Vrijburcht: een particulier gefinancierde klimaatbestendige collectieve tuin in Amsterdam

In de afgelopen 130 jaar is de temperatuur wereldwijd met gemiddeld 1,0 °C gestegen. volgens het KNMI-klimaatdashboard is de gemiddelde temperatuur in dit land tussen 1901 en 2020 met ongeveer 2 °C gestegen. Vanwege het vermogen van warmere lucht om meer vocht vast te houden, worden intensere regenvalgebeurtenissen geprojecteerd.

In Amsterdam leiden hevige regenbuien vaak tot overstromingen door de beperkte doorlaatbaarheid van het stadsoppervlak. Het wegwerken van het water lijkt een eerste en voor de hand liggende reactie. In een toekomstig klimaat kunnen droge periodes echter vaker voorkomen tijdens de zomermaanden, waardoor irrigatie van stedelijke vegetatie in openbare en privéruimten nodig is. Water moet daarom in de stedelijke omgeving worden bewaard. Ook zullen de temperaturen, inclusief extreme waarden, stijgen in alle scenario’s die zijn ontwikkeld door het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI).  Dit zal gepaard gaan met meer warme zomerdagen en frequentere hittegolven waarbij de gebouwde omgeving onaangenaam warm kan worden.

De primaire doelstelling van het bouwsteenproject Vrijburcht was om een aantrekkelijk en duurzaam gebouw te bieden voor mensen om te wonen, werken en ontmoeten door een mix van betaalbare woningen, ateliers / kantoren en openbare ruimte te creëren. Het complex werd voornamelijk gefinancierd door de toekomstige bewoners. Alle huizen zijn bereikbaar via de binnenplaats die fungeert als een centrale en informele ruimte voor bewoners om elkaar te ontmoeten. Tegelijkertijd moet het het risico op pluviale overstromingen verminderen, regenwater opslaan voor irrigatie en hittestress verminderen door de gebruikers van het gebouw een goed microklimaat te bieden.

Vrijburcht is een mixed-use cohousing complex gelegen op Steigereiland, een kunstmatig eiland in Amsterdam in het IJmeer.

Het complex bestaat uit 52 appartementen, twee gastenkamers, een verzorgingshuis voor zes jongeren met een lichte verstandelijke beperking, een gedeelde hobbyruimte, een fietsenstalling en een parkeergarage, een kinderdagverblijf, een café met een terras aan het water, een theater, een drijvend platform om te zwemmen en een aanlegsteiger voor een zeilclub.

De binnentuin biedt oplossingen om overstromingen door extreme regenval te voorkomen of te verminderen, waterschaarste tijdens droge periodes en hittestress tijdens warme zomerdagen te minimaliseren:

• Regenwater van de daken wordt verzameld in twee tanks die in de tuin worden begraven en in totaal 6000 l water kunnen bevatten. Dit water wordt gebruikt voor irrigatie van de tuin en de planten op de omliggende terrassen / balkons en dekt de totale irrigatiebehoeften in het grootste deel van de jaren.
• De parkeergarage is onder het gebouw gebouwd en de tuin is minimaal geplaveid om maximale doorlaatbaarheid voor regenwater in de tuin te creëren.
• Reliëf wordt gecreëerd zodat water van hogere delen naar een moerasachtige omgeving stroomt. Dit voorkomt overstromingen van de tuin en verbetert de diversiteit van de vegetatie door drogere en nattere omgevingen over de binnentuin te creëren.
• Afvoerpijpen worden op de begane grond losgemaakt van de gevels en vormen samen een pergolaconstructie voor kruipende planten. Dit minimaliseert de impact van eventuele lekkages op de gevel. Kruipplanten worden ook gebruikt aan de buitenkant van het gebouw waar ze windschermen bedekken om groene gevels te vormen. Groene daken werden ook gecreëerd
• De vele bomen in de tuin zorgen voor schaduw en dragen zo bij aan een aangenaam microklimaat op warme zomerdagen.

Zonnepanelen (zonder sedum vegetatie) in verschillende delen van het dak zijn geïnstalleerd. In 2022 zijn ook zonnepanelen met kruidachtig vegetatiedak op een paar extra delen van het project geïnstalleerd.

Om het gebouwencomplex en de binnentuin te realiseren, is een collectief particulier inbedrijfstellingsinitiatief (CPC) gestart waarmee bewoners zich kunnen organiseren en hun wensen kunnen realiseren (zie ook ‘Stakeholderparticipatie’).

Hoewel de klimaatadaptatie-uitkomsten van het project niet daadwerkelijk worden gemonitord, genieten bewoners momenteel van de ruimte die het welzijn van de bewoners en een goed microklimaat creëert (zie Kosten en baten).

