Osiedle płazów w Maasbommel, Holandia

Przypadek Maasbommel, położony wzdłuż rzeki Maas, stanowi odpowiedź na wyzwanie, jakim jest budowa w strefie powodziowej w celu dostosowania się do rosnącego ryzyka powodzi rzecznych.

Oczekuje się, że rzeki Maas będą zalewane raz na 12 lat; Ryzyko to zwiększa się ze względu na zmianę klimatu. W przypadku tej rzeki Holenderski Instytut Meteorologiczny (KNMI - Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) przewiduje średni wzrost zrzutów zimowych i wiosennych do maksymalnie prawie 20 % w 2050 r. i prawie 25 % w 2085 r. Podczas wyjątkowych powodzi (1:1250 prawdopodobieństwa wystąpienia) oczekuje się, że maksymalny przepływ rzeki wzrośnie w przybliżeniu z 3900 m3/ s w 2015 r. do zakresu od 4250 do 4450 m3/ s (według konkretnych scenariuszy – „umiarkowany” lub „ciepły”) w 2050 r.; oraz do 4750 m^3/sw 2085 r. (scenariusz „ciepły”) w scenariuszach KNMI14 (Klimaatscenario’s voor Nederland, które opierają się na RCP4.5, RCP6.0 i RCP8.5, jak opisano w Klijn i in., 2015, źródło tych danych liczbowych).

Po powodziach w 1993 r. i 1995 r. wybrane miejsca w pobliżu rzek zostały wyznaczone jako strefy powodziowe zgodnie z programem „Pokój dla rzeki”, w którym ograniczono budowę. Grunty są cenne w Holandii, co zmotywowało dewelopera Dura Vermeer oraz firmy architektoniczne i inżynieryjne (Factor Architecten i Boiten raadgevende ingenieurs) do zaproponowania rozwoju domów amfibijnych w strefach powodziowych.

Głównym celem projektu Maasbommel było przetestowanie i zademonstrowanie koncepcji domu amfibii w rzeczywistym środowisku, jako konkretnego (obecnego i przyszłego) rozwiązania adaptacyjnego umożliwiającego osadnictwo miejskie i rozwój w strefach powodziowych, zachowując w ten sposób zarówno pojemność magazynowania wody, jak i wartość ekonomiczną obszaru. Projekt ten demonstruje transformacyjne podejście do adaptacji w porównaniu z konwencjonalną infrastrukturą odporną na powodzie.

Aby uzyskać pozwolenie na budowę domów amfibii, opracowano projekt spełniający kilka wymagań. Domy musiały być w stanie unosić się pionowo do 5,5 metra. Jeśli chodzi o bezpieczeństwo, dom powinien mieć drogę ewakuacyjną. Oznacza to, że w przypadku domów amfibijnych sam most zapewniający dostęp do domu nie jest wystarczający. Droga ewakuacyjna musi być również zapewniona, gdy dom jest w pozycji pływającej. Ponadto musi spełniać standardowe wymagania dotyczące kombinacji obciążeń konstrukcji głównej i bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Domy wybudowane na terenach zalewowych również muszą być zgodne z krajową ustawą o wodzie. Aby spełnić wymagania bezpieczeństwa, jaz musi być zintegrowany z każdą konstrukcją na równinach zalewowych. Sposób, w jaki te wymagania są spełnione, wpływa na kategorię, w której dom jest zdefiniowany. To z kolei wpływa na prawa przyszłych mieszkańców i cenę rynkową domu.

