Amfibieboliger i Maasbommel, Holland

Maasbommel-sagen, der ligger langs Maas-floden, tager fat på udfordringen med at bygge i et oversvømmelsesområde for at tilpasse sig en stigende risiko for oversvømmelse af floder.

Floderne Maas forventes at blive oversvømmet en gang hvert 12. år. Denne risiko øges som følge af klimaændringerne. For denne flod forventer det nederlandske meteorologiske institut (KNMI - Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) en gennemsnitlig stigning i vinter- og forårsudledninger på op til næsten 20 % i 2050 og næsten 25 % i 2085. Under ekstraordinære oversvømmelser (1:1 250 odds for forekomst) forventes den maksimale flodstrøm at stige fra ca. 3 900 m^3/si 2015 til et interval mellem 4 250 og 4 450 m^3/s(i henhold til specifikke scenarier – "moderat" eller "varm") i 2050. og op til 4750 m^3/si 2085 ("varmt" scenarie) i KNMI14-scenarierne (Klimaatscenario's voor Nederland, som bygger på RCP4.5, RCP6.0 og RCP8.5, som beskrevet i Klijn et al., 2015, kilde til disse tal).

Efter oversvømmelserne i 1993 og 1995 blev udvalgte områder i nærheden af floderne udpeget som oversvømmelsesområder i henhold til programmet "Rum for floden", hvor byggeriet var begrænset. Jord er værdifuld i Holland, hvilket motiverede bygherren Dura Vermeer og arkitekt- og ingeniørfirmaerne (Factor Architecten og Boiten raadgevende ingenieurs) til at foreslå udviklingen af amfibiehuse i oversvømmelseszonerne.

Hovedformålet med Maasbommel-projektet var at afprøve og demonstrere amfibiehuskonceptet i et reelt miljø som en konkret (nuværende og fremtidig) tilpasningsløsning for at muliggøre bymæssig bebyggelse og udvikling i oversvømmelsesområder og dermed samtidig bevare både vandlagringskapaciteten og områdets økonomiske værdi. Dette projekt demonstrerer en transformativ tilgang til tilpasning sammenlignet med den konventionelle oversvømmelsesresistente infrastruktur.

For at opnå tilladelse til udvikling af amfibiehusene blev der udarbejdet et design, der opfyldte flere krav. Husene skulle kunne flyde lodret op til 5,5 meter. Med hensyn til sikkerhed skal et hus have en flugtvej. Det betyder for amfibiehusenes vedkommende, at den bro, der giver adgang til huset, ikke i sig selv er tilstrækkelig. Der skal også være en flugtvej, når huset er i flydende position. Derudover skal den opfylde standardkravene til lastkombinationer af hovedkonstruktionen og brandsikkerhed. Huse bygget i flodsletterne skal også overholde den nationale vandlov. For at opfylde sikkerhedskravene skal en dæmning integreres i enhver konstruktion inden for flodsletterne. Den måde, hvorpå disse krav opfyldes, påvirker den kategori, som huset er defineret i. Dette påvirker igen de fremtidige beboeres rettigheder og husets markedspris.

Under hensyntagen til regeringens krav blev der udviklet design bestående af en betonbase med en træskeletkonstruktion på toppen. Træ bruges til at understøtte konstruktionens flydeevne, da det sikrer, at den samlede konstruktion forbliver så let som muligt. Grundlaget for huset består af en stor, hul betonkube, som er "fortøjet" på store stålrør for at holde huset på plads, samtidig med at det kan bevæge sig lodret i tilfælde af stigende vandstand. Beboere kan føle en meget lille op og ned bevægelse, mens de er i huset, selv når det ikke er i en flydende position. Denne konstruktionsmetode betyder, at amfibiehuse har en fast placering, da de konstant er forbundet med jorden gennem deres fundament. Husene adskiller sig i denne henseende fra de traditionelle husbåde, som er baseret på en fuldt flydende konstruktion, der ligner en båd.

For at forhindre husene i at løsne sig i mudderet, er der behov for lidt plads mellem fundamentet og jorden. Tilslutninger til vand, gas, elektricitet og andre forsyninger skal også være fleksible, da hele huset skal kunne flyde. Derfor er disse forbindelser bragt ind i huset gennem fleksible rør, der er i stand til at bevæge sig afhængigt af vandstanden. Dette sikrer, at forsyningsselskaber kan fortsætte med at fungere i tilfælde af højt vand. En flugtvej er sikret gennem en båd for at gøre det muligt for beboerne at nå kysten, hvis huset er i sin forhøjede position.

