Cíosanna saoire a bhfuil ardráta acu in Maasbommel, an Ísiltír

Tugann cás Maasbommel, atá suite feadh abhainn an Maas, aghaidh ar an dúshlán a bhaineann le tógáil i gcrios tuile d’fhonn oiriúnú do riosca méadaitheach tuilte abhann.

Meastar go dtuillfidh na haibhneacha Maas uair amháin gach 12 bhliain; Méadaíonn an riosca sin an t-athrú aeráide. Maidir leis an abhainn seo, déanann Institiúid Meitéareolaíochta na hÍsiltíre (KNMI — Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) meánmhéadú ar sceitheadh geimhridh agus earraigh suas le huasmhéid de bheagnach 20 % in 2050 agus beagnach 25 % in 2085. Le linn teagmhais eisceachtúla tuilte (1:1,250 corr a tharlaíonn) meastar go dtiocfaidh méadú ar an sreabhadh uasta abhann ó thart ar 3,900 m³/s in 2015 go raon idir 4250 agus 4 450 m³/s (de réir cásanna sonracha — ‘measartha’ nó ‘te’) in 2050; agus suas le 4 750 m³/s in 2085 (cás ‘te’) i gcásanna KNMI14 (guth Klimaatscenario Nederland, a thógann ar RCP4.5, RCP6.0 agus RCP8.5, mar a thuairiscítear in Klijn et al., 2015, foinse na bhfigiúirí sin).

Tar éis tuilte 1993 agus 1995, ceapadh láithreáin roghnaithe gar do na haibhneacha mar chriosanna tuile, de réir an chláir ‘Seomra don abhainn’, inar cuireadh srian ar an tógáil. Tá an talamh luachmhar san Ísiltír, rud a spreag an forbróir Dura Vermeer agus na cuideachtaí ailtireachta agus innealtóireachta (Factor Architecten agus Boiten raadgevende ingenieurs) chun forbairt tithe amfaibiacha sna criosanna tuilte a mholadh.

Ba é príomhchuspóir thionscadal Maasbommel coincheap an tí amfaibiaigh a thástáil agus a léiriú i bhfíorthimpeallacht, mar réiteach oiriúnaithe coincréiteach (reatha agus amach anseo) chun lonnaíocht agus forbairt uirbeach a cheadú i gcriosanna tuile, agus ar an gcaoi sin acmhainn stórála uisce agus luach eacnamaíoch an cheantair a chaomhnú ag an am céanna. Léiríonn an tionscadal seo cur chuige claochlaitheach i leith an oiriúnaithe i gcomparáid leis an ngnáthbhonneagar athléimneach ó thuilte.

Chun an cead a fháil chun na tithe amfaibiacha a fhorbairt, forbraíodh dearadh a chomhlíonann roinnt riachtanas. Bhí ar na tithe a bheith in ann snámh suas go hingearach go 5,5 méadar. Maidir le sábháilteacht, ba cheart go mbeadh bealach éalaithe ag teach. Ciallaíonn sé seo i gcás na dtithe amfaibiacha nach leor an droichead a sholáthraíonn rochtain ar an teach féin. Ní mór bealach éalaithe a sholáthar freisin nuair a bhíonn an teach i riocht snámh. Ina theannta sin, ní mór dó na ceanglais chaighdeánacha a chomhlíonadh maidir le teaglaim ualaigh den phríomh-thógáil agus sábháilteacht dóiteáin. Ní mór do thithe a thógtar sna tuilemhánna cloí leis an Acht Uisce Náisiúnta freisin. Chun na riachtanais sábháilteachta a chomhlíonadh, ní mór cora a chomhtháthú in aon tógáil laistigh de na tuilemhánna. Bíonn tionchar ag an mbealach a gcomhlíontar na riachtanais seo ar an gcatagóir ina sainítear an teach. Bíonn tionchar aige seo ar chearta na gcónaitheoirí sa todhchaí agus ar phraghas margaidh an tí.

