Obojživelné bydlení v Maasbommelu, Nizozemsko

Případ Maasbommel, který se nachází podél řeky Maas, řeší problém výstavby v záplavovém pásmu, aby se přizpůsobil rostoucímu riziku říčních záplav.

Očekává se, že řeky Maas budou zaplaveny jednou za 12 let; toto riziko se zvyšuje v důsledku změny klimatu. Nizozemský meteorologický institut (KNMI - Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) předpokládá u této řeky průměrný nárůst zimních a jarních výbojů až na téměř 20 % v roce 2050 a téměř 25 % v roce 2085. Během mimořádných povodní (1:1 250 pravděpodobnost výskytu) se očekává, že maximální průtok řeky vzroste přibližně z 3 900 m³/s v roce 2015 na rozmezí 4250 až 4450 m³/s (podle konkrétních scénářů – „střední“ nebo „teplý“) v roce 2050; a až 4750 m³/s v roce 2085 („teplý“ scénář) ve scénářích KNMI14 (Klimaatscenario’s voor Nederland, které vycházejí z RCP4.5, RCP6.0 a RCP8.5, jak je popsáno v Klijn et al., 2015, zdroj těchto údajů).

Po povodních v letech 1993 a 1995 byla vybraná místa v blízkosti řek určena jako povodňová pásma podle programu „Pokoj pro řeku“, v němž byla výstavba omezena. Pozemky jsou v Nizozemsku cenné, což motivovalo developerku Duru Vermeerovou a architektonické a inženýrské společnosti (Factor Architecten a Boiten raadgevende ingenieurs) k tomu, aby navrhly výstavbu obojživelných domů v záplavových zónách.

Hlavním cílem projektu Maasbommel bylo otestovat a demonstrovat koncepci obojživelného domu v reálném prostředí, jako konkrétní (současné i budoucí) adaptační řešení, které umožní městské osídlení a rozvoj v povodňových zónách, čímž se zároveň zachová jak kapacita akumulace vody, tak ekonomická hodnota území. Tento projekt demonstruje transformační přístup k adaptaci ve srovnání s konvenční protipovodňovou infrastrukturou.

Pro získání povolení k výstavbě obojživelných domů byl vypracován návrh splňující několik požadavků. Domy musely být schopny vznášet se vertikálně až na 5,5 metru. Pokud jde o bezpečnost, dům by měl mít únikovou cestu. To v případě obojživelných domů znamená, že most zajišťující přístup k domu sám o sobě nestačí. Úniková cesta musí být také zajištěna, když je dům v plovoucí poloze. Kromě toho musí splňovat standardní požadavky na kombinace zatížení hlavní konstrukce a požární bezpečnosti. Domy postavené v záplavových územích musí být také v souladu s národním vodním zákonem. Pro splnění bezpečnostních požadavků musí být jez integrován do jakékoli konstrukce v záplavových územích. Způsob, jakým jsou tyto požadavky splněny, ovlivňuje kategorii, ve které je dům definován. To zase ovlivňuje práva budoucích obyvatel a tržní cenu domu.

S ohledem na požadavky vlády byl vyvinut návrh skládající se z betonové základny s dřevěnou skeletovou konstrukcí nahoře. Dřevo se používá k podpoře plovoucí kapacity konstrukce, protože zajišťuje, že celková konstrukce zůstává co nejlehčí. Základem domu je velká dutá betonová kostka, která je „ukotvena“ na obrovských ocelových trubkách, aby udržela dům na svém místě a zároveň umožnila jeho vertikální pohyb v případě stoupající hladiny vody. Obyvatelé mohou cítit velmi malý pohyb nahoru a dolů, když jsou v domě, i když není v plovoucí poloze. Tato metoda výstavby znamená, že obojživelné domy mají pevnou polohu, protože jsou neustále spojeny s půdou prostřednictvím svých základů. Domy se v tomto ohledu liší od tradičních hausbótů, které jsou založeny na plně plovoucí konstrukci, která je podobná lodi.

Aby se zabránilo tomu, že se domy uvolní v bahně, je zapotřebí nějaký prostor mezi základy a půdou. Připojení k vodě, plynu, elektřině a dalším dodávkám musí být také flexibilní, protože celý dům musí být schopen plavat. Proto jsou tyto spoje přiváděny do domu prostřednictvím flexibilního potrubí, které se může pohybovat v závislosti na hladině vody. Tím je zajištěno, že veřejné služby mohou fungovat i v případě vysoké hladiny vody. Úniková cesta je zajištěna lodí, aby se obyvatelé mohli dostat na břeh v případě, že je dům ve vyvýšené poloze.