Ud over bygherren og designerne er andre interessenter involveret i projektet:

• Rijkswaterstaat, agenturet under det nederlandske miljøministerium, der har ansvaret for den praktiske udførelse af offentlige arbejder og vandværker. De er ansvarlige for forvaltningen af oversvømmelsesområderne. De var blandt initiativtagerne til interventionen og blev specifikt inddraget i processen for at sikre, at sikkerhedskravene til byggeri i en oversvømmelseszone opfyldes. På trods af en vis indledende tøven fra den nationale myndighed Rijkswaterstaat blev reglerne i sidste ende tilpasset, så byggetilladelser kunne opnås. I 2005 meddelte Ministeriet for Boliger, Fysisk Planlægning og Miljø, at de ville acceptere forslag til amfibie- og andre oversvømmelsesresistente strukturer i 15 oversvømmelsestruede områder (de såkaldte EMAB-steder).
• Kommunen West Maas og Waal, som er det lokale statslige organ, der er bemyndiget til at udarbejde zoneplaner, levere byggetilladelser og byggeforskrifter og give tilladelse til arealtildeling. De vurderer overholdelsen af al gældende lovgivning, hvilket betyder, at de har til opgave at fortolke, hvordan de nationale krav oversættes til den lokale situation. Denne overensstemmelse er afgørende for godkendelsen af byggetilladelsen.
• Beboerne i amfibiehusene, der reagerede meget positivt på deres nye boliger. De første beboere indikerede, at det at bo i et amfibiehus er et bevidst valg for mere eventyrlystne, der bor midt i naturen. De valgte specifikt husene for deres evne til at modstå oversvømmelser.

De vigtigste identificerede succesfaktorer er:

• Den første ægte test af konceptet kom i 2011, da vandet i floden Maas steg til et niveau, der fik amfibiehusene til at flyde for første gang. Også i flydende tilstand var der ingen problemer opdaget. Beboerne har udtalt, at de er meget tilfredse med deres huse.
• Siden deres virkeliggørelse har amfibiehusene i Maasbommel fået stor opmærksomhed i den internationale presse. I september 2010 blev Maasbommel-projektet tildelt Water Wonen & Ruimte Award (Water Living & Space Award) for sit ikoniske bidrag til arkitektur, der satte et eksempel for fremtidige udviklinger. Maasbommel fungerede også som et eksempel i en hollandsk regeringskampagne om at bygge eksperimenter, der tilpasser sig oversvømmelsesrisikoen.
• Dura Vermeer, Factor Architecten og Boiten har været involveret i spin-off projekter. Sammen iværksatte de et projekt i landsbyen Ohé en Laak på Maas i Limburg-regionen i Nederlandene bestående af 32 bygninger (4x6 flydende og 4x2 amfibiehjem), "Maasvilla"-projektet. Indtil videre er der kun bygget 2x6 flydende boliger. Factor Architecten udviklede også et design til opførelse af amfibiehuse i oversvømmelseszonerne i Lac de Raby i Frankrig. En flydende udstilling pavillon i Rotterdam blev designet af Public Domain Architecten og Deltasync, og bygget af Dura Vermeer Bouw Rotterdam i 2010.
• Konceptet giver også mulighed for at integrere afbødende foranstaltninger. Et eksempel er udviklingen af seks emissionsfrie amfibiehuse i IJburg, som er tegnet af arkitektfirmaet Art Zaaijer. Disse huse har evnen til at dreje retning, hvilket gør dem særligt velegnede til solenergiproduktion.

Selv om pilotprojektet i Maasbommel har været en succes, har den videre udvidelse af konceptet været begrænset til nogle få lokationer. Denne langsomme optagelse står i kontrast til forudsigelsen om, at flydende huse vil spille en vigtig rolle i at kompensere for manglen på jord på 40% i de næste 40 år. Større tillid til det flydende boligmarked kan stimulere yderligere udvikling, som kan understøttes gennem passende regulering. Potentielle fremtidige beboeres tillid afhænger også af omkostningerne ved flydende eller amfibieboliger i forhold til traditionelle boliger, forsikringsmulighederne og den boligtype, som der kan opnås tilladelse til. I Maasbommels tilfælde blev husene tildelt rekreativ status på grund af udpegningen af området som et rekreativt område i den lokale zoneplan. Dette medfører restriktioner på brugen af husene, for eksempel har beboerne kun lov til at bo i huset en del af året.