Agus éilimh an rialtais á gcur san áireamh, forbraíodh dearadh arb é atá ann bonn coincréite le tógáil cnámharlaigh adhmaid ar a bharr. Úsáidtear adhmad chun tacú le hacmhainn snámha na tógála mar go gcinntíonn sé go bhfanann an tógáil iomlán chomh héadrom agus is féidir. Is éard atá i mbunús an tí ciúb mór coincréite toll, atá “múráilte” ar phíopaí ollmhóra cruach chun an teach a choinneáil i bhfeidhm agus a chur ar a chumas bogadh go hingearach i gcás leibhéil uisce atá ag ardú. Is féidir le cónaitheoirí gluaiseacht an-bheag suas agus síos agus iad sa teach, fiú nuair nach bhfuil sé i riocht snámh. Ciallaíonn an modh tógála seo go bhfuil suíomh seasta ag tithe amfaibiacha mar go mbíonn siad ceangailte i gcónaí leis an ithir trína mbunús. Tá difríocht idir na tithe maidir leis seo agus na báid tí traidisiúnta, atá bunaithe ar thógáil go hiomlán ar snámh atá cosúil le bád.

Chun cosc a chur ar na tithe ó dislodging sa láib, tá gá le roinnt seomra idir an dúshraith agus an ithir. Caithfidh naisc le huisce, gás, leictreachas agus soláthairtí eile a bheith solúbtha freisin toisc go gcaithfidh an teach iomlán a bheith in ann snámh. Dá bhrí sin, tugtar na naisc seo isteach sa teach trí phíopaí solúbtha atá in ann bogadh ag brath ar leibhéal an uisce. Cinntíonn sé seo gur féidir le fóntais a choinneáil ag feidhmiú i gcás uisce ard. Cinntítear bealach éalaithe trí bhád chun cur ar chumas cónaitheoirí an cladach a bhaint amach ar eagla go mbeadh an teach ina áit ardaithe.

Chomh maith leis an bhforbróir agus na dearthóirí, is iad seo a leanas páirtithe leasmhara eile a bhfuil baint acu leis an tionscadal:

• Rijkswaterstaat, gníomhaireacht Aireacht Comhshaoil na hÍsiltíre a bhfuil sé de chúram uirthi oibreacha poiblí agus uisce a chur i gcrích go praiticiúil. Tá siad freagrach as bainistiú na limistéar tuile. Bhí siad i measc thionscnóir na hidirghabhála agus áiríodh iad go sonrach sa phróiseas chun a chinntiú go gcomhlíontar ceanglais sábháilteachta maidir le tógáil i gcrios tuile. In ainneoin roinnt leisce tosaigh ar an údarás náisiúnta Rijkswaterstaat, cuireadh na rialacha in oiriúint sa deireadh ionas go bhféadfaí ceadanna tógála a fháil. In 2005, d’fhógair an Aireacht Tithíochta, Pleanála Spásúlachta agus Comhshaoil go nglacfaidís le tograí le haghaidh struchtúir amfaibiacha agus struchtúir eile atá seasmhach ó thaobh tuilte de i 15 limistéar a bhíonn i mbaol tuilte (na suíomhanna EMAB mar a thugtar orthu).
• Bardas West Maas agus Waal, arb é an comhlacht rialtais áitiúil atá údaraithe chun pleananna criosaithe, ceadanna tógála soláthair agus cóid tógála a dhréachtú agus cead a thabhairt maidir le leithdháileadh talún. Déanann siad measúnú ar chomhlíonadh na reachtaíochta uile is infheidhme, rud a chiallaíonn go bhfuil sé de chúram orthu léirmhínithe a dhéanamh ar an gcaoi a n-aistríonn na ceanglais náisiúnta chuig an staid áitiúil. Is é an comhlíonadh sin a chinneann formheas an cheada tógála.
• Cónaitheoirí na dtithe amphibious, a d’fhreagair go han-dearfach ar a n-áiteanna cónaithe nua. Thug na chéad chónaitheoirí le fios gur rogha comhfhiosach é maireachtáil i dteach amfaibiach le haghaidh maireachtála níos eachtrúil i lár an dúlra. Roghnaigh siad na tithe go sonrach as a gcumas seasamh in aghaidh tuilte.