Het project is een collectief particulier inbedrijfstellingsinitiatief (CPC). Dit betekent dat toekomstige bewoners het project gezamenlijk hebben ontwikkeld, inclusief het dragen van de risico's die gepaard gaan met de voorfinanciering. Toekomstige bewoners organiseerden zich in een stichting (Stichting Vrijburcht). Deze organisatiestructuur heeft als voordeel dat het de toekomstige bewoners veel vrijheid geeft om hun wensen te realiseren, maar vraagt ook om een sterke betrokkenheid bij het proces. Alle kosten zijn voor rekening van de (toekomstige) bewoners door Stichting Vrijburcht gedragen.

Stichting Vrijburcht regelde met Rabobank de mogelijkheid van een persoonlijke lening tegen gunstige rente en regelde procedures voor een bijzondere hypotheekopbouw van Amsterdam voor mensen met een gemiddeld regulier inkomen (de zogenaamde ‘Amsterdamse Midden Hypotheek’). Ook de (sociale) woningcorporatie “De Key” heeft financiële garantie en knowhow verstrekt.

Vrijburcht is in 2000 geïnitieerd door een groep mensen rondom de toonaangevende architect, allen woonachtig in het centrum van Amsterdam. Hun doel was om innovatieve, aantrekkelijke en betaalbare huizen te creëren, omringd door verschillende culturele en sociale diensten. Ze zagen de mogelijkheid om hun eigen nieuwe huisvesting te creëren in een CPC-project. Het was hun visie dat het gebouw werkruimten en een theaterfunctie moest omvatten. Deze kleine groep mensen begon meer mensen te betrekken. Zij presenteerden hun plan aan de gemeente in het kader van een door de gemeente Amsterdam gelanceerde bouwwedstrijd voor collectieve zelfbouwprojecten op Steigereiland. Steigereiland maakt deel uit van de uitbreidingswijk IJburg die bestaat uit een reeks kunstmatig aangelegde eilanden in het IJmeer In 2002 werd een perceel definitief toegewezen aan Vrijburcht. In de loop van 2002 werd duidelijk dat er nog niet genoeg deelnemers waren. In deze fase is de (sociale) woningcorporatie ‘De Key’ betrokken geraakt. In 2003 tekende De Key een overeenkomst met Stichting Vrijburcht, die in datzelfde jaar wettelijk werd opgericht. De overeenkomst had betrekking op ondersteuning en ondersteuning bij de uitvoering van het programma. De financiering van 21 woningen, de gesubsidieerde huur van assistentiewoningen voor zes jongeren met een lichte beperking en hun begeleiders (De Roef) en de aankoop en huur van het kinderdagverblijf en cafégebouw. ‘De Key’ heeft een passief algemeen bestuurslidmaatschap in de Vrijburcht Foundation gekregen. De binnentuincommissie werd actief in 2004 en presenteerde haar plannen in een workshop in juni 2004, rond de tijd van de voltooiing van het voorontwerp.

De binnentuin is ontworpen door landschapsarchitecten die ook als toekomstige bewoners betrokken waren bij Stichting Vrijburcht. Hun betrokkenheid in een vroeg stadium van het proces maakte het mogelijk om tot een echte integratie van tuin en gebouw te komen (bijv. parkeergarage volledig onder het gebouw en niet onder de tuin, pergolaconstructie van regenwaterleidingen) en een serieus budget voor de tuin. Via presentaties, excursies, een opiniepeiling en diverse workshops met andere toekomstige bewoners ontstond een gemeenschappelijk idee over programma, sfeer en designstijl. Er bestaat nog steeds een afzonderlijke “tuincommissie”, die verantwoordelijk is voor het onderhoud van de tuin.

De belangrijkste succesfactoren van het initiatief zijn:

• Het bouw-/ontwikkelingsproces was een collectief proces met de gemeenschappelijke wens voor een gebouw dat duurzaam was in zowel sociale als klimaatcontext. Het concept van de groene en duurzame binnenplaats kreeg brede steun van alle belanghebbenden.
• Vroege betrokkenheid van landschapsarchitecten bij het collectieve proces was een belangrijk element om de groene ruimte te integreren met het gebouw en voldoende geld uit het totale projectbudget te reserveren om het te realiseren.
• De Vrijburcht Foundation bestond uit mensen die veel tijd en moeite investeerden in het proces, wat een voorwaarde is voor een collectieve en private inbedrijfstelling. De landschapsarchitecten hebben als leden van de Vrijburcht Foundation hun professionele ervaring ingebracht in het procesmanagement.
• De (sociale) woningstichting “De Key” verstrekte financiële garantie door de nog niet verkochte woningen en andere sociale en commerciële diensten te financieren (bv. kinderdagverblijf en huisvesting voor licht gehandicapten, de kinderdagverblijven, het café). “De Key” heeft ook ervaring opgedaan met het toezicht op de bouwfase. Dit maakte de start van het gebouw mogelijk in het stadium waarin er nog niet genoeg particuliere deelnemers waren. ‘De Key’ nam deel aan de Vrijburcht Foundation maar gaf de private deelnemers de ruimte om een eigen concept te ontwikkelen.
• Er werden low-tech maatregelen genomen die de tuin betaalbaar en duurzaam maakten (bijvoorbeeld het gebruik van gewone kruipplanten in plaats van technische oplossingen voor groene gevels).

