Alloggi anfibi a Maasbommel, Paesi Bassi

Il caso di Maasbommel, situato lungo il fiume Maas, affronta la sfida di costruire in una zona alluvionale per adattarsi a un rischio crescente di inondazioni fluviali.

Si prevede che i fiumi Maas si allaghino una volta ogni 12 anni; questo rischio è aumentato dai cambiamenti climatici. Per questo fiume, l'Istituto meteorologico olandese (KNMI - Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) prevede un aumento medio degli scarichi invernali e primaverili fino a un massimo di quasi il 20% nel 2050 e quasi il 25% nel 2085. In caso di eventi alluvionali eccezionali (1:1.250 probabilità di verificarsi) il flusso fluviale massimo dovrebbe aumentare approssimativamente da 3.900 m^3/snel 2015 a un intervallo compreso tra 4250 e 4450 m^3/s(secondo scenari specifici - "moderati" o "caldi") nel 2050; e fino a 4750 m^3/snel 2085 (scenario “caldo”) negli scenari KNMI14 (Klimaatscenario voor Nederland, che si basano su RCP4.5, RCP6.0 e RCP8.5, come descritto in Klijn et al., 2015, fonte di queste cifre).

Dopo le alluvioni del 1993 e del 1995, alcuni siti nei pressi dei fiumi sono stati designati come zone alluvionali, secondo il programma "Stanza per il fiume", in cui la costruzione è stata limitata. Il terreno è prezioso nei Paesi Bassi, il che ha motivato lo sviluppatore Dura Vermeer e le società di architettura e ingegneria (Factor Architecten e Boiten raadgevende ingenieurs) a proporre lo sviluppo di case anfibie nelle zone alluvionali.

L'obiettivo principale del progetto Maasbommel era quello di testare e dimostrare il concetto di casa anfibia in un ambiente reale, come soluzione di adattamento concreta (attuale e futura) per consentire l'insediamento urbano e lo sviluppo nelle zone alluvionali, preservando così allo stesso tempo sia la capacità di stoccaggio dell'acqua che il valore economico dell'area. Questo progetto dimostra un approccio trasformativo all'adattamento rispetto all'infrastruttura convenzionale resiliente alle inondazioni.

Per ottenere il permesso per lo sviluppo delle case anfibie, è stato elaborato un progetto che soddisfa diversi requisiti. Le case dovevano essere in grado di galleggiare verticalmente fino a 5,5 metri. Per quanto riguarda la sicurezza, una casa dovrebbe avere una via di fuga. Ciò significa nel caso delle case anfibie che il ponte che fornisce l'accesso alla casa non è sufficiente di per sé. Una via di fuga deve essere fornita anche quando la casa è in posizione galleggiante. Inoltre, deve soddisfare i requisiti standard per le combinazioni di carico della costruzione principale e della sicurezza antincendio. Anche le case costruite nelle pianure alluvionali devono essere conformi alla legge nazionale sull'acqua. Per soddisfare i requisiti di sicurezza, una diga deve essere integrata in qualsiasi costruzione all'interno delle pianure alluvionali. Il modo in cui questi requisiti sono soddisfatti influenza la categoria in cui viene definita la casa. Ciò a sua volta influisce sui diritti dei futuri residenti e sul prezzo di mercato della casa.

Tenendo conto delle richieste del governo, è stato sviluppato un progetto costituito da una base di cemento con una costruzione di scheletro di legno sulla parte superiore. Il legno viene utilizzato per sostenere la capacità galleggiante della costruzione in quanto garantisce che la costruzione totale rimanga il più leggera possibile. La fondazione della casa è costituita da un grande cubo di cemento cavo, "ormeggiato" su enormi tubi di acciaio per mantenere la casa in posizione e consentirle di muoversi verticalmente in caso di innalzamento del livello dell'acqua. I residenti possono sentire un piccolo movimento su e giù mentre sono in casa, anche quando non è in una posizione galleggiante. Questo metodo di costruzione significa che le case anfibie hanno una posizione fissa in quanto sono costantemente collegate al terreno attraverso le loro fondamenta. Le case si differenziano in questo senso dalle case galleggianti tradizionali, che si basano su una costruzione completamente galleggiante che è simile a una barca.

Per evitare che le case si spostino nel fango, è necessario un po 'di spazio tra la fondazione e il terreno. Anche i collegamenti all'acqua, al gas, all'elettricità e ad altre forniture devono essere flessibili in quanto l'intera casa deve essere in grado di galleggiare. Pertanto, questi collegamenti vengono portati in casa attraverso tubazioni flessibili che sono in grado di muoversi a seconda del livello dell'acqua. Ciò garantisce che le utenze possano continuare a funzionare in caso di acqua alta. Una via di fuga è assicurata attraverso una barca per consentire ai residenti di raggiungere la riva nel caso in cui la casa si trovi nella sua posizione elevata.