Is iad seo a leanas na príomhthosca ratha a sainaithníodh:

• Tháinig an chéad fhíor-thástáil ar an gcoincheap in 2011, nuair a mhéadaigh uisce abhainn Maas go leibhéal a thug ar na tithe amfaibiacha snámh den chéad uair. Chomh maith leis sin, i riocht snámh níor aimsíodh aon fhadhbanna. Dúirt na cónaitheoirí go bhfuil siad an-sásta lena dtithe.
• Ó tugadh i gcrích iad, tá an-aird faighte ag na tithe amfaibiacha i Maasbommel sa phreas idirnáisiúnta. I mí Mheán Fómhair 2010, bronnadh an Water Wonen & Ruimte Award (Water Living & Gradam Spáis) ar thionscadal Maasbommel as a rannchuidiú íocónach leis an ailtireacht a thug dea-shampla d’fhorbairtí amach anseo. Bhí Maasbommel mar shampla freisin i bhfeachtas rialtais na hÍsiltíre maidir le turgnaimh a thógáil a chuir in oiriúint do riosca tuile.
• Bhí Dura Vermeer, Factor Architecten agus Boiten páirteach i dtionscadail seachthairbheacha. Sheol siad tionscadal i sráidbhaile Ohé en Laak ar an Maas i réigiún Limburg san Ísiltír, ina raibh 32 fhoirgneamh (4x6 ar snámh agus 4x2 teach amfaibiach), an tionscadal ‘Maasvilla’. Níor tógadh ach tithe 2x6 ar snámh go dtí seo. D’fhorbair Factor Architecten dearadh freisin chun tithe amfaibiacha a thógáil i gcriosanna tuile Lac de Raby sa Fhrainc. Dhear Public Domain Architecten agus Deltasync pailliún taispeántais ar snámh in Rotterdam, agus thóg Dura Vermeer Bouw Rotterdam é in 2010.
• Cuireann an coincheap acmhainneacht ar fáil freisin maidir le bearta maolaithe a chomhtháthú. Sampla is ea forbairt sé theach amfaibiacha saor ó astaíochtaí in IJburg, a dhear an ghníomhaireacht ailtireachta Art Zaaijer. Tá sé de chumas ag na tithe seo treo a athrú, rud a fhágann go bhfuil siad oiriúnach go háirithe do ghiniúint fuinnimh na gréine.

Cé gur éirigh leis an bpíolótach i Maasbommel, tá leathnú breise an choincheap teoranta do roinnt áiteanna. Tá codarsnacht idir an glacadh mall seo agus an tuar a rinneadh go mbeidh ról tábhachtach ag tithe ar snámh chun an t-easnamh talún de 40 % a chúiteamh sna 40 bliain amach romhainn. Is féidir le níos mó muiníne sa mhargadh tithíochta ar snámh tuilleadh forbairtí a spreagadh, rud a bhféadfaí tacú leis trí rialáil iomchuí. Braitheann muinín cónaitheoirí ionchasacha sa todhchaí freisin ar na costais a bhaineann le tithíocht ar snámh nó amfaibiach i gcomparáid le tithíocht thraidisiúnta, na féidearthachtaí árachais, agus an tíopeolaíocht tithíochta ar féidir cead a fháil ina leith. I gcás Maasbommel, tugadh stádas áineasa do na tithe mar gheall ar ainmniú an limistéir mar chrios áineasa sa phlean criosaithe áitiúil. Cuireann sé seo srianta ar úsáid na dtithe, mar shampla níl cead ag cónaitheoirí cónaí sa teach ach cuid den bhliain.