Kromě developera a projektantů jsou dalšími zúčastněnými stranami zapojenými do projektu:

• Rijkswaterstaat, agentura nizozemského ministerstva životního prostředí pověřená praktickým prováděním veřejných a vodárenských prací. Jsou zodpovědní za správu povodňových zón. Byli jedním z předkladatelů zásahu a byli konkrétně zahrnuti do procesu, aby bylo zajištěno splnění bezpečnostních požadavků na výstavbu v povodňovém pásmu. Navzdory určitému počátečnímu váhání vnitrostátního orgánu Rijkswaterstaat byla pravidla nakonec upravena tak, aby bylo možné získat stavební povolení. V roce 2005 ministerstvo bydlení, územního plánování a životního prostředí oznámilo, že přijme návrhy na obojživelné a jiné protipovodňové struktury v 15 oblastech náchylných k povodním (tzv. lokality EMAB).
• Obec West Maas a Waal, což je místní vládní orgán oprávněný vypracovávat územní plány, dodávat stavební povolení a stavební předpisy a udělovat povolení k přidělení pozemků. Posuzují soulad se všemi platnými právními předpisy, což znamená, že jsou pověřeni výkladem toho, jak se vnitrostátní požadavky promítají do místní situace. Tento soulad určuje schválení stavebního povolení.
• Obyvatelé obojživelných domů, kteří reagovali velmi pozitivně na své nové rezidence. První obyvatelé naznačili, že život v obojživelném domě je vědomou volbou pro dobrodružnější život uprostřed přírody. Obydlí si vybrali pro svou schopnost odolávat povodním.

Hlavními zjištěnými faktory úspěchu jsou:

• První autentický test tohoto konceptu přišel v roce 2011, kdy se voda v řece Maas zvýšila na úroveň, která způsobila, že obojživelné domy poprvé plavaly. Také v plovoucím stavu nebyly zjištěny žádné problémy. Obyvatelé uvedli, že jsou se svými domy velmi spokojeni.
• Od jejich realizace získaly obojživelné domy v Maasbommelu velkou pozornost v mezinárodním tisku. V září 2010 byl projekt Maasbommel oceněn cenou Water Wonen & Ruimte Award (Water Living & Space Award) za svůj ikonický přínos architektuře, která je příkladem budoucího vývoje. Maasbommel také sloužil jako příklad v nizozemské vládní kampani o stavebních experimentech, které se přizpůsobily povodňovým rizikům.
• Dura Vermeer, Factor Architecten a Boiten se podíleli na spin-off projektech. Společně zahájili projekt ve vesnici Ohé en Laak na Maas v regionu Limburg v Nizozemsku, který se skládá z 32 budov (4x6 plovoucích a 4x2 obojživelných domů), projekt „Maasvilla“. Doposud byly postaveny pouze plovoucí domy 2x6. Factor Architecten také vyvinul návrh na výstavbu obojživelných domů v záplavových zónách Lac de Raby ve Francii. Plovoucí výstavní pavilon v Rotterdamu navrhli Public Domain Architecten a Deltasync a postavila ho Dura Vermeer Bouw Rotterdam v roce 2010.
• Koncepce rovněž nabízí potenciál pro integraci zmírňujících opatření. Příkladem je výstavba šesti bezemisních obojživelných domů v IJburgu, které byly navrženy architektonickou agenturou Art Zaaijer. Tyto domy mají schopnost otočit směr, což je činí obzvláště vhodnými pro výrobu solární energie.

Přestože byl pilotní projekt v Maasbommelu úspěšný, další rozšíření konceptu bylo omezeno na několik míst. Toto pomalé využívání kontrastuje s předpovědí, že plovoucí domy budou hrát důležitou roli při kompenzaci nedostatku půdy ve výši 40 % v příštích 40 letech. Větší důvěra v plovoucí trh s bydlením může stimulovat další vývoj, který by mohl být podpořen vhodnou regulací. Důvěra potenciálních budoucích obyvatel závisí také na nákladech na plovoucí nebo obojživelné bydlení ve srovnání s tradičním bydlením, možnostech pojištění a typologii bydlení, pro které lze získat povolení. V případě Maasbommelu byl domům přidělen rekreační status vzhledem k tomu, že oblast byla v místním územním plánu označena jako rekreační zóna. To představuje omezení používání domů, například obyvatelé smějí žít v domě pouze část roku.

