Amfiibkorterid Madalmaades Maasbommelis

Maasbommeli juhtum, mis asub Maasi jõe ääres, lahendab probleemi ehitada üleujutuspiirkonda, et kohaneda kasvava jõgede üleujutuse ohuga.

Arvatakse, et Maasi jõgi ujutab üle iga 12 aasta järel; Seda ohtu suurendavad kliimamuutused. Selle jõe kohta prognoosib Madalmaade meteoroloogiainstituut (KNMI - Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) talviste ja kevadiste heitmete keskmist kasvu kuni peaaegu 20 % 2050. aastaks ja peaaegu 25 % 2085. aastaks. Erakorraliste üleujutuste ajal (1:1250 esinemise tõenäosust) suureneb jõgede maksimaalne vooluhulk 2050. aastaks eeldatavasti ligikaudu 3900 m³/ s-lt 2015. aastal vahemikku 4250–4450 m³/ s (vastavalt konkreetsetele stsenaariumidele – „mõõdukas“ või „soe“); ja kuni 4750 m³/s 2085. aastal („soe“ stsenaarium) KNMI14 stsenaariumide puhul (Klimaatscenario voor Nederland, mis tugineb RCP4.5-le, RCP6.0-le ja RCP8.5-le, nagu on kirjeldatud Klijn et al., 2015, nende arvude allikas).

Pärast 1993. ja 1995. aasta üleujutusi määrati valitud alad jõgede lähedal programmi „Room for the river“ kohaselt üleujutusaladeks, kus ehitustööd olid piiratud. Maa on Madalmaades väärtuslik, mis motiveeris arendajat Dura Vermeeri ning arhitektuuri- ja inseneriettevõtteid (Factor Architecten ja Boiten raadgevende ingenieurs) tegema ettepanekuid amfiibmajade arendamiseks üleujutuspiirkondades.

Maasbommeli projekti peamine eesmärk oli katsetada ja tutvustada amfiibmaja kontseptsiooni reaalses keskkonnas kui konkreetset (praegust ja tulevast) kohanemislahendust, mis võimaldab linnalist asustust ja arengut üleujutuspiirkondades, säilitades samal ajal nii veemahutavuse kui ka piirkonna majandusliku väärtuse. See projekt näitab ümberkujundavat lähenemisviisi kliimamuutustega kohanemisele võrreldes tavapärase üleujutustele vastupidava taristuga.

Amfiibmajade arendusloa saamiseks töötati välja mitmele nõudele vastav projekt. Majad pidid olema võimelised hõljuma vertikaalselt kuni 5,5 meetrit. Turvalisuse tagamiseks peaks majal olema evakuatsioonitee. See tähendab amfiibmajade puhul, et majale juurdepääsu võimaldav sild ei ole iseenesest piisav. Evakuatsioonitee tuleb tagada ka siis, kui maja on ujuvas asendis. Lisaks peab see vastama põhikonstruktsiooni koormuskombinatsioonide ja tuleohutuse standardnõuetele. Lammidele ehitatud majad peavad vastama ka riiklikule veeseadusele. Ohutusnõuete täitmiseks tuleb ülevoolupais integreerida lammide mis tahes konstruktsiooni. Nende nõuete täitmise viis mõjutab kategooriat, milles maja on määratletud. See omakorda mõjutab tulevaste elanike õigusi ja maja turuhinda.

Võttes arvesse valitsuse nõudmisi, töötati välja disain, mis koosneb betoonalusest, mille peal on puidust skelettkonstruktsioon. Puitu kasutatakse konstruktsiooni ujuvusvõime toetamiseks, kuna see tagab, et kogu konstruktsioon jääb võimalikult kergeks. Maja vundament koosneb suurest õõnesbetoonist kuubikust, mis on suurtele terastorudele n-ö silutud, et maja paigal püsiks, võimaldades sellel tõusva veetaseme korral vertikaalselt liikuda. Elanikud võivad majas olles tunda väga väikest üles-alla liikumist, isegi kui see ei ole ujuvas asendis. See ehitusmeetod tähendab, et amfiibmajadel on kindel asukoht, kuna need on vundamendi kaudu pidevalt pinnasega ühendatud. Majad erinevad selles osas traditsioonilistest paatidest, mis põhinevad täielikult ujuval konstruktsioonil, mis sarnaneb paadiga.

Et vältida majade nihkumist mudas, on vaja mõnda ruumi vundamendi ja pinnase vahel. Ühendused vee-, gaasi-, elektri- ja muude tarvikutega peavad samuti olema paindlikud, kuna kogu maja peab olema võimeline ujuma. Seetõttu tuuakse need ühendused majja paindlike torustike kaudu, mis suudavad liikuda sõltuvalt veetasemest. See tagab, et kommunaalteenused saavad kõrge vee korral edasi toimida. Evakuatsioonitee on tagatud paadiga, et võimaldada elanikel jõuda kaldale, kui maja on kõrgendatud asendis.

