Vrijburcht: finansowany ze środków prywatnych zbiorowy ogród odporny na zmianę klimatu w Amsterdamie

W ciągu ostatnich 130 lat globalne temperatury wzrosły średnio o 1,0 °C. Holandia odnotowała jeszcze większy wzrost: według tablicy wskaźników klimatycznych KNMI Królewskiego Holenderskiego Instytutu Meteorologicznego średnia temperatura w tym kraju wzrosła o około 2 °C w latach 1901–2020. Ze względu na zdolność cieplejszego powietrza do przechowywania większej ilości wilgoci, prognozowane są bardziej intensywne opady deszczu.

W Amsterdamie intensywne opady deszczu często prowadzą do powodzi ze względu na ograniczoną przepuszczalność powierzchni miasta. Pozbycie się wody wydaje się pierwszą i oczywistą reakcją. Jednak w przyszłym klimacie okresy suche mogą występować częściej w miesiącach letnich, co wymaga nawadniania roślinności miejskiej w przestrzeni publicznej i prywatnej. W związku z tym woda powinna być zachowana w środowisku miejskim. Ponadto temperatury, w tym wartości ekstremalne, wzrosną we wszystkich scenariuszach opracowanych przez Królewski Holenderski Instytut Meteorologiczny (KNMI).  Towarzyszyć temu będą bardziej gorące letnie dni i częstsze fale upałów, podczas których zabudowane środowisko może stać się nieprzyjemnie ciepłe.

Głównym celem projektu bloku budowlanego Vrijburcht było zaoferowanie atrakcyjnego i zrównoważonego budynku dla ludzi do życia, pracy i spotkań poprzez stworzenie mieszanki przystępnych cenowo mieszkań, atelier / biur i przestrzeni publicznej. Kompleks był finansowany przede wszystkim przez przyszłych mieszkańców. Do wszystkich domów można dotrzeć przez dziedziniec, który działa jako centralna i nieformalna przestrzeń do spotkań mieszkańców. Jednocześnie powinno to zmniejszyć ryzyko powodzi pluwialnej, magazynować wodę deszczową do nawadniania i zmniejszyć stres cieplny poprzez zapewnienie dobrego mikroklimatu użytkownikom budynku.

Vrijburcht to wielofunkcyjny kompleks mieszkaniowy położony na Steigereiland, sztucznej wyspie w Amsterdamie na jeziorze IJmeer.

Kompleks składa się z 52 apartamentów, dwóch pokoi gościnnych, domu opieki dla sześciu młodzieży z lekkimi zaburzeniami psychicznymi, wspólnej przestrzeni hobbystycznej, szopy rowerowej i garażu, ośrodka opieki dziennej, kawiarni z tarasem nad wodą, teatru, pływającej platformy do pływania i przystani dla klubu żeglarskiego.

Ogród na dziedzińcu zapewnia rozwiązania zapobiegające lub zmniejszające powodzie spowodowane ekstremalnymi opadami deszczu, minimalizujące niedobór wody w okresach suchych i stres cieplny w gorące letnie dni:

• Woda deszczowa z dachów jest zbierana w dwóch zbiornikach, które są zakopane w ogrodzie i mogą łącznie zawierać 6000 l wody. Woda ta jest wykorzystywana do nawadniania ogrodu i roślin na otaczających tarasach / balkonach i pokrywa całkowite potrzeby w zakresie nawadniania przez większość lat.
• Garaż samochodowy jest zbudowany pod budynkiem, a ogród jest wybrukowany minimalnie, aby zapewnić maksymalną przepuszczalność wody deszczowej w ogrodzie.
• Ulga jest tworzona tak, aby woda przepływała z wyższych części do środowiska przypominającego bagno. Zapobiega to zalewaniu ogrodu i zwiększa różnorodność roślinności, tworząc suszarnie i wilgotne środowiska w ogrodzie na dziedzińcu.
• Rury odpływowe są odłączane od fasad na poziomie parteru i razem tworzą konstrukcję pergoli dla pełzających roślin. Minimalizuje to wpływ ewentualnych wycieków na elewację. Pełzające rośliny są również używane na zewnątrz budynku, jeśli pokrywają ekrany wiatrowe, tworząc zielone fasady. Powstały również zielone dachy.
• Liczne drzewa w ogrodzie zapewniają cień, a tym samym przyczyniają się do przyjemnego mikroklimatu w gorące letnie dni.

