Logement amphibie à Maasbommel, Pays-Bas

Le cas de Maasbommel, situé le long de la rivière Maas, répond au défi de construire dans une zone inondable afin de s'adapter à un risque croissant d'inondation de la rivière.

Les rivières Maas devraient être inondées une fois tous les 12 ans; ce risque est accru par le changement climatique. Pour cette rivière, l'Institut météorologique néerlandais (KNMI - Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) prévoit une augmentation moyenne des rejets d'hiver et de printemps jusqu'à un maximum de près de 20% en 2050 et près de 25% en 2085. Lors d’inondations exceptionnelles (1:1 250 probabilités d’occurrence), le débit maximal de la rivière devrait passer d’environ 3 900 m^3/sen 2015 à une fourchette comprise entre 4250 et 4 450 m^3/s(selon des scénarios spécifiques – «modéré» ou «chaud») en 2050; et jusqu’à 4 750 m^3/sen 2085 (scénario «chaud») dans les scénarios KNMI14 (Klimaatscenario’s voor Nederland, qui s’appuient sur RCP4.5, RCP6.0 et RCP8.5, comme décrit dans Klijn et al., 2015, source de ces chiffres).

Après les inondations de 1993 et 1995, certains sites situés à proximité des rivières ont été désignés comme zones inondables, conformément au programme «Room for the river», dans lequel la construction a été limitée. Le terrain est précieux aux Pays-Bas, ce qui a motivé le promoteur Dura Vermeer et les sociétés d'architecture et d'ingénierie (Factor Architecten et Boiten raadgevende ingenieurs) à proposer le développement de maisons amphibies dans les zones inondables.

L'objectif principal du projet Maasbommel était de tester et de démontrer le concept de maison amphibie dans un environnement réel, en tant que solution d'adaptation concrète (actuelle et future) pour permettre l'établissement et le développement urbains dans les zones inondables, préservant ainsi à la fois la capacité de stockage de l'eau et la valeur économique de la zone. Ce projet démontre une approche transformatrice de l'adaptation par rapport à l'infrastructure conventionnelle résistante aux inondations.

Pour obtenir le permis d'aménagement des maisons amphibies, une conception répondant à plusieurs exigences a été élaborée. Les maisons devaient pouvoir flotter verticalement jusqu'à 5,5 mètres. En ce qui concerne la sécurité, une maison devrait avoir une voie d'évacuation. Cela signifie dans le cas des maisons amphibies que le pont donnant accès à la maison ne se suffit pas à lui-même. Une voie d'évacuation doit également être prévue lorsque la maison est en position flottante. En outre, il doit répondre aux exigences standard pour les combinaisons de charge de la construction principale et de la sécurité incendie. Les maisons construites dans les plaines inondables doivent également être conformes à la loi nationale sur l'eau. Pour répondre aux exigences de sécurité, un déversoir doit être intégré dans toute construction dans les plaines inondables. La façon dont ces exigences sont satisfaites influe sur la catégorie dans laquelle la maison est définie. Cela affecte à son tour les droits des futurs résidents et le prix du marché de la maison.

En tenant compte des exigences du gouvernement, la conception consistant en une base en béton avec une construction en squelette de bois sur le dessus a été développée. Le bois est utilisé pour soutenir la capacité flottante de la construction car il garantit que la construction totale reste aussi légère que possible. La fondation de la maison se compose d’un grand cube de béton creux, qui est «amarré» sur d’énormes tuyaux en acier pour maintenir la maison en place tout en lui permettant de se déplacer verticalement en cas d’élévation du niveau de l’eau. Les résidents peuvent sentir un très petit mouvement de haut en bas tout en étant dans la maison, même lorsqu'elle n'est pas en position flottante. Cette méthode de construction signifie que les maisons amphibies ont un emplacement fixe car elles sont constamment connectées au sol par leur fondation. Les maisons diffèrent à cet égard des péniches traditionnelles, qui sont basées sur une construction entièrement flottante similaire à un bateau.

Pour éviter que les maisons ne se délogent dans la boue, il faut un espace entre la fondation et le sol. Les connexions à l'eau, au gaz, à l'électricité et à d'autres fournitures doivent également être flexibles, car toute la maison doit pouvoir flotter. Par conséquent, ces connexions sont introduites dans la maison par une tuyauterie flexible capable de se déplacer en fonction du niveau d'eau. Cela garantit que les services publics peuvent continuer à fonctionner en cas de hautes eaux. Une voie d'évacuation est assurée à travers un bateau pour permettre aux résidents d'atteindre le rivage au cas où la maison serait dans sa position élevée.

