Obojživelné bývanie v Maasbommeli, Holandsko

Prípad Maasbommel, ktorý sa nachádza pozdĺž rieky Maas, rieši problém výstavby v povodňovej zóne s cieľom prispôsobiť sa rastúcemu riziku povodní v rieke.

Očakáva sa, že rieky Maas budú zaplavené raz za 12 rokov; toto riziko sa zvyšuje v dôsledku zmeny klímy. V prípade tejto rieky Holandský meteorologický inštitút (KNMI – Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut) predpokladá priemerný nárast vypúšťania v zime a na jar až do maximálnej výšky takmer 20 % v roku 2050 a takmer 25 % v roku 2085. Počas mimoriadnych povodní (1:1 250 pravdepodobnosť výskytu) sa očakáva, že maximálny prietok rieky sa zvýši približne z 3 900 m3/sv roku 2015 na rozsah 4 250 až 4 450 m3/s(podľa konkrétnych scenárov – „stredný“ alebo „teplý“) v roku 2050; a do 4750 m3/sv roku 2085 („teplý“ scenár) v scenároch KNMI14 (Klimaatscenario’s voor Nederland, ktoré vychádzajú z RCP4.5, RCP6.0 a RCP8.5, ako sa opisuje v Klijn et al., 2015, zdroj týchto údajov).

Po povodniach v rokoch 1993 a 1995 boli vybrané lokality v blízkosti riek určené ako povodňové zóny podľa programu Priestor pre rieku, v ktorom bola výstavba obmedzená. Pozemok je v Holandsku cenný, čo motivovalo developera Duru Vermeera a architektonické a inžinierske spoločnosti (Factor Architecten a Boiten raadgevende ingenieurs), aby navrhli výstavbu obojživelných domov v záplavových oblastiach.

Hlavným cieľom projektu Maasbommel bolo otestovať a demonštrovať koncepciu obojživelného domu v reálnom prostredí ako konkrétne (súčasné a budúce) adaptačné riešenie, ktoré umožní mestské osídlenie a rozvoj v záplavových zónach, čím sa zároveň zachová kapacita skladovania vody a hospodárska hodnota oblasti. Tento projekt demonštruje transformačný prístup k adaptácii v porovnaní s konvenčnou infraštruktúrou odolnou voči povodniam.

Na získanie povolenia na výstavbu obojživelných domov bol vypracovaný návrh spĺňajúci niekoľko požiadaviek. Domy museli byť schopné vznášať sa vertikálne až do výšky 5,5 metra. Pokiaľ ide o bezpečnosť, dom by mal mať únikovú cestu. To znamená, že v prípade obojživelných domov samotný most poskytujúci prístup k domu nestačí. Úniková cesta musí byť k dispozícii aj vtedy, keď je dom v plávajúcej polohe. Okrem toho musí spĺňať štandardné požiadavky na kombinácie zaťaženia hlavnej konštrukcie a požiarnej bezpečnosti. Domy postavené v záplavových oblastiach musia byť tiež v súlade so zákonom o národných vodách. Na splnenie bezpečnostných požiadaviek musí byť hať integrovaná do každej konštrukcie v záplavových oblastiach. Spôsob, akým sú tieto požiadavky splnené, ovplyvňuje kategóriu, v ktorej je dom definovaný. To zase ovplyvňuje práva budúcich obyvateľov a trhovú cenu domu.

Vzhľadom na požiadavky vlády bol vyvinutý dizajn pozostávajúci z betónovej základne s drevenou kostrou. Drevo sa používa na podporu plávajúcej kapacity konštrukcie, pretože zabezpečuje, aby celková konštrukcia zostala čo najľahšia. Základ domu tvorí veľká dutá betónová kocka, ktorá je „ukotvená“ na obrovských oceľových rúrkach, aby udržala dom na mieste a zároveň umožnila vertikálny pohyb v prípade stúpajúcej hladiny vody. Obyvatelia môžu cítiť veľmi malý pohyb hore a dole, keď sú v dome, aj keď nie je v plávajúcej polohe. Táto konštrukčná metóda znamená, že obojživelné domy majú pevnú polohu, pretože sú neustále spojené s pôdou prostredníctvom svojho základu. Domy sa v tomto ohľade líšia od tradičných hausbótov, ktoré sú založené na plne plávajúcej konštrukcii, ktorá je podobná lodi.