Lisaks arendajale ja projekteerijatele on projekti kaasatud ka järgmised sidusrühmad:

• Rijkswaterstaat, Madalmaade keskkonnaministeeriumi asutus, mille ülesanne on avalike ja vee-ehitustööde praktiline teostamine. Nad vastutavad üleujutuspiirkondade haldamise eest. Nad kuulusid sekkumise edendajate hulka ja olid konkreetselt kaasatud protsessi, mille eesmärk on tagada üleujutusalal ehitamise ohutusnõuete täitmine. Vaatamata riikliku ametiasutuse Rijkswaterstaat esialgsele kõhklusele kohandati eeskirju lõpuks nii, et oleks võimalik saada ehitusluba. 2005. aastal teatas elamumajanduse, ruumilise planeerimise ja keskkonnaministeerium, et nad võtavad vastu ettepanekud amfiib- ja muude üleujutustele vastupidavate struktuuride kohta 15 üleujutusohtlikus piirkonnas (nn EMABi asukohad).
• Lääne-Maasi ja Waali omavalitsus, mis on kohalik valitsusasutus, kellel on õigus koostada detailplaneeringuid, anda ehituslube ja ehitusseadustikke ning anda luba maa eraldamiseks. Nad hindavad vastavust kõigile kohaldatavatele õigusaktidele, mis tähendab, et nende ülesanne on tõlgendada seda, kuidas riiklikud nõuded kajastuvad kohalikus olukorras. Vastavusest sõltub ehitusloa kinnitamine.
• Amfiibmajade elanikud, kes reageerisid oma uutele elukohtadele väga positiivselt. Esimesed elanikud märkisid, et amfiibmajas elamine on teadlik valik seikluslikumaks elamiseks looduse keskel. Nad valisid spetsiaalselt majad, et nad suudaksid üleujutustele vastu seista.

Peamised kindlakstehtud edutegurid on järgmised:

• Kontseptsiooni esimene tõeline katsetus toimus 2011. aastal, kui Maasi jõe vesi tõusis tasemeni, mis põhjustas amfiibmajade esmakordse ujumise. Ka hõljuvates tingimustes probleeme ei tuvastatud. Elanikud on öelnud, et nad on oma kodudega väga rahul.
• Alates nende realiseerimisest on Maasbommeli amfiibmajad pälvinud rahvusvahelises ajakirjanduses palju tähelepanu. 2010. aasta septembris anti Maasbommeli projektile Water Wonen & Ruimte auhind (Water Living & Space Award) ikoonilise panuse eest arhitektuuri, mis on eeskujuks tulevastele arendustele. Maasbommel oli eeskujuks ka Madalmaade valitsuse kampaanias, mille eesmärk oli ehitada eksperimente üleujutusriskiga kohanemiseks.
• Dura Vermeer, Factor Architecten ja Boiten on osalenud kõrvalprojektides. Üheskoos käivitasid nad Madalmaade Limburgi piirkonna Maasi külas Ohé en Laakis projekti, mis koosneb 32 hoonest (4x6 ujuvhoonet ja 4x2 amfiibmaja), nn Maasvilla projektist. Siiani on ehitatud vaid 2x6 ujuvmaja. Factor Architecten töötas välja ka disaini amfiibmajade ehitamiseks Lac de Raby üleujutuste tsoonides Prantsusmaal. Rotterdamis asuva ujuva näitusepaviljoni projekteerisid Public Domain Architecten ja Deltasync ning selle ehitas 2010. aastal Dura Vermeer Bouw Rotterdam.
• Kontseptsioon pakub ka võimalusi leevendusmeetmete integreerimiseks. Näiteks on IJburgis välja töötatud kuus saastevaba amfiibmaja, mille projekteeris arhitektuuriagentuur Art Zaaijer. Need majad on võimelised suunda pöörama, mis muudab need eriti sobivaks päikeseenergia tootmiseks.

Kuigi Maasbommeli pilootprojekt on olnud edukas, on kontseptsiooni edasine laiendamine piirdunud mõne asukohaga. See aeglane kasutuselevõtt on vastuolus prognoosiga, et ujuvmajad mängivad olulist rolli 40-protsendilise maa puudujäägi kompenseerimisel järgmise 40 aasta jooksul. Suurem usaldus ujuva eluasemeturu vastu võib stimuleerida edasist arengut, mida saaks toetada asjakohase reguleerimisega. Potentsiaalsete tulevaste elanike kindlustunne sõltub ka ujuva või amfiibelamu maksumusest võrreldes traditsioonilise eluasemega, kindlustusvõimalustest ja eluaseme tüpoloogiast, mille jaoks on võimalik luba saada. Maasbommeli puhul omistati majadele puhkeala staatus seoses piirkonna määramisega puhkealaks kohalikus detailplaneeringus. See seab piirangud majade kasutamisele, näiteks lubatakse elanikel elada majas ainult osa aastast.