Outre le développeur et les concepteurs, d'autres parties prenantes impliquées dans le projet sont:

• Rijkswaterstaat, l'agence du ministère néerlandais de l'Environnement chargée de l'exécution pratique des travaux publics et des ouvrages hydrauliques. Ils sont responsables de la gestion des zones inondables. Ils étaient parmi les promoteurs de l'intervention et ont été spécifiquement inclus dans le processus pour s'assurer que les exigences de sécurité pour la construction dans une zone inondable sont respectées. Malgré quelques hésitations initiales de l'autorité nationale Rijkswaterstaat, les règles ont finalement été adaptées afin que les permis de construire puissent être obtenus. En 2005, le ministère du Logement, de l'Aménagement du territoire et de l'Environnement a annoncé qu'il accepterait des propositions de structures amphibies et d'autres structures résistantes aux inondations dans 15 zones inondables (les sites dits EMAB).
• Municipalité de West Maas et Waal, qui est l'organisme gouvernemental local autorisé à rédiger des plans de zonage, à fournir des permis de construire et des codes de construction et à accorder des autorisations d'attribution de terrains. Ils évaluent la conformité à l'ensemble de la législation applicable, ce qui signifie qu'ils sont chargés d'interpréter la manière dont les exigences nationales se traduisent par la situation locale. Cette conformité détermine l'approbation du permis de construire.
• Les résidents des maisons amphibies, qui ont répondu très positivement à leurs nouvelles résidences. Les premiers résidents ont indiqué que vivre dans une maison amphibie est un choix conscient pour une vie plus aventureuse au milieu de la nature. Ils ont spécifiquement choisi les maisons pour leur capacité à résister aux inondations.

Les principaux facteurs de succès identifiés sont les suivants:

• Le premier véritable test du concept a eu lieu en 2011, lorsque l'eau de la rivière Maas a atteint un niveau qui a fait flotter les maisons amphibies pour la première fois. En outre, en condition flottante, aucun problème n'a été détecté. Les résidents ont déclaré qu'ils étaient très satisfaits de leurs maisons.
• Depuis leur réalisation, les maisons amphibies de Maasbommel ont reçu beaucoup d'attention dans la presse internationale. En septembre 2010, le projet Maasbommel a reçu le prix Water Wonen & Ruimte (Water Living & Space Award) pour sa contribution emblématique à l'architecture qui a donné l'exemple pour les développements futurs. Maasbommel a également servi d'exemple dans une campagne du gouvernement néerlandais sur la construction d'expériences d'adaptation aux risques d'inondation.
• Dura Vermeer, Factor Architecten et Boiten ont participé à des projets dérivés. Ensemble, ils ont lancé un projet dans le village Ohé en Laak sur la Meuse dans la région du Limbourg aux Pays-Bas, composé de 32 bâtiments (4x6 maisons flottantes et 4x2 maisons amphibies), le projet «Maasvilla». Seulement 2x6 maisons flottantes ont été construites jusqu'à présent. Factor Architecten a également développé une conception pour la construction de maisons amphibies dans les zones inondables du lac de Raby en France. Un pavillon d'exposition flottant à Rotterdam a été conçu par Public Domain Architecten et Deltasync, et construit par Dura Vermeer Bouw Rotterdam en 2010.
• Le concept offre également un potentiel pour l'intégration de mesures d'atténuation. Un exemple est le développement de six maisons amphibies sans émissions à IJburg, qui ont été conçues par l'agence d'architecture Art Zaaijer. Ces maisons ont la capacité de tourner la direction, ce qui les rend particulièrement adaptées à la production d'énergie solaire.

Bien que le projet pilote à Maasbommel ait été couronné de succès, la poursuite de l'expansion du concept a été limitée à quelques endroits. Cette lente adoption contraste avec la prédiction selon laquelle les maisons flottantes joueront un rôle important dans la compensation du manque de terres de 40% au cours des 40 prochaines années. Une plus grande confiance dans le marché du logement flottant peut stimuler de nouvelles évolutions, qui pourraient être soutenues par une réglementation appropriée. La confiance des futurs résidents potentiels dépend également des coûts des logements flottants ou amphibies par rapport aux logements traditionnels, des possibilités d'assurance et de la typologie de logement pour laquelle un permis peut être obtenu. Dans le cas de Maasbommel, les maisons ont obtenu un statut récréatif en raison de la désignation de la zone comme zone récréative dans le plan de zonage local. Cela pose des restrictions sur l'utilisation des maisons, par exemple les résidents ne sont autorisés à vivre dans la maison qu'une partie de l'année.