Biorąc pod uwagę wymagania rządu, opracowano projekt składający się z betonowej podstawy z drewnianą konstrukcją szkieletową na górze. Drewno jest wykorzystywane do podtrzymywania pływalności konstrukcji, ponieważ zapewnia, że całkowita konstrukcja pozostaje tak lekka, jak to tylko możliwe. Fundament domu składa się z dużej, pustej kostki betonowej, która jest „zacumowana” na ogromnych stalowych rurach, aby utrzymać dom na miejscu, umożliwiając jednocześnie jego pionowe poruszanie się w przypadku wzrostu poziomu wody. Mieszkańcy mogą odczuwać bardzo mały ruch w górę iw dół podczas przebywania w domu, nawet jeśli nie jest on w pozycji pływającej. Ta metoda budowy oznacza, że domy amfibijne mają stałą lokalizację, ponieważ są stale połączone z glebą poprzez ich fundament. Domy różnią się pod tym względem od tradycyjnych łodzi mieszkalnych, które opierają się na całkowicie pływającej konstrukcji podobnej do łodzi.

Aby zapobiec przenoszeniu się domów w błocie, potrzebne jest miejsce między fundamentem a glebą. Połączenia z wodą, gazem, elektrycznością i innymi dostawami również muszą być elastyczne, ponieważ cały dom musi być w stanie unosić się na wodzie. Dlatego połączenia te są wprowadzane do domu za pomocą elastycznych rur, które mogą się poruszać w zależności od poziomu wody. Gwarantuje to, że media mogą nadal działać w przypadku wysokiej wody. Droga ewakuacyjna jest zapewniona przez łódź, aby umożliwić mieszkańcom dotarcie do brzegu w przypadku, gdy dom znajduje się na wzniesieniu.

Oprócz dewelopera i projektantów, innymi zainteresowanymi stronami zaangażowanymi w projekt są:

• Rijkswaterstaat, agencja holenderskiego Ministerstwa Środowiska odpowiedzialna za praktyczną realizację robót publicznych i wodociągowych. Są one odpowiedzialne za zarządzanie strefami powodziowymi. Byli oni jednymi z promotorów interwencji i zostali specjalnie włączeni do procesu, aby zapewnić spełnienie wymogów bezpieczeństwa dotyczących budowy w strefie powodziowej. Pomimo pewnych początkowych wahań ze strony organu krajowego Rijkswaterstaat, przepisy zostały ostatecznie dostosowane tak, aby można było uzyskać pozwolenia na budowę. W 2005 r. Ministerstwo Mieszkalnictwa, Planowania Przestrzennego i Środowiska ogłosiło, że przyjmą propozycje budowy obiektów pływających i innych odpornych na powodzie na 15 obszarach zagrożonych powodzią (tzw. lokalizacje EMAB).
• Gmina West Maas i Waal, która jest organem samorządowym upoważnionym do sporządzania planów zagospodarowania przestrzennego, wydawania pozwoleń na budowę i kodeksów budowlanych oraz wydawania pozwoleń na przydział gruntów. Oceniają zgodność ze wszystkimi obowiązującymi przepisami, co oznacza, że są odpowiedzialni za interpretację tego, w jaki sposób wymogi krajowe przekładają się na sytuację lokalną. Zgodność ta decyduje o zatwierdzeniu pozwolenia na budowę.
• Mieszkańcy domów amfibii, którzy bardzo pozytywnie zareagowali na swoje nowe rezydencje. Pierwsi mieszkańcy wskazali, że mieszkanie w domu desantowym jest świadomym wyborem na bardziej ryzykowne życie w środku natury. Wybrali domy ze względu na ich zdolność do przeciwstawiania się powodziom.

Główne zidentyfikowane czynniki sukcesu to:

• Pierwszy prawdziwy test tej koncepcji miał miejsce w 2011 roku, kiedy woda w rzece Maas wzrosła do poziomu, który spowodował, że domy ziemnowodne po raz pierwszy unosiły się na wodzie. Ponadto w stanie pływającym nie wykryto żadnych problemów. Mieszkańcy stwierdzili, że są bardzo zadowoleni ze swoich domów.
• Od czasu ich realizacji domy desantowe w Maasbommel zyskały wiele uwagi w prasie międzynarodowej. We wrześniu 2010 roku projekt Maasbommel otrzymał nagrodę Water Wonen & Ruimte Award (Water Living & Space Award) za swój kultowy wkład w architekturę, która stanowi przykład dla przyszłego rozwoju. Maasbommel służył również jako przykład w holenderskiej kampanii rządowej dotyczącej budowania eksperymentów dostosowujących się do ryzyka powodziowego.
• Dura Vermeer, Factor Architecten i Boiten były zaangażowane w projekty spin-off. Wspólnie rozpoczęli projekt w miejscowości Ohé en Laak nad rzeką Maas w regionie Limburgia w Holandii, składający się z 32 budynków (4x6 pływających i 4x2 pływających domów) – projekt „Maasvilla”. Do tej pory zbudowano tylko 2x6 pływających domów. Factor Architecten opracował również projekt budowy domów amfibii w strefach powodziowych Lac de Raby we Francji. Pływający pawilon wystawowy w Rotterdamie został zaprojektowany przez Public Domain Architecten i Deltasync, a zbudowany przez Dura Vermeer Bouw Rotterdam w 2010 roku.
• Koncepcja ta oferuje również możliwość włączenia środków łagodzących. Przykładem jest budowa sześciu bezemisyjnych domów desantowych w IJburgu, które zostały zaprojektowane przez agencję architektoniczną Art Zaaijer. Domy te mają możliwość skręcania w kierunku, co czyni je szczególnie odpowiednimi do wytwarzania energii słonecznej.

Chociaż pilotaż w Maasbommel odniósł sukces, dalsza rozbudowa koncepcji została ograniczona do kilku lokalizacji. Ta powolna absorpcja kontrastuje z przewidywaniami, że pływające domy będą odgrywać ważną rolę w rekompensowaniu niedoboru ziemi o 40% w ciągu najbliższych 40 lat. Większe zaufanie do płynnego rynku mieszkaniowego może stymulować dalszy rozwój, który mógłby być wspierany przez odpowiednie regulacje. Zaufanie potencjalnych przyszłych mieszkańców zależy również od kosztów pływających lub pływających mieszkań w porównaniu do tradycyjnych mieszkań, możliwości ubezpieczeniowych i typologii mieszkań, na które można uzyskać zezwolenie. W przypadku Maasbommel domy otrzymały status rekreacyjny ze względu na wyznaczenie obszaru jako strefy rekreacyjnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Stwarza to ograniczenia w korzystaniu z domów, na przykład mieszkańcy mogą mieszkać w domu tylko przez część roku.

Innym ograniczeniem jest gotowość przyszłych mieszkańców do życia w domu desantowym. Badanie przeprowadzone przez Uniwersytet Techniczny w Delft w Holandii wykazało, że głównie wysoko wykształceni ludzie mieszkający już w domu jednorodzinnym byli zainteresowani życiem w morzu. Kryzys na holenderskim rynku mieszkaniowym w 2008 r. potencjalnie jeszcze bardziej zmniejszył tę grupę potencjalnych nabywców i zmniejszył zaufanie inwestorów do płynnego rynku mieszkaniowego. Ograniczyło to dalszy rozwój tej koncepcji. Istnieją jednak sygnały zwiększonego zaufania w ostatnim roku, jak opisano w kolejnych sekcjach.

Domy amfibii w Maasbommel są uważane za drogie dla holenderskich standardów. Były to pierwsze zrealizowane domy amfibijne w Holandii i dlatego wszystkie (prefabrykowane) elementy konstrukcyjne musiały być specjalnie wykonane na potrzeby projektu. Doprowadziło to do wyższych kosztów budowy. Domy zostały sprzedane w tym czasie za około 320 000 euro. Chociaż domy są dość duże o średniej powierzchni 120 metrów kwadratowych, jest to uważane za wysoką cenę za dom rekreacyjny (tj. rodziny nie mogą tam mieszkać przez cały rok). Zwłaszcza, że cena przeciętnego domu mieszkalnego w 2005 roku wynosiła około 222.000 euro w Holandii. Ponadto istniało większe ryzyko związane z zastosowaniem nowych technologii. Ta obawa została złagodzona przez Dura Vermeer, oferując 15-letnią gwarancję na pływalność każdego domu. Większe zastosowanie tej techniki pozwoliłoby na to, aby budowa tego typu domu stała się tańsza i zwiększyła zainteresowanie komercyjne.