Zainstalowano panele słoneczne (bez roślinności sedu) w różnych częściach dachu. W 2022 r. zainstalowano również panele słoneczne z dachem z roślin zielnych na kilku dodatkowych częściach projektu.

Aby zrealizować kompleks budynków i ogród na dziedzińcu, rozpoczęto zbiorową inicjatywę prywatnego zlecania robót (CPC), umożliwiającą mieszkańcom zorganizowanie się i realizację ich życzeń (zob. również „Udział zainteresowanych stron”).

Chociaż wyniki projektu w zakresie przystosowania się do zmiany klimatu nie są faktycznie monitorowane, mieszkańcy korzystają obecnie z przestrzeni, która tworzy dobrobyt mieszkańców i dobry mikroklimat (zob. koszty i korzyści).

Projekt jest inicjatywą zbiorowego oddawania do użytku prywatnego (CPC). Oznacza to, że przyszli mieszkańcy wspólnie opracowali projekt, w tym ponosząc ryzyko związane z zaliczkowaniem. Przyszli mieszkańcy zorganizowali się w fundację (Vrijburcht Foundation). Ta struktura organizacyjna ma tę zaletę, że daje przyszłym mieszkańcom dużą swobodę w realizacji ich życzeń, ale wymaga również silnego zaangażowania w ten proces. Wszystkie koszty zostały poniesione przez Fundację Vrijburcht w imieniu (przyszłych) mieszkańców.

FundacjaVrijburcht uzgodniła z Rabobankiem opcję pożyczki osobistej o korzystnym oprocentowaniu i zorganizowała procedury specjalnej budowy hipoteki w Amsterdamie dla osób o średnim regularnym dochodzie (tzw. „hipoteka amsterdamska Midden”). Również korporacja mieszkaniowa (społeczna) „De Key” zapewniła gwarancję finansową i know-how.

Vrijburcht został zapoczątkowany w 2000 roku przez grupę ludzi wokół wiodącego architekta, wszyscy mieszkający w centrum Amsterdamu. Ich celem było stworzenie innowacyjnych, atrakcyjnych i niedrogich domów otoczonych kilkoma usługami kulturalnymi i społecznymi. Dostrzegli możliwość stworzenia własnego nowego mieszkania w projekcie CPC. Ich wizją było, aby budynek obejmował przestrzeń roboczą i funkcję teatralną. Ta niewielka grupa ludzi zaczęła angażować więcej osób. Przedstawili swój plan gminie w ramach konkursu budowlanego na zbiorowe projekty budowy własnej na Steigereiland, ogłoszonego przez gminę Amsterdam. Steigereiland jest częścią dzielnicy ekspansji IJburg, która składa się z szeregu sztucznie zbudowanych wysp na jeziorze IJmeer W 2002 roku działka została ostatecznie przydzielona Vrijburcht. W 2002 r. stało się jasne, że nie ma jeszcze wystarczającej liczby uczestników. Na tym etapie zaangażowała się korporacja mieszkaniowa (społeczna) „De Key”. W 2003 roku De Key podpisał umowę z Fundacją Vrijburcht, która została legalnie założona w tym samym roku. Umowa dotyczyła wsparcia i wsparcia w realizacji programu. Finansowanie 21 domów, dotowany wynajem mieszkań do życia wspomaganego dla sześciu młodych osób z lekkim upośledzeniem i ich opiekunów (De Roef) oraz zakup i dzierżawa budynku żłobka i kawiarni. „De Key” uzyskał bierne członkostwo w zarządzie Fundacji Vrijburcht. Komisja ogrodu na dziedzińcu rozpoczęła działalność w 2004 r. i przedstawiła swoje plany w warsztacie w czerwcu 2004 r., mniej więcej w czasie ukończenia wstępnego projektu.