Une autre limitation est la volonté des futurs résidents de vivre dans une maison amphibie. Une étude de l'Université technique de Delft aux Pays-Bas a montré que la plupart des personnes très instruites vivant déjà dans une maison individuelle étaient intéressées par la vie amphibie. La crise sur le marché immobilier néerlandais en 2008 a potentiellement encore réduit ce groupe d'acheteurs potentiels et a diminué la confiance des investisseurs dans le marché immobilier flottant. Cela a limité la poursuite du développement du concept. Cependant, il y a des signes d'une confiance accrue au cours de l'année plus récente, comme décrit dans les sections suivantes.

Les maisons amphibies de Maasbommel sont considérées comme chères pour les normes néerlandaises. Il s'agissait des premières maisons amphibies réalisées aux Pays-Bas et, par conséquent, tous les éléments de construction (préfabriqués) devaient être spécifiquement conçus pour le projet. Cela a entraîné une augmentation des coûts de construction. Les maisons ont été vendues pour environ 320.000 euros à l'époque. Bien que les maisons soient assez grandes avec une superficie moyenne de 120 mètres carrés, cela est considéré comme un prix élevé pour une maison de loisirs (c'est-à-dire que les familles ne peuvent pas y vivre toute l'année). D'autant plus que le prix de la maison résidentielle moyenne en 2005 était d'environ 222.000 euros aux Pays-Bas. En outre, le risque était plus élevé en raison de l'application de nouvelles technologies. Cette préoccupation a été atténuée par Dura Vermeer en offrant une garantie de 15 ans pour la capacité flottante de chaque maison. Une adoption plus large de la technique permettrait à la construction de ce type de maison de devenir moins chère et d'accroître l'intérêt commercial.

Malgré le coût élevé de la construction, le concept présente toujours un intérêt pour les promoteurs car il leur permet d’utiliser l’eau comme «terrain de construction», ce qui réduit ensuite les coûts de préparation du site. Les terrains à bâtir sont très précieux dans les zones densément peuplées comme les Pays-Bas. Aux Pays-Bas, les coûts de préparation du site sont généralement assez élevés car le sol ne convient pas à la construction directe car il n'a pas de capacité de charge. La construction directe entraînera l'enfoncement des maisons dans le sol au fil du temps, ce qui finira par causer des dommages à la maison. Par conséquent, il s'agit d'une procédure standard pour préparer le site à l'aide de renforts, qui sont assez coûteux et font grimper le prix de la maison. Dans le cas où l'eau est utilisée comme terrain à bâtir, la construction flotte et dépend donc moins de la capacité de charge du sol. De plus, les éléments préfabriqués de la maison peuvent être construits hors site, ce qui signifie que les maisons peuvent être réalisées avec moins de nuisances pour les résidents à proximité.

Construire sur l'eau pourrait constituer une alternative intéressante pour l'industrie de la construction, mais jusqu'à présent, les coûts des maisons flottantes et amphibies se sont avérés plus élevés que ceux de la construction d'une maison traditionnelle. La normalisation des éléments de construction et des outils de conception a le potentiel de réduire les coûts en cas d'adoption plus large du concept. En outre, le type de coûts pris en compte affecte le montant final. Par exemple, les coûts pour rendre la construction de maisons flottantes ou amphibies résistantes aux inondations sont inclus dans la construction. Dans le cas des logements traditionnels, les coûts des infrastructures résistantes aux inondations sont payés par la communauté grâce aux taxes perçues par les Offices des eaux. L'impact et la quantité de ces coûts sont difficiles à évaluer à l'heure actuelle car seulement une dizaine de projets ont été réalisés aux Pays-Bas.

Un autre problème qui a émergé est l'indisponibilité d'un financement abordable et le manque général de confiance du marché immobilier dans ces maisons non conventionnelles. Étant donné qu'ils ne peuvent pas être utilisés comme lieu de résidence permanent et qu'ils ont un caractère quelque peu hybride entre l'immobilier et les navires, il n'y a guère d'institutions financières aux Pays-Bas disposées à accorder des prêts hypothécaires traditionnels à des taux d'intérêt abordables. Tout ce qui est généralement disponible sont les plus chers généralement émis pour financer l'achat de hangars à bateaux. Cependant, il y a quelques signaux positifs récents. Par exemple, il semble que ces maisons ont gardé leur valeur, se remettant de la crise du marché immobilier de 2008. Ils vendent toujours à un prix proche de leur prix de vente d'origine en tant que nouvelles unités, selon l'architecte en charge de ce projet chez Factor Architecten. Il a également souligné que le principal avantage non monétaire que ce projet pourrait avoir apporté est «la preuve que ce projet apporte qu’un concept flottant et amphibie peut constituer une typologie attrayante au fil du temps. Nous constatons que dans les projets encore en cours ailleurs aussi: en raison du succès de Maasbommel, les investisseurs internationaux sont toujours très intéressés par la typologie, même s’il est bien sûr très difficile de réaliser un projet dans le cadre d’une réglementation à l’étranger.»