Teine piirang on tulevaste elanike valmisolek elada amfiibmajas. Hollandi Delfti tehnikaülikooli uuring näitas, et enamasti kõrgelt haritud inimesed, kes juba elavad eramajas, olid huvitatud amfiibelust. Madalmaade eluasemeturu kriis 2008. aastal võis seda potentsiaalsete ostjate rühma veelgi vähendada ja vähendada investorite usaldust ujuva eluasemeturu vastu. See on piiranud kontseptsiooni edasist arengut. Siiski on märke kindlustunde suurenemisest viimasel aastal, nagu on kirjeldatud järgmistes jaotistes.

Maasbommeli amfiibmaju peetakse Hollandi standardite järgi kalliks. Need olid esimesed realiseeritud amfiibmajad Hollandis ja seetõttu tuli kõik (fab-eelsed) ehituselemendid spetsiaalselt projekti jaoks valmistada. See tõi kaasa suuremad ehituskulud. Majad müüdi tol ajal umbes 320 000 euro eest. Kuigi majad on üsna suured, keskmise põrandapinnaga 120 ruutmeetrit, peetakse seda puhkemaja kõrgeks hinnaks (st pered ei saa seal aastaringselt elada). Eriti arvestades, et 2005. aastal oli keskmise elamu hind Hollandis umbes 222 000 eurot. Lisaks kaasnes uue tehnoloogia rakendamisega suurem risk. Dura Vermeer leevendas seda muret, pakkudes iga maja ujuvusvõimele 15-aastast garantiid. Tehnika laialdasem kasutuselevõtt võimaldaks seda tüüpi maja ehitamist odavamaks muuta ja suurendada kaubanduslikku huvi.

Hoolimata suurtest ehituskuludest pakub kontseptsioon arendajatele endiselt huvi, kuna see võimaldab neil kasutada vett ehitusmaana, mis vähendab seejärel ehitusplatsi ettevalmistamise kulusid. Ehitusplats on väga väärtuslik tihedalt asustatud piirkondades, näiteks Madalmaades. Madalmaades on platsi ettevalmistamise kulud tavaliselt üsna suured, sest pinnas ei sobi otse ehitamiseks, kuna sellel puudub kandevõime. Otsene ehitus põhjustab majade aja jooksul maasse vajumist, mis lõppkokkuvõttes põhjustab majale kahju. Seetõttu on see standardprotseduur saidi ettevalmistamiseks tugevduste kaudu, mis on üsna kallid ja tõstavad maja hinda. Kui ehitusmaana kasutatakse vett, hõljub konstruktsioon ja sõltub seetõttu vähem pinnase kandevõimest. Lisaks saab maja fab-elemente ehitada väljapoole, mis tähendab, et maju saab realiseerida lähedalasuvatele elanikele vähem häirivalt.

Veele tuginemine võib pakkuda ehitustööstusele huvitavat alternatiivi, kuid seni on ujuv- ja amfiibmajade kulud osutunud traditsioonilise maja ehitamisega võrreldes kõrgemaks. Ehitusdetailide ja projekteerimisvahendite standardimine võib vähendada kulusid kontseptsiooni laialdasema kasutuselevõtu korral. Samuti mõjutab lõppsummat arvessevõetavate kulude liik. Näiteks ujuv- või amfiibmajade ehitamise üleujutuskindlaks muutmise kulud sisalduvad ehituses. Traditsiooniliste eluasemete puhul tasub üleujutustele vastupanuvõimelise taristu kulud kogukond veemajandusnõukogude kogutud maksude kaudu. Nende kulude mõju ja kogust on praegu raske hinnata, sest Madalmaades on ellu viidud vaid umbes 10 projekti.

Teine esile kerkinud probleem on taskukohase rahastamise puudumine ja kinnisvaraturu üldine usalduse puudumine nende ebatraditsiooniliste majade suhtes. Kuna neid ei saa kasutada alalise elukohana ning neil on mõnevõrra hübriidne olemus kinnisvara ja laevade vahel, ei ole Madalmaades peaaegu ühtegi finantsasutust, kes sooviks pakkuda traditsioonilisi hüpoteeklaenusid taskukohaste intressimääradega. Kõik, mis on üldiselt saadaval, on kallimad, mis tavaliselt väljastatakse paadimajade ostmise rahastamiseks. Siiski on mõned hiljutised positiivsed signaalid. Näib, et need majad on säilitanud oma väärtuse, taastudes 2008. aasta kinnisvaraturu kriisist. Faktor Architecteni projekti eest vastutava arhitekti sõnul müüvad nad uute üksustena endiselt oma esialgse müügihinna lähedale. Ta juhtis tähelepanu ka sellele, et peamine mitterahaline kasu, mida see projekt võis tuua, on „tõend selle kohta, et see projekt annab tunnistust sellest, et ujuv ja amfiibne kontseptsioon võib aja jooksul olla atraktiivne tüpoloogia. Näeme, et ka mujal käimasolevates projektides: Maasbommeli edu tõttu on rahvusvahelised investorid tüpoloogiast endiselt väga huvitatud, kuigi välismaal on loomulikult väga raske projekte eeskirjade raames ellu viia.“