Aby sa zabránilo uvoľneniu domov v bahne, je potrebný určitý priestor medzi základom a pôdou. Napojenia na vodu, plyn, elektrickú energiu a iné dodávky musia byť tiež flexibilné, pretože celý dom musí byť schopný plávať. Preto sa tieto spojenia privádzajú do domu cez flexibilné potrubie, ktoré sa môže pohybovať v závislosti od hladiny vody. To zaisťuje, že inžinierske siete môžu fungovať aj v prípade vysokej hladiny vody. Úniková cesta je zabezpečená loďou, ktorá umožňuje obyvateľom dostať sa na pobrežie v prípade, že dom je vo vyvýšenej polohe.

Okrem navrhovateľa a projektantov sú ďalšími zainteresovanými stranami zapojenými do projektu:

• Rijkswaterstaat, agentúra holandského ministerstva životného prostredia poverená praktickou realizáciou verejných a vodných diel. Sú zodpovedné za riadenie povodňových zón. Boli jedným z navrhovateľov zásahu a boli osobitne zahrnutí do procesu s cieľom zabezpečiť splnenie bezpečnostných požiadaviek na výstavbu v povodňovej zóne. Napriek určitému počiatočnému váhaniu vnútroštátneho orgánu Rijkswaterstaat sa pravidlá nakoniec upravili tak, aby bolo možné získať stavebné povolenia. V roku 2005 ministerstvo bývania, územného plánovania a životného prostredia oznámilo, že prijme návrhy na obojživelné a iné protipovodňové stavby v 15 oblastiach náchylných na povodne (tzv. lokality EMAB).
• Obec West Maas and Waal, ktorá je orgánom miestnej samosprávy oprávneným vypracúvať územné plány, vydávať stavebné povolenia a stavebné poriadky a udeľovať povolenia na prideľovanie pozemkov. Posudzujú súlad so všetkými uplatniteľnými právnymi predpismi, čo znamená, že sú poverené interpretáciou toho, ako sa vnútroštátne požiadavky premietajú do miestnej situácie. Táto zhoda určuje schválenie stavebného povolenia.
• Obyvatelia obojživelných domov, ktorí veľmi pozitívne reagovali na svoje nové rezidencie. Prví obyvatelia naznačili, že bývanie v obojživelnom dome je vedomou voľbou pre dobrodružnejšie bývanie uprostred prírody. Vybrali si konkrétne domy pre svoju schopnosť odolávať povodniam.

Hlavné identifikované faktory úspechu sú:

