motståndskraftig mot översvämningar av samhället genom de skatter som tas upp av vattennämnderna. Effekten och omfattningen av dessa kostnader är för närvarande svåra att bedöma, eftersom endast omkring tio projekt har genomförts i Nederländerna.

En annan fråga som framkom är bristen på överkomlig finansiering och den övergripande bristen på förtroende för fastighetsmarknaden i dessa okonventionella hus. Eftersom de inte kan användas som permanent bostad, och de har en något hybrid karaktär mellan fastigheter och fartyg, finns det knappast några finansinstitut i Nederländerna som är villiga att tillhandahålla traditionella hypotekslån till överkomliga räntor. Allt som är allmänt tillgängligt är de dyrare som vanligtvis utfärdas för att finansiera köp av båthus. Det finns dock några positiva signaler på senare tid. Det verkar till exempel som om dessa hus har behållit sitt värde och återhämtat sig från krisen på fastighetsmarknaden 2008. De säljer fortfarande till ett pris som ligger nära deras ursprungliga försäljningspris som nya enheter, enligt arkitekten som ansvarar för detta projekt på Factor Architecten. Han påpekade också att den viktigaste icke-monetära fördel som detta projekt kan ha medfört är ”beviset för att detta projekt ger att ett flytande och amfibiebegrepp kan vara en attraktiv typologi över tid. Vi ser att även i pågående projekt på andra håll: På grund av Maasbommels framgångar är internationella investerare fortfarande mycket intresserade av typologin, även om det naturligtvis är mycket svårt att genomföra ett projekt inom ramen för bestämmelser utomlands.”

Även om de intressenter som är involverade i utvecklingsprocessen för flytande hus är entusiastiska över konceptet, är planeringsprocessen för utveckling av nya initiativ fortfarande svår. Tre huvudaspekter som hindrar utvecklingsprocessen kan identifieras.

Den första är den ständiga osäkerheten kring kommunens och Rijkswaterstaats tolkning av föreskrifterna, vilket kan orsaka allvarliga förseningar i byggprocessen. Detta skulle kunna mildras genom utarbetande av riktlinjer för de lokala myndigheterna om tolkningen och genomförandet av den nationella lagstiftningen i förhållande till den lokala situationen. En annan orsak till det långsamma antagandet av konceptet är bristen på tro på den flytande bostadsmarknaden av utvecklare. När det gäller Maasbommel fick projektet tillstånd att genomföras genom ett experimentellt policyprogram från det nederländska ministeriet. Detta program är för närvarande avslutat. Därför skulle ett nytt projekt behöva uppfylla kraven i Rijkswaterstaat. Detta innebär att byggherren är ekonomiskt ansvarig för genomförandet av ytterligare åtgärder för att kompensera för eventuella hinder i vattenflödet som husen kan orsaka. Tydlig och konsekvent lagstiftning skulle kunna bidra till att skapa en stabil marknad för denna typ av utveckling. Slutligen kan befintliga markanvändningsplaner också utgöra ett hinder för ett mer frekvent antagande av begreppet flytande bostäder och bör därför oftare omfatta flytande bostadskoncept.

Utvecklingen av de flytande och amfibiska bostäderna blossade upp en debatt om deras rättsliga status som antingen ett hus eller en båt. Statusen för ett hus definieras av den typologi som tilldelats en plats i den lokala detaljplanen. När det gäller Maasbommel har amfibiehusen därför officiellt fått status som fritidshus. De boendes skyldigheter och rättigheter beror på den rättsliga definitionen av huset och om det överensstämmer med den nederländska bostadslagen. Definitionen kan till exempel påverka möjligheterna för framtida invånare att ansöka om bostadsbidrag. År 2014 beslutade det nederländska statsrådet att definitionen av ett flytande hus eller ett amfibiehus som en konstruktion bör vara beroende av deras framtida användning snarare än deras konstruktionssätt. Detta innebär att husen måste ansöka om bygglov och följa bestämmelserna i den nederländska bostadslagen och den nationella bygglagen. Detta leder till ytterligare komplikationer eftersom nuvarande reglering och byggnormer inte stöder krav på flytande bostäder. För att ta itu med dessa frågor utfärdade ministeriet för bostäder och offentlig förvaltning ett nytt lagstiftningsförslag 2015. Hittills har dock regleringen av flytande och amfibiska hus inte förändrats eftersom NTA 8111-standarden, som går tillbaka till 2011 och omvandlar standardbyggnadsregler till flytande hems särdrag, ännu inte har uppdaterats.

Nyligen fördömde Maasbommel kommun den olagliga permanenta beläggning av majoriteten av de flytande husen. Husen har officiellt utsetts till fritidshus, vilket innebär att de inte kan användas som permanent bostad av sina invånare. Detta är naturligtvis en mycket liten rättslig fråga som inte är relaterad till projektets anpassningsvärde och påverkar inte deras övergripande sociala acceptans. Indirekt kan det till och med signalera en ökning av populariteten hos flytande hus.

Amfibiska och flytande hus i Maasbommel ritades mellan 1998 och 2004 och byggdes mellan 2004 och 2005.

Amfibiehus och flytande hus kan betraktas som ”permanent byggnad”. Det finns ingen anledning att förvänta sig några begränsningar av deras livstid, så länge de regelbundet upprätthålls.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten och Boiten raadgevende ingenieurs

.