Oltre allo sviluppatore e ai progettisti, altri stakeholder coinvolti nel progetto sono:

• Rijkswaterstaat, l'agenzia del Ministero dell'Ambiente olandese incaricata dell'esecuzione pratica di opere pubbliche e idriche. Sono responsabili della gestione delle zone alluvionali. Sono stati tra i promotori dell'intervento e sono stati specificamente inclusi nel processo per garantire il rispetto dei requisiti di sicurezza per la costruzione in una zona alluvionale. Nonostante alcune esitazioni iniziali dell'autorità nazionale Rijkswaterstaat, le regole sono state infine adattate in modo da poter ottenere i permessi di costruzione. Nel 2005, il Ministero dell'edilizia abitativa, della pianificazione territoriale e dell'ambiente ha annunciato che avrebbe accettato proposte per strutture anfibie e altre strutture resistenti alle inondazioni in 15 aree soggette a inondazioni (le cosiddette sedi EMAB).
• Comune di West Maas e Waal, che è l'ente governativo locale autorizzato a redigere piani di zonizzazione, fornire permessi di costruzione e codici di costruzione e concedere il permesso per l'assegnazione dei terreni. Valutano la conformità a tutta la legislazione applicabile, il che significa che sono incaricati di interpretare il modo in cui i requisiti nazionali si traducono nella situazione locale. Questa conformità determina l'approvazione del permesso di costruzione.
• I residenti delle case anfibie, che hanno risposto molto positivamente alle loro nuove residenze. I primi residenti hanno indicato che vivere in una casa anfibia è una scelta consapevole per vivere più avventurosi in mezzo alla natura. Hanno scelto specificamente le case per la loro capacità di resistere alle inondazioni.

I principali fattori di successo identificati sono:

• La prima vera prova del concetto è arrivata nel 2011, quando l'acqua del fiume Maas è aumentata a un livello che ha fatto galleggiare per la prima volta le case anfibie. Inoltre, in condizioni di galleggiamento non sono stati rilevati problemi. I residenti hanno dichiarato di essere molto soddisfatti delle loro case.
• Dalla loro realizzazione, le case anfibie di Maasbommel hanno ricevuto molta attenzione dalla stampa internazionale. Nel settembre 2010, il progetto Maasbommel è stato premiato con il Water Wonen & Ruimte Award (Water Living & Space Award) per il suo contributo iconico all'architettura che ha costituito un esempio per gli sviluppi futuri. Maasbommel è stato anche un esempio in una campagna del governo olandese sulla costruzione di esperimenti che si adattano al rischio di alluvioni.
• Dura Vermeer, Factor Architecten e Boiten sono stati coinvolti in progetti spin-off. Insieme hanno avviato un progetto nel villaggio di Ohé en Laak sul Maas nella regione del Limburgo nei Paesi Bassi, composto da 32 edifici (4x6 galleggianti e 4x2 casa anfibia), il progetto "Maasvilla". Finora sono state costruite solo case galleggianti 2x6. Factor Architecten ha anche sviluppato un progetto per la costruzione di case anfibie nelle zone alluvionali del Lac de Raby in Francia. Un padiglione espositivo galleggiante a Rotterdam è stato progettato da Public Domain Architecten e Deltasync e costruito da Dura Vermeer Bouw Rotterdam nel 2010.
• Il concetto offre anche il potenziale per l'integrazione di misure di mitigazione. Un esempio è lo sviluppo di sei case anfibie a emissioni zero a IJburg, progettate dall'agenzia di architettura Art Zaaijer. Queste case hanno la capacità di girare direzione, che li rende particolarmente adatti per la generazione di energia solare.

Sebbene il progetto pilota di Maasbommel abbia avuto successo, l'ulteriore espansione del concetto è stata limitata a poche località. Questo lento assorbimento contrasta con la previsione fatta che le case galleggianti svolgeranno un ruolo importante nel compensare il deficit di terra del 40% nei prossimi 40 anni. Una maggiore fiducia nel mercato immobiliare fluttuante può stimolare ulteriori sviluppi, che potrebbero essere sostenuti da una regolamentazione adeguata. La fiducia dei potenziali futuri residenti dipende anche dai costi degli alloggi galleggianti o anfibi rispetto agli alloggi tradizionali, dalle possibilità assicurative e dalla tipologia abitativa per cui è possibile ottenere un permesso. Nel caso di Maasbommel, alle case è stato assegnato uno status ricreativo a causa della designazione dell'area come zona ricreativa nel piano regolatore locale. Questo pone restrizioni all'uso delle case, ad esempio i residenti sono autorizzati a vivere in casa solo parte dell'anno.