• Prvý skutočný test konceptu prišiel v roku 2011, keď sa voda rieky Maas zvýšila na úroveň, ktorá spôsobila, že obojživelné domy sa prvýkrát vznášali. V plávajúcom stave neboli zistené žiadne problémy. Obyvatelia uviedli, že sú so svojimi domami veľmi spokojní.
• Od ich realizácie získali obojživelné domy v Maasbommeli veľkú pozornosť v medzinárodnej tlači. V septembri 2010 bol projekt Maasbommel ocenený cenou Water Wonen & Ruimte Award (Water Living & Space Award) za svoj kultový príspevok k architektúre, ktorá je príkladom pre budúci vývoj. Maasbommel tiež slúžil ako príklad v holandskej vládnej kampani na budovanie experimentov na prispôsobenie sa povodňovému riziku.
• Dura Vermeer, Factor Architecten a Boiten sa podieľali na vedľajších projektoch. Spoločne spustili projekt v obci Ohé en Laak na Maas v regióne Limburg v Holandsku, ktorý pozostáva z 32 budov (4x6 plávajúcich a 4x2 obojživelných domov), projekt „Maasvilla“. Doteraz bolo postavených len 2x6 plávajúcich domov. Factor Architecten tiež vyvinul návrh na výstavbu obojživelných domov v záplavových zónach Lac de Raby vo Francúzsku. Plávajúci výstavný pavilón v Rotterdame navrhli Public Domain Architecten a Deltasync a postavila ho Dura Vermeer Bouw Rotterdam v roku 2010.
• Táto koncepcia ponúka aj potenciál na integráciu zmierňujúcich opatrení. Príkladom je výstavba šiestich bezemisných obojživelných domov v IJburgu, ktoré navrhla architektonická agentúra Art Zaaijer. Tieto domy majú schopnosť otáčať sa smerom, čo ich robí obzvlášť vhodnými na výrobu slnečnej energie.

Hoci pilotný projekt v Maasbommeli bol úspešný, ďalšie rozšírenie koncepcie bolo obmedzené na niekoľko miest. Toto pomalé využívanie je v kontraste s predpoveďou, že plávajúce domy budú zohrávať dôležitú úlohu pri kompenzácii nedostatku pôdy vo výške 40 % v nasledujúcich 40 rokoch. Väčšia dôvera v trh s plávajúcimi nehnuteľnosťami na bývanie môže podnietiť ďalší vývoj, ktorý by sa mohol podporiť vhodnou reguláciou. Dôvera potenciálnych budúcich obyvateľov závisí aj od nákladov na plávajúce alebo obojživelné bývanie v porovnaní s tradičným bývaním, možností poistenia a typológie bývania, pre ktoré je možné získať povolenie. V prípade Maasbommelu bol domom pridelený rekreačný štatút z dôvodu označenia oblasti za rekreačnú zónu v miestnom územnom pláne. To predstavuje obmedzenia používania domov, napríklad obyvatelia môžu žiť v dome len časť roka.

Ďalším obmedzením je ochota budúcich obyvateľov žiť v obojživelnom dome. Štúdia Technickej univerzity v Delfte v Holandsku ukázala, že väčšinou vysoko vzdelaní ľudia, ktorí už žijú v rodinnom dome, majú záujem o obojživelné bývanie. Kríza na holandskom trhu s bývaním v roku 2008 potenciálne ešte viac znížila túto skupinu potenciálnych kupujúcich a znížila dôveru investorov v plávajúci trh s bývaním. Tým sa obmedzil ďalší rozvoj tejto koncepcie. Existujú však signály zvýšenej dôvery v poslednom roku, ako sa uvádza v ďalších častiach.

Obojživelné domy v Maasbommeli sú považované za drahé pre holandské normy. Boli to prvé realizované obojživelné domy v Holandsku, a preto všetky stavebné prvky (pre-fab) museli byť špeciálne vyrobené pre projekt. To viedlo k vyšším stavebným nákladom. Domy boli v tom čase predané za približne 320 000 eur. Hoci domy sú pomerne veľké s priemernou podlahovou plochou 120 metrov štvorcových, považuje sa to za vysokú cenu za rekreačný dom (tj rodiny tam nemôžu žiť celý rok). Najmä preto, že cena priemerného obytného domu v roku 2005 bola v Holandsku okolo 222.000 eur. Okrem toho existovalo vyššie riziko v dôsledku uplatňovania novej technológie. Túto obavu zmiernila spoločnosť Dura Vermeer tým, že ponúkla 15-ročnú záruku na plávajúcu schopnosť každého domu. Väčšie prijatie tejto techniky by umožnilo, aby sa výstavba tohto typu domu stala lacnejšou a zvýšila komerčný záujem.