Teorainn eile is ea toilteanas cónaitheoirí sa todhchaí maireachtáil i dteach amfaibiach. Léirigh staidéar a rinne Ollscoil Theicniúil Delft san Ísiltír go raibh suim ag daoine ardoilte den chuid is mó a bhí ina gcónaí cheana féin i dteach scoite maireachtáil amfaibiach. D’fhéadfadh an ghéarchéim i margadh tithíochta na hÍsiltíre in 2008 an grúpa ceannaitheoirí ionchasacha sin a laghdú a thuilleadh agus an mhuinín i measc infheisteoirí sa mhargadh tithíochta ar snámh a laghdú. Chuir sé sin teorainn le forbairt bhreise an choincheapa. Mar sin féin, tá comharthaí ann go bhfuil muinín mhéadaithe ann le bliain anuas, mar a thuairiscítear sna chéad ranna eile.

Meastar go bhfuil na tithe amfaibiacha i Maasbommel daor do chaighdeáin na hÍsiltíre. Ba iad na chéad tithe amfaibiacha réadaithe san Ísiltír iad agus dá bhrí sin ba ghá na heilimintí tógála (réamhdhéanta) go léir a dhéanamh go sonrach don tionscadal. Bhí costais tógála níos airde mar thoradh air sin. Díoladh na tithe ar feadh thart ar EUR 320.000 ag an am. Cé go bhfuil na tithe mór go leor le meán-achar urláir 120 méadar cearnach, meastar gur praghas ard é seo do theach áineasa (i.e. ní féidir le teaghlaigh maireachtáil ann ar feadh na bliana). Go háirithe ós rud é go raibh an praghas ar an meán teach cónaithe in 2005 thart ar EUR 222.000 san Ísiltír. Ina theannta sin, bhí riosca níos airde i gceist mar gheall ar theicneolaíocht nua a bheith á cur i bhfeidhm. Rinne Dura Vermeer an imní seo a mhaolú trí ráthaíocht 15 bliana a thairiscint maidir le cumas snámh gach tí. Ligfeadh glacadh níos mó leis an teicníc tógáil don chineál seo tí a bheith níos saoire agus leas tráchtála a mhéadú.

D’ainneoin an chostais ard tógála, is díol spéise fós d’fhorbróirí an coincheap toisc go gcuireann sé ar a gcumas uisce a úsáid mar ‘thalamh tógála’, rud a laghdaíonn costais ullmhúcháin an láithreáin ansin. Tá talamh tógála an-luachmhar i gceantair dhlúthdhaonra amhail an Ísiltír. San Ísiltír, is gnách go mbíonn costais ullmhúcháin láithreáin ard go leor toisc nach bhfuil an ithir oiriúnach le tógáil uirthi go díreach toisc nach bhfuil aon acmhainn iompair aici. Cuirfidh tógáil dhíreach faoi deara go rachaidh na tithe isteach sa talamh le linn ama, rud a dhéanfaidh damáiste don teach sa deireadh. Dá bhrí sin, is nós imeachta caighdeánach é an láithreán a ullmhú trí threisithe, atá daor go leor agus praghas an tí a thiomáint suas. I gcás ina n-úsáidtear uisce mar thalamh tógála, snámhann an tógáil agus dá bhrí sin is lú a bhraitheann sé ar acmhainn iompair na hithreach. Ina theannta sin, is féidir na heilimintí réamhdhéanta den teach a thógáil lasmuigh den láthair, rud a chiallaíonn gur féidir na tithe a bhaint amach le níos lú núis d’áitritheoirí in aice láimhe.