Un altro limite è la volontà dei futuri residenti di vivere in una casa anfibia. Uno studio dell'Università Tecnica di Delft nei Paesi Bassi ha dimostrato che la maggior parte delle persone altamente istruite che già vivono in una casa indipendente erano interessate alla vita anfibia. La crisi del mercato immobiliare olandese nel 2008 ha potenzialmente ulteriormente ridotto questo gruppo di potenziali acquirenti e ridotto la fiducia degli investitori nel mercato immobiliare galleggiante. Ciò ha limitato l'ulteriore sviluppo del concetto. Tuttavia, vi sono segnali di un aumento del clima di fiducia nell’anno più recente, come descritto nelle sezioni successive.

Le case anfibie a Maasbommel sono considerate costose per gli standard olandesi. Sono state le prime case anfibie realizzate nei Paesi Bassi e quindi tutti gli elementi costruttivi (prefabbricati) dovevano essere realizzati appositamente per il progetto. Ciò ha comportato costi di costruzione più elevati. Le case sono state vendute per circa 320.000 euro all'epoca. Anche se le case sono abbastanza grandi con una superficie media di 120 metri quadrati, questo è considerato un prezzo elevato per una casa ricreativa (cioè le famiglie non possono vivere lì tutto l'anno). Soprattutto perché il prezzo medio della casa residenziale nel 2005 era di circa 222.000 euro nei Paesi Bassi. Inoltre, vi era un rischio più elevato dovuto all'applicazione di nuove tecnologie. Questa preoccupazione è stata mitigata da Dura Vermeer offrendo una garanzia di 15 anni per la capacità galleggiante di ogni casa. Una maggiore adozione della tecnica consentirebbe alla costruzione di questo tipo di casa di diventare più economica e aumentare l'interesse commerciale.

Nonostante gli elevati costi di costruzione, il concetto è ancora di interesse per gli sviluppatori in quanto consente loro di utilizzare l'acqua come "terreno di costruzione" che riduce quindi i costi di preparazione del sito. Il terreno edificabile è molto prezioso in aree densamente popolate come i Paesi Bassi. Nei Paesi Bassi, i costi di preparazione del sito sono generalmente piuttosto elevati perché il terreno non è adatto per essere costruito direttamente in quanto non ha alcuna capacità di carico. La costruzione diretta farà affondare le case nel terreno nel corso del tempo, il che alla fine causerà danni alla casa. Pertanto, è una procedura standard per preparare il sito attraverso rinforzi, che sono piuttosto costosi e aumentano il prezzo della casa. Nel caso in cui l'acqua venga utilizzata come terreno edificabile, la costruzione galleggia ed è quindi meno dipendente dalla capacità di carico del terreno. Inoltre, gli elementi prefabbricati della casa possono essere costruiti fuori sede, il che significa che le case possono essere realizzate con meno fastidio per i residenti vicini.

Costruire sull'acqua potrebbe avere il potenziale per fornire un'alternativa interessante per l'industria delle costruzioni, ma fino ad ora i costi delle case galleggianti e anfibie si sono dimostrati più alti rispetto alla costruzione di una casa tradizionale. La standardizzazione degli elementi edilizi e degli strumenti di progettazione ha il potenziale per ridurre i costi in caso di una maggiore adozione del concetto. Inoltre, il tipo di costi presi in considerazione influisce sull'importo finale. Ad esempio, i costi per rendere resiliente la costruzione di case galleggianti o anfibie sono inclusi nella costruzione. Nel caso di alloggi tradizionali, i costi delle infrastrutture resistenti alle inondazioni sono pagati dalla comunità attraverso le tasse riscosse dai consigli per l'acqua. L'impatto e la quantità di questi costi sono difficili da valutare in questo momento, poiché solo circa 10 progetti sono stati realizzati nei Paesi Bassi.

Un altro problema emerso è l'indisponibilità di finanziamenti a prezzi accessibili e la generale mancanza di fiducia del mercato immobiliare in queste case non convenzionali. Dal momento che non possono essere utilizzati come luogo di residenza permanente e hanno una natura un po 'ibrida tra immobili e navi, non ci sono quasi istituti finanziari nei Paesi Bassi disposti a fornire prestiti ipotecari tradizionali a tassi di interesse accessibili. Tutto ciò che è generalmente disponibile sono quelli più costosi di solito emessi per finanziare l'acquisto di rimesse per barche. Tuttavia, ci sono alcuni recenti segnali positivi. Ad esempio, sembra che queste case abbiano mantenuto il loro valore, riprendendosi dalla crisi del mercato immobiliare del 2008. Vendono ancora per un prezzo vicino al loro prezzo di vendita originale come nuove unità, secondo l'architetto responsabile di questo progetto a Factor Architecten. Ha inoltre sottolineato che il principale vantaggio non monetario che questo progetto potrebbe aver apportato è "la prova che questo progetto offre che un concetto galleggiante e anfibio può essere una tipologia attraente nel tempo. Vediamo che in progetti ancora in corso anche altrove: a causa del successo di Maasbommel, gli investitori internazionali sono ancora molto interessati alla tipologia, anche se è ovviamente molto difficile realizzare un progetto nell'ambito delle normative all'estero."