Hoewel veel positieve factoren de voorwaarden creëerden voor een succesvolle interventie, waren de echte uitdagingen de financiering om de hoge kosten van het project te dekken. De betrokkenheid van de woningstichting “De Key” was een van de winnende strategieën om dit probleem aan te pakken.

Een andere grote taak was om te zorgen voor voldoende participatie van de bewoners. Participatie was een kernelement van het project, maar ondanks een algemene bereidheid om samen te werken bij de besluitvorming door bewoners, was de echte betrokkenheid van bewoners niet eenvoudig te bereiken.

De kosten voor het inrichten van de tuin zelf bedroegen € 55.000, exclusief de kosten van de regenwaterberging (€ 17.500) en een kas (€ 30.000). De totale kosten van het gebouwencomplex bedroegen € 16 miljoen. De kosten van de tuin werden door alle bewoners/gebruikers gedragen als onderdeel van de totale kosten via de Stichting Vrijburcht (zie ook ‘Stakeholderparticipatie’). De tuin was een gezamenlijke wens van de stakeholders. Het werd door hen gefinancierd door compromissen te sluiten in het algemene ontwerp van het complex: het totale budget was vastgesteld, maar de tuin kon worden gefinancierd door andere aspecten van het gebouwontwerp te optimaliseren.

Op jaarbasis bedragen de kosten voor het onderhoud van de tuin € 3.000, inclusief de bijdrage van een tuinman naast het vrijwilligerswerk van de bewoners. Ook de kosten van het onderhoud worden gedragen door de bewoners en “De Key” als onderdeel van de reguliere servicekosten van het gebouw, beheerd via de vereniging van huiseigenaren. Een tuincommissie zorgt voor de algemene aspecten van het onderhoud van de collectieve tuin.

Voordelen zijn moeilijk uit te drukken in geldelijke termen. De tuin draagt bij aan het welzijn van de bewoners door een goed microklimaat. Bewoners hebben bijvoorbeeld geen behoefte aan airconditioning in hun huis. Water voor irrigatie van de vele planten op terrassen naast de binnentuin komt uit de regenwateropslag die in de meeste jaren aan de waterbehoeften voldoet. Overstroming van de tuin tijdens intense douches wordt voorkomen. De tuin is ook een recreatieve plek waar bewoners elkaar ontmoeten, wat het collectieve aspect van het complex onderstreept. Het biedt ook fruit / groenten en dient als een groene speeltuin voor kinderen.

De ontwikkeling van het project vond plaats door middel van particuliere collectieve inbedrijfstelling, ondersteund door passende leningsvoorwaarden. Particulieren verwierven gezamenlijk een stuk grond en verenigden zich in een stichting die optreedt als commissaris voor het hele project. Dit betekent dat bewoners invloed hebben op het project via de ad-hoc opgerichte Vrijburcht Foundation.

Zodra het project is gerealiseerd, zijn alle eigenaren van de appartementen en andere ruimtes in het gebouw verenigd in de Vereniging van Eigenaars. Het is een rechtspersoon die zorg draagt voor het onderhoud van het gebouw en andere gemeenschappelijke belangen, waaronder de tuin. De vereniging heeft een uitvoerend comité, een algemene vergadering, een voorzitter en een financieel comité en is een gemeenschappelijke structuur in alle gevallen in Nederland wanneer er meer eigenaren bij een gebouw betrokken zijn.

De planningsfase begon in 2000, de bouwfase begon in 2005. Vrijburcht, inclusief de binnentuin, werd in 2007 opgeleverd. In 2022 werden nieuwe ingrepen gerealiseerd met de installatie van zonnepanelen op het kruidachtige dak.

Voor het gebouw zelf is de tijdshorizon ongeveer 40 jaar, maar er zijn geen fundamentele beperkingen voor een langer gebruik. Voor de tuin is er ook geen beperking, hoewel jaarlijks onderhoud noodzakelijk is.

M. Vergunst
Beheerstichting Vrijburcht
p/a Pedro de Medinalaan 128
1086 XR Amsterdam
Tel: +31 20 6923007
E-mail: info@vrijburcht.com

Vrijburcht - een particulier gefinancierde klimaatbestendige collectieve tuin in Amsterdam: websites en interviews met M. Vergunst en H. Schuitemaker.