Ogródna dziedzińcu został zaprojektowany przez architektów krajobrazu, którzy byli również zaangażowani w Fundację Vrijburcht jako przyszli mieszkańcy. Ich zaangażowanie na wczesnym etapie procesu umożliwiło realną integrację ogrodu i budynku (np. garaż w całości pod budynkiem, a nie pod ogrodem, budowa pergoli rur deszczowych) oraz poważny budżet na ogród. Poprzez prezentacje, wycieczki, badanie opinii publicznej i kilka warsztatów z innymi przyszłymi mieszkańcami powstał wspólny pomysł na program, atmosferę i styl projektowania. Nadal istnieje odrębna „komisja ogrodnicza” odpowiedzialna za utrzymanie ogrodu.

Głównymi czynnikami sukcesu inicjatywy są:

• Proces budowy/rozwoju budynku był procesem zbiorowym, w którym wyrażono wspólne życzenie, aby budynek był zrównoważony zarówno w kontekście społecznym, jak i klimatycznym. Koncepcja zielonego i zrównoważonego dziedzińca spotkała się z szerokim poparciem wszystkich zainteresowanych stron.
• Wczesne zaangażowanie architektów krajobrazu w zbiorowy proces było kluczowym elementem integracji zielonej przestrzeni z budynkiem i zarezerwowania wystarczającej ilości pieniędzy z całkowitego budżetu projektu na jej realizację.
• Fundacja Vrijburcht składała się z osób, które zainwestowały w ten proces dużo czasu i wysiłku, co jest warunkiem wstępnym zbiorowego i prywatnego uruchomienia. Architekci krajobrazu wnieśli swoje doświadczenie zawodowe do zarządzania procesami jako członkowie Fundacji Vrijburcht.
• Fundacja mieszkaniowa (społeczna) „De Key” udzieliła gwarancji finansowej, finansując domy, które nie zostały jeszcze sprzedane, oraz inne usługi społeczne i handlowe (np. ośrodek opieki dziennej i mieszkania dla osób nieznacznie niepełnosprawnych, żłobek, kawiarnia). „De Key” zapewnił również doświadczenie w nadzorowaniu etapu budowy. Umożliwiło to rozpoczęcie budowy budynku na etapie, na którym nie było jeszcze wystarczającej liczby uczestników prywatnych. „De Key” uczestniczyło w Fundacji Vrijburcht, ale dało prywatnym uczestnikom przestrzeń do opracowania własnej koncepcji.
• Podjęto działania o niskim stopniu zaawansowania technologicznego, dzięki którym ogród stał się przystępny cenowo i zrównoważony (np. wykorzystanie wspólnych pełzających roślin zamiast rozwiązań technicznych dla zielonych fasad).

Chociaż wiele pozytywnych czynników stworzyło warunki do udanej interwencji, prawdziwymi wyzwaniami były finansowanie na pokrycie wysokich kosztów projektu. Zaangażowanie fundacji mieszkaniowej „De Key” było jedną ze zwycięskich strategii rozwiązania tego problemu.

Kolejnym ważnym zadaniem było zapewnienie wystarczającego udziału mieszkańców. Uczestnictwo było kluczowym elementem projektu, ale pomimo ogólnej chęci współpracy w podejmowaniu decyzji przez mieszkańców, rzeczywiste zaangażowanie mieszkańców nie było łatwe do osiągnięcia.