Napriek vysokým stavebným nákladom je táto koncepcia stále predmetom záujmu developerov, pretože im umožňuje využívať vodu ako „stavebnú pôdu“, čím sa potom znižujú náklady na prípravu staveniska. Stavebné pozemky sú veľmi cenné v husto osídlených oblastiach, ako je Holandsko. V Holandsku sú náklady na prípravu staveniska zvyčajne pomerne vysoké, pretože pôda nie je vhodná na priamu výstavbu, pretože nemá žiadnu nosnosť. Priama výstavba spôsobí, že domy v priebehu času klesnú do zeme, čo v konečnom dôsledku spôsobí škody na dome. Preto je štandardným postupom pripraviť miesto prostredníctvom výstuží, ktoré sú pomerne drahé a zvyšujú cenu domu. V prípade, že sa ako stavebný pozemok používa voda, stavba pláva, a preto je menej závislá od únosnosti pôdy. Okrem toho môžu byť predmontované prvky domu postavené mimo areálu, čo znamená, že domy môžu byť realizované s menším obťažovaním pre blízkych obyvateľov.

Budovanie na vode by mohlo mať potenciál poskytnúť zaujímavú alternatívu pre stavebný priemysel, ale doteraz sa náklady na plávajúce a obojživelné domy ukázali byť vyššie v porovnaní s výstavbou tradičného domu. Štandardizácia stavebných prvkov a nástrojov na navrhovanie má potenciál znížiť náklady v prípade väčšieho prijatia koncepcie. Konečnú sumu ovplyvňuje aj druh zohľadnených nákladov. Napríklad náklady na vybudovanie plávajúcich alebo obojživelných domov odolných voči povodniam sú zahrnuté do výstavby. V prípade tradičného bývania hradí náklady na infraštruktúru odolnú voči povodniam komunita prostredníctvom daní, ktoré vyberajú vodohospodárske rady. Vplyv a množstvo týchto nákladov je v súčasnosti ťažké posúdiť, keďže v Holandsku sa realizovalo len približne 10 projektov.

Ďalším problémom, ktorý sa objavil, je nedostupnosť cenovo dostupného financovania a celkový nedostatok dôvery trhu s nehnuteľnosťami v tieto nekonvenčné domy. Keďže sa nemôžu používať ako trvalé bydlisko a majú trochu hybridný charakter medzi nehnuteľnosťami a plavidlami, v Holandsku sotva existujú finančné inštitúcie, ktoré by boli ochotné poskytovať tradičné hypotekárne úvery za prijateľné úrokové sadzby. Všetko, čo je všeobecne k dispozícii, sú drahšie, ktoré sa zvyčajne vydávajú na financovanie nákupu lodných domov. Nedávno sa však objavilo niekoľko pozitívnych signálov. Zdá sa napríklad, že tieto domy si zachovali svoju hodnotu a zotavili sa z krízy na trhu s nehnuteľnosťami v roku 2008. Stále sa predávajú za cenu blízku ich pôvodnej predajnej cene ako nové jednotky, podľa architekta zodpovedného za tento projekt v Factor Architecten. Poukázal tiež na to, že hlavným nepeňažným prínosom, ktorý tento projekt mohol priniesť, je „dôkaz, ktorý tento projekt prináša, že plávajúca a obojživelná koncepcia môže byť časom atraktívnou typológiou. Vidíme, že v stále prebiehajúcich projektoch aj inde: vzhľadom na úspech Maasbommelu sa medzinárodní investori stále veľmi zaujímajú o typológiu, aj keď je samozrejme veľmi ťažké realizovať projekt v rámci právnych predpisov v zahraničí.“

Hoci zainteresované strany, ktoré sú zapojené do procesu výstavby plávajúcich domov, sú touto koncepciou nadšené, proces plánovania rozvoja nových iniciatív je stále zložitý. Možno identifikovať tri hlavné aspekty, ktoré bránia vývojovému procesu.