Pomimo wysokich kosztów budowy koncepcja ta jest nadal przedmiotem zainteresowania deweloperów, ponieważ umożliwia im wykorzystanie wody jako „terenu budowlanego”, co następnie zmniejsza koszty przygotowania terenu. Grunty budowlane są bardzo cenne na gęsto zaludnionych obszarach, takich jak Holandia. W Niderlandach koszty przygotowania terenu są zazwyczaj dość wysokie, ponieważ gleba nie nadaje się do bezpośredniego zabudowy, ponieważ nie ma żadnej nośności. Bezpośrednia budowa spowoduje, że domy z czasem zapadną się w ziemię, co ostatecznie spowoduje uszkodzenie domu. Dlatego jest to standardowa procedura przygotowania witryny za pomocą wzmocnień, które są dość drogie i podnoszą cenę domu. W przypadku gdy woda jest wykorzystywana jako grunt budowlany, konstrukcja pływa, a zatem jest mniej zależna od nośności gleby. Dodatkowo prefabrykowane elementy domu mogą być budowane poza terenem obiektu, co oznacza, że domy mogą być realizowane przy mniejszej uciążliwości dla okolicznych mieszkańców.

Budowa na wodzie może stanowić ciekawą alternatywę dla branży budowlanej, ale do tej pory koszty domów pływających i pływających okazały się wyższe w porównaniu z budową tradycyjnego domu. Standaryzacja elementów budynku i narzędzi projektowych może potencjalnie obniżyć koszty w przypadku szerszego przyjęcia koncepcji. Ponadto rodzaj uwzględnionych kosztów ma wpływ na ostateczną kwotę. Na przykład koszty związane z uodpornieniem na powódź budowy domów pływających lub pływających są uwzględnione w konstrukcji. W przypadku tradycyjnych mieszkań koszty infrastruktury odpornej na powodzie są pokrywane przez społeczność z podatków podniesionych przez Zarządy Gospodarki Wodnej. Wpływ i wielkość tych kosztów są obecnie trudne do oszacowania, ponieważ w Niderlandach zrealizowano jedynie około 10 projektów.

Kolejną kwestią, która się pojawiła, jest niedostępność przystępnego finansowania i ogólny brak zaufania rynku nieruchomości do tych niekonwencjonalnych domów. Ponieważ nie mogą one być wykorzystywane jako stałe miejsce zamieszkania i mają nieco hybrydowy charakter między nieruchomościami a statkami, prawie żadne instytucje finansowe w Niderlandach nie są skłonne udzielać tradycyjnych kredytów hipotecznych po przystępnych stopach procentowych. Wszystko, co jest ogólnie dostępne, to droższe, zwykle wydawane w celu sfinansowania zakupu domków na łodzie. Pojawiły się jednak ostatnio pozytywne sygnały. Na przykład wydaje się, że domy te zachowały swoją wartość, wychodząc z kryzysu na rynku nieruchomości z 2008 r. Nadal sprzedają po cenie zbliżonej do ich pierwotnej ceny sprzedaży jako nowe jednostki, według architekta odpowiedzialnego za ten projekt w Factor Architecten. Zwrócił również uwagę, że główną korzyścią niepieniężną, jaką mógł przynieść ten projekt, jest „dowód na to, że koncepcja pływająca i pływająca może z czasem stać się atrakcyjną typologią. Widzimy, że w wciąż trwających projektach również w innych miejscach: ze względu na sukces Maasbommel inwestorzy międzynarodowi są nadal bardzo zainteresowani typologią, chociaż oczywiście bardzo trudno jest zrealizować projekt w ramach przepisów za granicą.

Chociaż interesariusze zaangażowani w proces budowy domów pływających są entuzjastycznie nastawieni do tej koncepcji, proces planowania rozwoju nowych inicjatyw jest nadal trudny. Można wyróżnić trzy główne aspekty, które utrudniają proces rozwoju.