D’fhéadfadh sé go mbeadh sé de chumas ag tógáil ar uisce rogha eile spéisiúil a sholáthar don tionscal tógála, ach go dtí seo tá na costais a bhaineann le tithe snámh agus amfaibiacha níos airde i gcomparáid le teach traidisiúnta a thógáil. D’fhéadfadh caighdeánú eilimintí tógála agus uirlisí dearaidh na costais a laghdú i gcás ina nglacfaí níos mó leis an gcoincheap. Chomh maith leis sin, bíonn tionchar ag an gcineál costas a chuirtear san áireamh ar an méid deiridh. Mar shampla, áirítear san fhoirgníocht na costais a bhaineann le tógáil tithe snámhacha nó amfaibiacha a dhéanamh athléimneach ó thaobh tuilte de. I gcás tithíocht thraidisiúnta, íocann an pobal na costais a bhaineann le bonneagar athléimneach ó thuilte trí na cánacha a bhailíonn na Boird Uisce. Is deacair measúnú a dhéanamh ar thionchar agus ar chainníocht na gcostas sin faoi láthair toisc nach bhfuil ach thart ar 10 dtionscadal curtha i gcrích san Ísiltír.

Saincheist eile a tháinig chun cinn is ea gan fáil a bheith ar mhaoiniú inacmhainne agus easpa muiníne fhoriomlán mhargadh an eastáit réadaigh sna tithe neamhghnácha sin. Ós rud é nach féidir iad a úsáid mar bhuanáit chónaithe, agus gur de chineál hibrideach iad idir eastát réadach agus soithí, is ar éigean atá aon institiúid airgeadais san Ísiltír toilteanach iasachtaí morgáiste traidisiúnta a sholáthar ar rátaí úis inacmhainne. Is iad na rudaí atá ar fáil go ginearálta ná na cinn is costasaí a eisítear de ghnáth chun ceannach tithe bád a mhaoiniú. Mar sin féin, tá roinnt comharthaí dearfacha ann le déanaí. Mar shampla, is cosúil gur choinnigh na tithe seo a luach, ag teacht chucu féin ó ghéarchéim mhargadh an eastáit réadaigh in 2008. Díolann siad fós ar phraghas gar dá bpraghas díola bunaidh mar aonaid nua, de réir an ailtire atá i gceannas ar an tionscadal seo ag Factor Architecten. Chuir sé in iúl freisin gurb é ‘an cruthúnas a thugann an tionscadal seo gur féidir le coincheap ar snámh agus amfaibiach a bheith ina thíopeolaíocht tharraingteach le himeacht ama an príomhthairbhe neamhairgeadaíochta a d’fhéadfadh a bheith mar thoradh ar an tionscadal seo. Feicimid i dtionscadail atá fós ar siúl in áiteanna eile freisin: mar gheall ar an rath a bhí ar Maasbommel, tá suim mhór fós ag infheisteoirí idirnáisiúnta sa tíopeolaíocht, cé go bhfuil sé an-deacair, ar ndóigh, tionscadal a bhaint amach laistigh de rialacháin thar lear.”

Cé go bhfuil na páirtithe leasmhara a bhfuil baint acu leis an bpróiseas forbartha tithe ar snámh díograiseach faoin gcoincheap, tá an próiseas pleanála chun tionscnaimh nua a fhorbairt fós deacair. Is féidir trí phríomhghné a chuireann bac ar an bpróiseas forbartha a shainaithint.

Is é an chéad cheann an neamhshlándáil leanúnach maidir le léirmhíniú na rialachán ag an mbardas agus Rijkswaterstaat, rud a d’fhéadfadh moill thromchúiseach a chur ar an bpróiseas tógála. D’fhéadfaí é sin a mhaolú trí threoirlínte a fhorbairt don rialtas áitiúil maidir le léirmhíniú agus cur chun feidhme na reachtaíochta náisiúnta i ndáil leis an staid áitiúil. Cúis eile le glacadh mall an choincheapa is ea an easpa creidimh sa mhargadh tithíochta ar snámh ag forbróirí. I gcás Maasbommel, fuair an tionscadal cead chun réadú trí chlár beartais turgnamhach de chuid Aireacht na hÍsiltíre. Tá an clár seo críochnaithe faoi láthair. Dá bhrí sin, bheadh ar thionscadal nua riachtanais Rijkswaterstaat a chomhlíonadh. Ciallaíonn sé seo go bhfuil an forbróir freagrach ó thaobh airgeadais de as bearta breise a réadú chun cúiteamh a dhéanamh ar aon bhac ar an sreabhadh uisce a d’fhéadfadh na tithe a chur faoi deara. D’fhéadfadh reachtaíocht shoiléir chomhsheasmhach cabhrú le margadh cobhsaí a chruthú do na cineálacha forbairtí sin. Ar deireadh, d’fhéadfadh pleananna úsáide talún atá ann cheana a bheith ina mbacainn freisin ar choincheap na tithíochta ar snámh a ghlacadh níos minice agus, dá bhrí sin, ba cheart coincheapa tithíochta ar snámh a áireamh iontu níos minice.