Dalším omezením je ochota budoucích obyvatel žít v obojživelném domě. Studie Technické univerzity v Delftu v Nizozemsku ukázala, že o obojživelné bydlení se zajímali především vysoce vzdělaní lidé, kteří již žijí v rodinném domě. Krize na nizozemském trhu s bydlením v roce 2008 potenciálně ještě více snížila tuto skupinu potenciálních kupujících a snížila důvěru investorů v plovoucí trh s bydlením. To omezilo další rozvoj této koncepce. V posledním roce však existují signály zvýšené důvěry, jak je popsáno v následujících oddílech.

Obojživelné domy v Maasbommelu jsou považovány za drahé pro nizozemské standardy. Byly to první realizované obojživelné domy v Nizozemsku, a proto všechny (prefab) stavební prvky musely být speciálně vyrobeny pro projekt. To vedlo k vyšším stavebním nákladům. V té době byly domy prodány za přibližně 320 000 eur. Přestože jsou domy poměrně velké s průměrnou podlahovou plochou 120 metrů čtverečních, je to považováno za vysokou cenu za rekreační dům (tj. rodiny zde nemohou žít po celý rok). Zejména proto, že cena průměrného obytného domu v roce 2005 byla v Nizozemsku kolem 222.000 eur. Kromě toho existovalo vyšší riziko v důsledku použití nové technologie. Tuto obavu zmírnila Dura Vermeer tím, že nabídla 15letou záruku za plovoucí schopnost každého domu. Větší přijetí této techniky by umožnilo výstavbu tohoto typu domu zlevnit a zvýšit obchodní zájem.

Navzdory vysokým stavebním nákladům je tento koncept pro developery stále zajímavý, neboť jim umožňuje využívat vodu jako „stavební půdu“, což následně snižuje náklady na přípravu lokality. Stavební pozemky jsou velmi cenné v hustě obydlených oblastech, jako je Nizozemsko. V Nizozemsku jsou náklady na přípravu lokality obvykle poměrně vysoké, protože půda není vhodná k přímému zastavění, protože nemá žádnou nosnost. Přímá výstavba způsobí, že se domy časem potopí do země, což nakonec způsobí škody na domě. Proto je standardním postupem připravit místo prostřednictvím výztuh, které jsou poměrně drahé a zvyšují cenu domu. V případě, že se voda používá jako stavební půda, stavba pluje, a je proto méně závislá na nosnosti půdy. Kromě toho mohou být prefabrikované prvky domu postaveny mimo lokalitu, což znamená, že domy mohou být realizovány s menšími obtížemi pro blízké obyvatele.

Stavba na vodě by mohla mít potenciál poskytnout zajímavou alternativu pro stavebnictví, ale dosud se ukázalo, že náklady na plovoucí a obojživelné domy jsou ve srovnání s výstavbou tradičního domu vyšší. Standardizace stavebních prvků a návrhových nástrojů má potenciál snížit náklady v případě většího přijetí koncepce. Konečnou částku ovlivňuje také druh nákladů, které byly vzaty v úvahu. Do stavby jsou zahrnuty například náklady na zajištění protipovodňové odolnosti plovoucích nebo obojživelných domů. V případě tradičního bydlení hradí náklady na infrastrukturu odolnou proti povodním komunita prostřednictvím daní vybíraných vodohospodářskými radami. Dopad a množství těchto nákladů je v současné době obtížné posoudit, protože v Nizozemsku bylo realizováno pouze přibližně 10 projektů.