Pierwszym z nich jest ciągła niepewność co do interpretacji przepisów przez gminę i Rijkswaterstaat, co może powodować poważne opóźnienia w procesie budowlanym. Można to złagodzić poprzez opracowanie wytycznych dla samorządu lokalnego dotyczących interpretacji i wdrażania przepisów krajowych w odniesieniu do sytuacji lokalnej. Innym powodem powolnego przyjmowania tej koncepcji jest brak wiary deweloperów w płynny rynek mieszkaniowy. W przypadku Maasbommela projekt uzyskał pozwolenie na realizację poprzez eksperymentalny program polityki holenderskiego ministerstwa. Obecnie program ten dobiegł końca. W związku z tym nowy projekt musiałby spełniać wymogi Rijkswaterstaat. Oznacza to, że deweloper jest finansowo odpowiedzialny za realizację dodatkowych środków mających na celu zrekompensowanie wszelkich przeszkód w przepływie wody, które mogą spowodować domy. Jasne i spójne prawodawstwo mogłoby przyczynić się do stworzenia stabilnego rynku dla tego rodzaju zmian. Ponadto istniejące plany zagospodarowania przestrzennego mogą również stanowić przeszkodę w częstszym przyjmowaniu koncepcji mieszkalnictwa pływającego i w związku z tym powinny częściej obejmować koncepcje mieszkalnictwa pływającego.

Rozwój pływających i pływających domów rozpętał debatę na temat ich statusu prawnego jako domu lub łodzi. Status domu określa typologia przypisana do lokalizacji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku Maasbommel domy desantowe otrzymały zatem oficjalnie status domu rekreacyjnego. Obowiązki i prawa mieszkańców zależą od prawnej definicji domu i tego, czy jest on zgodny z holenderską ustawą o mieszkalnictwie. Definicja ta może na przykład wpłynąć na możliwości ubiegania się przez przyszłych rezydentów o dotacje związane z mieszkalnictwem. W 2014 r. holenderska Rada Stanu orzekła, że definicja pływającego lub pływającego domu jako konstrukcji powinna zależeć od ich przyszłego wykorzystania, a nie od sposobu ich budowy. Oznacza to, że domy muszą ubiegać się o pozwolenie na budowę i przestrzegać przepisów holenderskiej ustawy o mieszkalnictwie i krajowego kodeksu budowlanego. Prowadzi to do dalszych komplikacji, ponieważ obecne przepisy i kodeksy budowlane nie wspierają pływających wymogów mieszkaniowych. Aby rozwiązać te problemy, Ministerstwo Mieszkalnictwa i Służby Cywilnej wydało nowy wniosek ustawodawczy w 2015 r. Jednak do tej pory regulacja pływających i pływających domów nie zmieniła się, ponieważ standard NTA 8111, sięgający 2011 roku i przekształcający standardowe przepisy budowlane w specyfikę pływających domów, nie został jeszcze zaktualizowany.

Niedawno gmina Maasbommel potępiła bezprawne stałe zajmowanie większości pływających domów. Domy zostały oficjalnie wyznaczone jako domy wakacyjne, co oznacza, że nie mogą być wykorzystywane jako stałe miejsce zamieszkania przez ich mieszkańców. Jest to oczywiście bardzo drobna kwestia prawna niezwiązana z wartością adaptacyjną projektu i nie wpływa na ich ogólną akceptację społeczną. Pośrednio może to nawet sygnalizować wzrost popularności pływających domów.

Amfibie i pływające domy w Maasbommel zostały zaprojektowane w latach 1998-2004 i zbudowane w latach 2004-2005.

Domy desantowe i pływające można uznać za „budynki stałe”. Nie ma powodu, aby spodziewać się jakichkolwiek ograniczeń w ich życiu, o ile są one regularnie utrzymywane.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten oraz Boiten raadgevende ingenieurs

.