Prvým je pretrvávajúca neistota pri výklade predpisov zo strany obce a Rijkswaterstaat, ktorá môže spôsobiť vážne oneskorenia v stavebnom procese. To by sa mohlo zmierniť vypracovaním usmernení pre miestnu samosprávu o výklade a vykonávaní vnútroštátnych právnych predpisov v súvislosti s miestnou situáciou. Ďalším dôvodom pomalého prijímania koncepcie je nedostatok dôvery developerov v plávajúci trh s bývaním. V prípade Maasbommelu projekt získal povolenie na realizáciu prostredníctvom experimentálneho politického programu holandského ministerstva. Tento program je v súčasnosti ukončený. Nový projekt by preto musel spĺňať požiadavky Rijkswaterstaat. To znamená, že developer je finančne zodpovedný za realizáciu dodatočných opatrení na kompenzáciu akýchkoľvek prekážok toku vody, ktoré by domy mohli spôsobiť. Jasné a konzistentné právne predpisy by mohli pomôcť vytvoriť stabilný trh pre tieto druhy vývoja. Existujúce územné plány môžu takisto predstavovať prekážku pre častejšie prijímanie koncepcie plávajúceho bývania, a preto by mali častejšie zahŕňať koncepcie plávajúceho bývania.

Rozvoj plávajúceho a obojživelného bývania vyvolal diskusiu o ich právnom postavení ako domu alebo lode. Stav domu je definovaný typológiou priradenou miestu v miestnom územnom pláne. V prípade Maasbommelu preto obojživelné domy oficiálne získali štatút rekreačného domu. Povinnosti a práva obyvateľov závisia od právnej definície domu a od toho, či je v súlade s holandským zákonom o bývaní. Toto vymedzenie môže mať vplyv napríklad na možnosti budúcich obyvateľov požiadať o dotácie na bývanie. V roku 2014 holandská Štátna rada rozhodla, že vymedzenie plávajúceho alebo obojživelného domu ako stavby by malo závisieť od ich budúceho použitia, a nie od spôsobu ich výstavby. To znamená, že domy musia požiadať o stavebné povolenie a dodržiavať predpisy holandského zákona o bývaní a národného stavebného zákona. To vedie k ďalším komplikáciám, keďže súčasná regulácia a stavebné predpisy nepodporujú požiadavky na plávajúce bývanie. S cieľom riešiť tieto otázky vydalo ministerstvo bývania a štátnej služby v roku 2015 nový návrh právnych predpisov. Doteraz sa však regulácia plávajúcich a obojživelných domov nezmenila, keďže norma NTA 8111, ktorá pochádza z roku 2011 a mení štandardné stavebné predpisy na špecifiká plávajúcich domov, ešte nebola aktualizovaná.

Obec Maasbommel nedávno odsúdila nezákonné trvalé užívanie väčšiny plávajúcich domov. Domy boli oficiálne označené ako rekreačné domy, čo znamená, že ich obyvatelia nemôžu používať ako trvalé bydlisko. Ide samozrejme o veľmi malú právnu otázku, ktorá nesúvisí s adaptačnou hodnotou projektu a nemá vplyv na ich celkovú spoločenskú prijateľnosť. Nepriamo to môže dokonca signalizovať nárast popularity plávajúcich domov.

Obojživelné a plávajúce domy v Maasbommeli boli navrhnuté v rokoch 1998 až 2004 a postavené v rokoch 2004 až 2005.

Obojživelné a plávajúce domy možno považovať za „trvalú budovu“. Neexistuje žiadny dôvod očakávať akékoľvek obmedzenia ich života, pokiaľ sú pravidelne udržiavané.

Mattijs Loor
Factor Architecten
Geograaf 40
6921 EW Duiven, The Netherlands
E-mail: mattijs.loor@factorarchitecten.nl

Dura Vermeer, Factor Architecten a Boiten raadgevende ingenieurs

.