Dalším problémem, který se objevil, je nedostupnost cenově dostupného financování a celková nedůvěra trhu s nemovitostmi v tyto nekonvenční domy. Vzhledem k tomu, že nemohou být použity jako trvalé bydliště a mají poněkud hybridní povahu mezi nemovitostmi a plavidly, neexistují v Nizozemsku téměř žádné finanční instituce, které by byly ochotny poskytovat tradiční hypoteční úvěry za dostupné úrokové sazby. Vše, co je obecně k dispozici, jsou ty dražší, které jsou obvykle vydávány na financování nákupu loděnic. V poslední době se však objevují pozitivní signály. Zdá se například, že si tyto domy udržely svou hodnotu a zotavily se z krize trhu s nemovitostmi z roku 2008. Stále se prodávají za cenu blížící se jejich původní prodejní ceně jako nové jednotky, podle architekta odpovědného za tento projekt v Factor Architecten. Poukázal rovněž na to, že hlavním nepeněžním přínosem, který tento projekt mohl přinést, je „důkaz, který tento projekt přináší, že plovoucí a obojživelný koncept může být v průběhu času atraktivní typologií. Vidíme, že i v jiných stále probíhajících projektech: vzhledem k úspěchu společnosti Maasbommel se mezinárodní investoři stále velmi zajímají o typologii, i když je samozřejmě velmi obtížné realizovat projekt v rámci předpisů v zahraničí.“

Ačkoli zúčastněné strany, které se podílejí na procesu výstavby plovoucích domů, jsou touto koncepcí nadšeny, proces plánování pro rozvoj nových iniciativ je stále obtížný. Lze identifikovat tři hlavní aspekty, které brání procesu vývoje.

Prvním je neustálá nejistota ohledně výkladu předpisů ze strany obce a společnosti Rijkswaterstaat, což může způsobit vážná zpoždění v procesu výstavby. To by mohlo být zmírněno vypracováním pokynů pro místní samosprávu týkajících se výkladu a provádění vnitrostátních právních předpisů ve vztahu k místní situaci. Dalším důvodem pomalého přijetí konceptu je nedostatek důvěry developerů v plovoucí trh s bydlením. V případě Maasbommelu získal projekt povolení k realizaci prostřednictvím experimentálního politického programu nizozemského ministerstva. Tento program je v současné době ukončen. Nový projekt by proto musel splňovat požadavky společnosti Rijkswaterstaat. To znamená, že developer je finančně odpovědný za realizaci dalších opatření, která kompenzují případné překážky v průtoku vody, které by domy mohly způsobit. Jasné a soudržné právní předpisy by mohly pomoci vytvořit stabilní trh pro tento typ vývoje. Stávající územní plány mohou rovněž představovat překážku pro častější přijímání koncepce plovoucího bydlení, a proto by měly častěji zahrnovat koncepce plovoucího bydlení.

Vývoj plovoucího a obojživelného bydlení vyvolal debatu o jejich právním postavení jako domu nebo lodi. Stav domu je definován typologií přiřazenou místu v místním územním plánu. V případě Maasbommelu proto obojživelné domy oficiálně získaly status rekreačního domu. Povinnosti a práva obyvatel závisí na právní definici domu a na tom, zda je v souladu s nizozemským zákonem o bydlení. Definice může například ovlivnit možnosti budoucích rezidentů žádat o dotace na bydlení. V roce 2014 nizozemská Státní rada rozhodla, že definice plovoucího nebo obojživelného domu jako stavby by měla záviset spíše na jejich budoucím využití než na způsobu jejich výstavby. To znamená, že domy musí požádat o stavební povolení a dodržovat předpisy nizozemského zákona o bydlení a národního stavebního zákona. To vede k dalším komplikacím, protože stávající předpisy a stavební předpisy nepodporují požadavky na plovoucí bydlení. Za účelem řešení těchto otázek vydalo ministerstvo bydlení a veřejné služby v roce 2015 nový legislativní návrh. Regulace plovoucích a obojživelných domů se však dosud nezměnila, protože standard NTA 8111, který pochází z roku 2011 a převádí standardní stavební předpisy na specifika plovoucích domů, dosud nebyl aktualizován.

Obec Maasbommel nedávno odsoudila nezákonné trvalé obsazení většiny plovoucích domů. Domy byly oficiálně označeny jako rekreační domy, což znamená, že jejich obyvatelé je nemohou používat jako trvalé bydliště. Jedná se samozřejmě o velmi malou právní otázku, která nesouvisí s adaptační hodnotou projektu a nemá vliv na jejich celkovou společenskou přijatelnost. Nepřímo to může dokonce signalizovat nárůst popularity plovoucích domů.

Obojživelné a plovoucí domy v Maasbommelu byly navrženy v letech 1998 až 2004 a postaveny v letech 2004 až 2005.

Obojživelné a plovoucí domy lze považovat za „stálou budovu“. Není důvod očekávat žádná omezení jejich životnosti, pokud jsou pravidelně udržovány.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeerová, Factor Architecten a Boiten raadgevende ingenieurs

.