Bien que les parties prenantes impliquées dans le processus de développement des maisons flottantes soient enthousiastes à propos du concept, le processus de planification pour le développement de nouvelles initiatives est encore difficile. Trois aspects principaux qui entravent le processus de développement peuvent être identifiés.

Le premier est l'insécurité continue sur l'interprétation des règlements par la municipalité et Rijkswaterstaat, ce qui peut entraîner de sérieux retards dans le processus de construction. Cela pourrait être atténué par l'élaboration de lignes directrices à l'intention des autorités locales sur l'interprétation et la mise en œuvre de la législation nationale en fonction de la situation locale. Une autre raison de la lenteur de l'adoption du concept est le manque de confiance dans le marché du logement flottant par les promoteurs. Dans le cas de Maasbommel, le projet a obtenu l'autorisation de réalisation dans le cadre d'un programme de politique expérimentale du ministère néerlandais. Ce programme est actuellement terminé. Par conséquent, un nouveau projet devrait répondre aux exigences de Rijkswaterstaat. Cela signifie que le promoteur est financièrement responsable de la réalisation de mesures supplémentaires pour compenser tout obstacle au débit d'eau que les maisons pourraient causer. Une législation claire et cohérente pourrait contribuer à créer un marché stable pour ce type de développements. Enfin, les plans d'aménagement du territoire existants peuvent également constituer un obstacle à l'adoption plus fréquente du concept de logement flottant et devraient donc inclure des concepts de logement flottant plus fréquemment.

Le développement des habitations flottantes et amphibies a suscité un débat sur leur statut juridique de maison ou de bateau. Le statut d'une maison est défini par la typologie attribuée à un emplacement dans le plan de zonage local. Dans le cas de Maasbommel, les maisons amphibies ont donc officiellement reçu le statut de maison de loisirs. Les devoirs et les droits des résidents dépendent de la définition légale de la maison et de sa conformité avec la loi néerlandaise sur le logement. La définition peut, par exemple, influer sur les possibilités pour les futurs résidents de demander des subventions liées au logement. En 2014, le Conseil d'État néerlandais a statué que la définition d'une maison flottante ou amphibie en tant que construction devrait dépendre de son utilisation future plutôt que de son mode de construction. Cela signifie que les maisons doivent demander un permis de construire et se conformer à la réglementation de la loi néerlandaise sur le logement et du code national de la construction. Cela entraîne d'autres complications, car la réglementation et les codes du bâtiment actuels ne sont pas favorables aux exigences en matière de logement flottant. Pour remédier à ces problèmes, le ministère du logement et de la fonction publique a publié une nouvelle proposition législative en 2015. Cependant, à ce jour, la réglementation des maisons flottantes et amphibies n'a pas changé car la norme NTA 8111, datant de 2011 et convertissant les réglementations de construction standard aux spécificités des maisons flottantes, n'a pas encore été mise à jour.

Récemment, la municipalité de Maasbommel a dénoncé l'occupation permanente illégale de la majorité des maisons flottantes. Les maisons ont été officiellement désignées comme maisons de vacances, ce qui implique qu'elles ne peuvent pas être utilisées comme résidence permanente par leurs habitants. Il s'agit bien sûr d'une question juridique très mineure qui n'est pas liée à la valeur d'adaptation du projet et qui n'affecte pas son acceptabilité sociale globale. Indirectement, cela pourrait même signaler une augmentation de la popularité des maisons flottantes.

Les maisons amphibies et flottantes de Maasbommel ont été conçues entre 1998 et 2004 et construites entre 2004 et 2005.

Les maisons amphibies et flottantes peuvent être considérées comme des «bâtiments permanents». Il n'y a aucune raison de s'attendre à des limites à leur durée de vie, tant qu'ils sont régulièrement entretenus.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten et Boiten raadgevende ingenieurs

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