En anden begrænsning er viljen hos fremtidige beboere til at bo i et amfibiehus. En undersøgelse fra det tekniske universitet i Delft i Holland viste, at for det meste højtuddannede mennesker, der allerede bor i et parcelhus, var interesserede i amfibieliv. Krisen på det nederlandske boligmarked i 2008 reducerede potentielt denne gruppe af potentielle købere yderligere og mindskede investorernes tillid til det flydende boligmarked. Dette har begrænset den videre udvikling af konceptet. Der er dog tegn på øget tillid i det seneste år, som beskrevet i de næste afsnit.

Amfibiehusene i Maasbommel betragtes som dyre for hollandske standarder. De var de første realiserede amfibiehuse i Holland, og derfor skulle alle (præfabrikerede) konstruktionselementer være specielt lavet til projektet. Dette førte til højere byggeomkostninger. Husene blev solgt for omkring 320.000 euro på det tidspunkt. Selvom husene er ret store med et gennemsnitligt etageareal på 120 kvadratmeter, betragtes dette som en høj pris for et fritidshus (dvs. familier kan ikke bo der hele året). Især da prisen på den gennemsnitlige beboelsesejendom i 2005 var omkring 222.000 euro i Holland. Desuden var der en større risiko forbundet med anvendelsen af ny teknologi. Denne bekymring blev afbødet af Dura Vermeer ved at tilbyde en 15-årig garanti for hvert hus' flydende evne. En større vedtagelse af teknikken ville gøre det muligt at bygge denne type hus til at blive billigere og øge den kommercielle interesse.

På trods af de høje byggeomkostninger er konceptet stadig af interesse for bygherrer, da det giver dem mulighed for at bruge vand som en "byggeplads", hvilket derefter reducerer omkostningerne til forberedelse af byggepladsen. Byggegrunde er meget værdifulde i tætbefolkede områder som Holland. I Nederlandene er omkostningerne til forberedelse af anlægsområdet normalt ret høje, fordi jorden ikke er egnet til at blive bygget direkte på, da den ikke har nogen bæreevne. Direkte konstruktion vil få husene til at synke ned i jorden i løbet af tiden, hvilket i sidste ende vil forårsage skader på huset. Derfor er det en standardprocedure at forberede stedet gennem forstærkninger, som er ret dyre og drive prisen på huset op. Hvis der anvendes vand som byggegrund, flyder konstruktionen og er derfor mindre afhængig af jordens bæreevne. Derudover kan de præfabrikerede elementer i huset konstrueres off-site, hvilket betyder, at husene kan realiseres med mindre gener for nærliggende beboere.

Byggeri på vand kunne have potentiale til at give et interessant alternativ til byggebranchen, men indtil nu har omkostningerne ved flydende og amfibiske huse vist sig at være højere i forhold til opførelsen af et traditionelt hus. Standardisering af bygningsdele og designværktøjer har potentiale til at reducere omkostningerne i tilfælde af en større vedtagelse af konceptet. Den type omkostninger, der tages i betragtning, påvirker også det endelige beløb. For eksempel er omkostningerne til at gøre opførelsen af flydende eller amfibiehuse oversvømmelse modstandsdygtige inkluderet i byggeriet. I tilfælde af traditionelle boliger betales omkostningerne til oversvømmelsesresistent infrastruktur af samfundet gennem de skatter, der opkræves af vandbestyrelserne. Det er på nuværende tidspunkt vanskeligt at vurdere virkningen og omfanget af disse omkostninger, da der kun er gennemført ca. 10 projekter i Nederlandene.

Et andet problem, der opstod, var manglen på økonomisk overkommelig finansiering og den generelle mangel på tillid på ejendomsmarkedet til disse ukonventionelle huse. Da de ikke kan anvendes som fast bopæl, og da de har en noget hybrid karakter mellem fast ejendom og skibe, er der næppe nogen finansielle institutioner i Nederlandene, der er villige til at yde traditionelle realkreditlån til overkommelige rentesatser. Alt, hvad der generelt er tilgængeligt, er de dyrere, der normalt udstedes til finansiering af køb af bådhuse. Der er dog nogle nylige positive signaler. For eksempel ser det ud til, at disse huse har bevaret deres værdi og er kommet sig efter krisen på ejendomsmarkedet i 2008. De sælger stadig til en pris tæt på deres oprindelige salgspris som nye enheder, ifølge arkitekten, der er ansvarlig for dette projekt hos Factor Architecten. Han påpegede også, at den vigtigste ikke-monetære fordel, som dette projekt kan have medført, er "beviset for, at dette projekt leverer, at et flydende og amfibiebegreb kan være en attraktiv typologi over tid. Vi ser det også i igangværende projekter andre steder: På grund af Maasbommels succes er internationale investorer stadig meget interesserede i typologien, selv om det naturligvis er meget svært at gennemføre et projekt inden for lovgivningen i udlandet."