Kuigi ujuvmajade arendamise protsessis osalevad sidusrühmad on kontseptsiooni suhtes entusiastlikud, on uute algatuste väljatöötamise kavandamine endiselt keeruline. On võimalik kindlaks teha kolm peamist aspekti, mis takistavad arenguprotsessi.

Esimene on jätkuv ebakindlus eeskirjade tõlgendamisel omavalitsuse ja Rijkswaterstaadi poolt, mis võib põhjustada tõsiseid viivitusi ehitusprotsessis. Seda saaks leevendada, töötades kohalikele omavalitsustele välja suunised riiklike õigusaktide tõlgendamiseks ja rakendamiseks seoses kohaliku olukorraga. Teine põhjus kontseptsiooni aeglaseks kasutuselevõtuks on arendajate usalduse puudumine ujuva eluasemeturu vastu. Maasbommeli puhul anti projekti elluviimiseks luba Madalmaade ministeeriumi eksperimentaalse poliitikaprogrammi kaudu. See programm on praeguseks lõppenud. Seetõttu peaks uus projekt vastama Rijkswaterstaat’i nõuetele. See tähendab, et arendaja vastutab rahaliselt täiendavate meetmete rakendamise eest, et kompenseerida majade põhjustatud veevoolu takistusi. Selged ja järjepidevad õigusaktid võiksid aidata luua stabiilse turu seda liiki arengute jaoks. Olemasolevad maakasutuskavad võivad samuti takistada ujuvelamute kontseptsiooni sagedasemat kasutuselevõttu ja peaksid seetõttu sagedamini hõlmama ujuvelamute kontseptsiooni.

Ujuvate ja amfiibelamute areng tekitas arutelu nende õigusliku staatuse üle kas maja või paadina. Maja staatus on määratletud kohalikus detailplaneeringus asukohale määratud tüpoloogiaga. Maasbommeli puhul on amfiibmajad seega ametlikult saanud puhkemaja staatuse. Elanike kohustused ja õigused sõltuvad maja õiguslikust määratlusest ja sellest, kas see vastab Madalmaade eluasemeseadusele. Määratlus võib mõjutada näiteks tulevaste elanike võimalusi taotleda eluasemega seotud toetusi. 2014. aastal otsustas Madalmaade riiginõukogu, et ujuv- või amfiibmaja määratlus ehitisena peaks sõltuma pigem selle tulevasest kasutusest kui ehitusviisist. See tähendab, et majad peavad taotlema ehitusluba ning vastama Madalmaade eluasemeseaduses ja riiklikus ehitusseadustikus sätestatud eeskirjadele. See toob kaasa täiendavaid komplikatsioone, kuna kehtivad eeskirjad ja ehituseeskirjad ei toeta ujuvelamute nõudeid. Nende probleemide lahendamiseks esitas elamumajanduse ja avaliku teenistuse ministeerium 2015. aastal uue õigusakti ettepaneku. Kuid seni ei ole ujuv- ja amfiibmajade regulatsioon muutunud, kuna NTA 8111 standardit, mis pärineb 2011. aastast ja muudab standardsed ehituseeskirjad ujuvmajade eripäraks, ei ole veel ajakohastatud.

Hiljuti mõistis Maasbommeli omavalitsus hukka enamiku ujuvmajade ebaseadusliku alalise hõivamise. Majad on ametlikult määratletud puhkemajadena, mis tähendab, et nende elanikud ei saa neid alalise elukohana kasutada. See on muidugi väga väike õiguslik küsimus, mis ei ole seotud projekti kohanemisväärtusega ega mõjuta nende üldist sotsiaalset vastuvõetavust. Kaudselt võib see isegi anda märku ujuvmajade populaarsuse suurenemisest.

Maasbommeli amfiib- ja ujuvmajad projekteeriti aastatel 1998–2004 ja ehitati aastatel 2004–2005.

Amfiib- ja ujuvmaju võib pidada püsiehitisteks. Ei ole mingit põhjust eeldada, et nende eluiga oleks piiratud, kui neid regulaarselt hooldatakse.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten ja Boiten raadgevende ingenieurs

.