Sebbene le parti interessate coinvolte nel processo di sviluppo delle case galleggianti siano entusiaste del concetto, il processo di pianificazione per lo sviluppo di nuove iniziative è ancora difficile. Si possono individuare tre aspetti principali che ostacolano il processo di sviluppo.

Il primo è la continua insicurezza sull'interpretazione dei regolamenti da parte del comune e del Rijkswaterstaat, che può causare gravi ritardi nel processo di costruzione. Ciò potrebbe essere mitigato attraverso l'elaborazione di orientamenti per il governo locale sull'interpretazione e l'attuazione della legislazione nazionale in relazione alla situazione locale. Un altro motivo per la lenta adozione del concetto è la mancanza di fiducia nel mercato immobiliare galleggiante da parte degli sviluppatori. Nel caso di Maasbommel, il progetto ha ottenuto il permesso per la realizzazione attraverso un programma di politica sperimentale del Ministero olandese. Questo programma è attualmente terminato. Pertanto, un nuovo progetto dovrebbe soddisfare i requisiti di Rijkswaterstaat. Ciò significa che lo sviluppatore è finanziariamente responsabile della realizzazione di misure aggiuntive per compensare eventuali ostacoli al flusso d'acqua che le case potrebbero causare. Una legislazione chiara e coerente potrebbe contribuire a creare un mercato stabile per questo tipo di sviluppi. Infine, i piani d'uso del suolo esistenti possono anche costituire un ostacolo all'adozione più frequente del concetto di alloggio galleggiante e dovrebbero pertanto includere più frequentemente i concetti di alloggio galleggiante.

Lo sviluppo delle abitazioni galleggianti e anfibie ha acceso un dibattito sul loro status giuridico come casa o barca. Lo stato di una casa è definito dalla tipologia assegnata a una località nel piano regolatore locale. Nel caso di Maasbommel, le case anfibie hanno quindi ricevuto ufficialmente lo status di casa ricreativa. I doveri e i diritti dei residenti dipendono dalla definizione legale della casa e dalla sua conformità con la legge olandese sugli alloggi. La definizione può, ad esempio, incidere sulle possibilità per i futuri residenti di richiedere sussidi per l'edilizia abitativa. Nel 2014, il Consiglio di Stato olandese ha stabilito che la definizione di una casa galleggiante o anfibia come costruzione dovrebbe dipendere dal loro uso futuro piuttosto che dal loro modo di costruzione. Ciò significa che le case devono richiedere un permesso di costruzione e rispettare la regolamentazione della legge olandese sugli alloggi e il codice edilizio nazionale. Ciò porta a ulteriori complicazioni in quanto la regolamentazione e i codici edilizi attuali non supportano i requisiti abitativi galleggianti. Per affrontare questi problemi, nel 2015 il ministero dell'Edilizia abitativa e della funzione pubblica ha presentato una nuova proposta legislativa. Tuttavia, ad oggi la regolamentazione delle case galleggianti e anfibie non è cambiata in quanto lo standard NTA 8111, risalente al 2011 e che converte le normative edilizie standard alle specificità delle case galleggianti, non è stato ancora aggiornato.

Recentemente, il comune di Maasbommel ha denunciato l'occupazione permanente illegale della maggior parte delle case galleggianti. Le case sono state ufficialmente designate come case vacanza, il che implica che non possono essere utilizzate come residenza permanente dai loro abitanti. Si tratta ovviamente di una questione giuridica molto minore, non correlata al valore di adattamento del progetto e che non incide sulla loro accettabilità sociale complessiva. Indirettamente, potrebbe anche segnalare un aumento della popolarità delle case galleggianti.

Le case anfibie e galleggianti a Maasbommel sono state progettate tra il 1998 e il 2004 e costruite tra il 2004 e il 2005.

Le case anfibie e galleggianti possono essere considerate "edifici permanenti". Non c'è motivo di aspettarsi limitazioni alla loro vita, purché siano regolarmente mantenute.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten e Boiten Raadgevende Ingegneri

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