Chuir forbairt na tithíochta snámhaí agus amfaibiaí le díospóireacht ar a stádas dlíthiúil mar theach nó bád. Sainmhínítear stádas tí leis an tíopeolaíocht a shanntar do shuíomh sa phlean criosaithe áitiúil. I gcás Maasbommel, dá bhrí sin fuair na tithe amfaibiacha stádas tí áineasa go hoifigiúil. Braitheann dualgais agus cearta na gcónaitheoirí ar shainmhíniú dlíthiúil an tí agus cibé an gcomhlíonann sé Acht Tithíochta na hÍsiltíre. Is féidir leis an sainmhíniú, mar shampla, difear a dhéanamh do na féidearthachtaí do chónaitheoirí amach anseo iarratas a dhéanamh ar fhóirdheontais a bhaineann le tithíocht. In 2014, rialaigh Comhairle Stáit na hÍsiltíre gur cheart go mbeadh an sainmhíniú ar theach ar snámh nó amfaibiach mar thógáil ag brath ar a n-úsáid amach anseo seachas ar a modh tógála. Ciallaíonn sé seo go gcaithfidh na tithe iarratas a dhéanamh ar chead tógála agus cloí le rialachán in Acht Tithíochta na hÍsiltíre agus sa Chód Foirgníochta Náisiúnta. Mar thoradh air sin, bíonn tuilleadh deacrachtaí ann toisc nach dtacaíonn na cóid rialála agus tógála atá ann faoi láthair le riachtanais tithíochta ar snámh. Chun aghaidh a thabhairt ar na saincheisteanna sin, d’eisigh an Aireacht Tithíochta agus Státseirbhíse togra nua le haghaidh reachtaíochta in 2015. Go dtí seo, áfach, níor athraíodh rialáil tithe ar snámh agus amfaibiach toisc nár nuashonraíodh caighdeán 8111 an NTA, a théann siar go 2011 agus a athraíonn rialacháin chaighdeánacha tógála go sainiúlachtaí tithe ar snámh.

Le déanaí, cháin bardas Maasbommel áitíocht bhuan neamhdhleathach fhormhór na dtithe ar snámh. Tá na tithe ainmnithe go hoifigiúil mar thithe saoire, rud a thugann le tuiscint nach féidir lena n-áitritheoirí iad a úsáid mar áit chónaithe bhuan. Ar ndóigh, is saincheist dlí an-bheag é seo nach mbaineann le luach oiriúnaithe an tionscadail agus ní dhéanann sé difear dá n-inghlacthacht shóisialta fhoriomlán. Go hindíreach, d’fhéadfadh sé a bheith ag comharthaíocht fiú méadú ar an tóir a bhí ar thithe ar snámh.

Dearadh tithe amphibious agus ar snámh i Maasbommel idir 1998 agus 2004 agus tógadh iad idir 2004 agus 2005.

Is féidir tithe amfaibiacha agus ar snámh a mheas mar ‘fhoirgneamh buan’. Níl aon chúis a bheith ag súil le haon teorainneacha ar a saolré, chomh fada agus a choinnítear iad go rialta.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten agus Boiten raadgevende ingenieurs

.