Koszty założenia samego ogrodu wyniosły 55 000 EUR, z wyłączeniem kosztów instalacji do przechowywania wody deszczowej (17 500 EUR) i szklarni (30 000 EUR). Całkowite koszty kompleksu budynków wyniosły 16 mln EUR. Koszty ogrodu ponieśli wszyscy mieszkańcy/użytkownicy w ramach całkowitych kosztów za pośrednictwem Fundacji Vrijburcht (zob. również „Udział zainteresowanych stron”). Ogród był zbiorowym życzeniem interesariuszy. Został on sfinansowany przez nich poprzez kompromisy w ogólnym projekcie kompleksu: ogólny budżet został ustalony, ale ogród można było sfinansować poprzez optymalizację innych aspektów projektu budynku.

Rocznie koszty utrzymania ogrodu wynoszą 3000 EUR, w tym wkład ogrodnika obok dobrowolnej pracy mieszkańców. Również koszty utrzymania są ponoszone przez mieszkańców i „De Key” w ramach regularnych opłat za obsługę budynku, zarządzanych za pośrednictwem stowarzyszenia właścicieli domów. Komisja ogrodowa zajmuje się ogólnymi aspektami utrzymania ogrodu zbiorowego.

Korzyści są trudne do wyrażenia w kategoriach pieniężnych. Ogród przyczynia się do dobrego samopoczucia mieszkańców poprzez dobry mikroklimat. Mieszkańcy na przykład nie odczuwają potrzeby klimatyzacji w swoich domach. Woda do nawadniania wielu roślin na tarasach poza ogrodem dziedzińca pochodzi z magazynu wody deszczowej, który zaspokaja zapotrzebowanie na wodę przez większość lat. Zalewanie ogrodu podczas intensywnych pryszniców jest zapobiegane. Ogród jest również miejscem rekreacyjnym, w którym spotykają się mieszkańcy, podkreślając w ten sposób zbiorowy aspekt kompleksu. Zapewnia również owoce / warzywa i służy jako zielony plac zabaw dla dzieci.

Rozwój projektu odbywał się poprzez prywatne zbiorowe oddanie do eksploatacji, wsparte odpowiednimi warunkami kredytowymi. Osoby prywatne wspólnie nabyły kawałek ziemi i zjednoczyły się w fundacji, która pełni funkcję komisarza dla całego projektu. Oznacza to, że mieszkańcy mają wpływ na projekt poprzez powołaną ad hoc Fundację Vrijburcht.

Po zrealizowaniu projektu wszyscy właściciele mieszkań i innych przestrzeni w budynku zostali zjednoczeni w Stowarzyszeniu Właścicieli Domów (Vereniging van Eigenaars). Jest to osoba prawna, która zajmuje się utrzymaniem budynku i innymi wspólnymi interesami, w tym ogrodem. Stowarzyszenie ma komitet wykonawczy, walne zgromadzenie, przewodniczącego i komitet finansowy i jest wspólną strukturą we wszystkich przypadkach w Holandii, gdy w budynku uczestniczy więcej właścicieli.

Fazaplanowania rozpoczęła się w 2000 r., faza budowy rozpoczęła się w 2005 r. Vrijburcht, wraz z ogrodem dziedzińca, został ukończony w 2007 roku. W 2022 r. zrealizowano nowe interwencje polegające na zainstalowaniu paneli słonecznych na dachu roślin zielnych.

Dla samego budynku horyzont czasowy wynosi około 40 lat, ale nie ma fundamentalnych ograniczeń dla dłuższego użytkowania. W przypadku ogrodu nie ma również ograniczeń, chociaż konieczna jest coroczna konserwacja.

M. Vergunst
Beheerstichting Vrijburcht
p/a Pedro de Medinalaan 128
1086 XR Amsterdam
Tel: +31 20 6923007
E-mail: info@vrijburcht.com

Vrijburcht - finansowany ze środków prywatnych zbiorowy ogród odporny na zmianę klimatu w Amsterdamie: strony internetowe i wywiady z M. Vergunstem i H. Schuitemakerem.