Selv om de interessenter, der er involveret i udviklingsprocessen for flydende huse, er begejstrede for konceptet, er planlægningsprocessen for udvikling af nye initiativer stadig vanskelig. Der kan identificeres tre hovedaspekter, der står i vejen for udviklingsprocessen.

Den første er den fortsatte usikkerhed med hensyn til kommunens og Rijkswaterstaats fortolkning af reglerne, hvilket kan forårsage alvorlige forsinkelser i byggeprocessen. Dette kan afbødes ved at udarbejde retningslinjer for de lokale myndigheder om fortolkningen og gennemførelsen af den nationale lovgivning i forhold til den lokale situation. En anden grund til den langsomme vedtagelse af konceptet er den manglende tro på det flydende boligmarked af udviklere. I Maasbommels tilfælde opnåede projektet tilladelse til gennemførelse gennem et eksperimentelt politisk program under det nederlandske ministerium. Dette program er i øjeblikket afsluttet. Derfor skal et nyt projekt opfylde Rijkswaterstaats krav. Det betyder, at bygherren er økonomisk ansvarlig for gennemførelsen af yderligere foranstaltninger for at kompensere for eventuelle hindringer for vandstrømmen, som husene måtte forårsage. Klar og konsekvent lovgivning kan bidrage til at skabe et stabilt marked for denne type udvikling. Endelig kan eksisterende arealanvendelsesplaner også udgøre en hindring for hyppigere vedtagelse af konceptet flydende boliger og bør derfor omfatte flydende boligkoncepter hyppigere.

Udviklingen af de flydende og amfibiske boliger blussede op en debat om deres juridiske status som enten et hus eller en båd. Et hus' status defineres af den typologi, der er tildelt et sted i den lokale zoneplan. I Maasbommels tilfælde har amfibiehusene derfor officielt fået status som fritidshjem. Beboernes pligter og rettigheder afhænger af den juridiske definition af huset, og om det overholder den hollandske boliglov. Definitionen kan f.eks. påvirke fremtidige beboeres muligheder for at søge boligstøtte. I 2014 fastslog det nederlandske statsråd, at definitionen af et flydende eller amfibiehus som en konstruktion bør afhænge af deres fremtidige anvendelse snarere end deres måde at bygge på. Det betyder, at husene skal ansøge om byggetilladelse og overholde reglerne i den nederlandske boliglov og den nationale byggelov. Dette fører til yderligere komplikationer, da den nuværende regulering og bygningsreglementer ikke understøtter kravene til flydende boliger. For at løse disse problemer fremsatte Ministeriet for Boliger og Offentlige Tjenester i 2015 et nyt lovforslag. Hidtil har reguleringen af flydende og amfibiehuse imidlertid ikke ændret sig, da NTA 8111-standarden, der går tilbage til 2011 og konverterer standardbyggeforskrifter til de særlige forhold ved flydende boliger, endnu ikke er blevet opdateret.

For nylig fordømte Maasbommel kommune den ulovlige permanente belægning af størstedelen af de flydende huse. Husene er officielt udpeget som sommerhuse, hvilket indebærer, at de ikke kan anvendes som fast bopæl af deres beboere. Dette er naturligvis et meget lille juridisk spørgsmål, der ikke vedrører projektets tilpasningsværdi, og som ikke påvirker deres generelle sociale accept. Indirekte kan det endda signalere en stigning i populariteten af flydende huse.

Amfibiske og flydende huse i Maasbommel blev designet mellem 1998 og 2004 og bygget mellem 2004 og 2005.

Amfibiehuse og flydende huse kan betragtes som "permanente bygninger". Der er ingen grund til at forvente nogen begrænsninger i deres levetid, så længe de regelmæssigt vedligeholdes.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten og Boiten raadgevende ingenieurs

.