Vrijburcht: en privatfinansierad klimatsäker kollektiv trädgård i Amsterdam

Under de senaste 130 åren har de globala temperaturerna stigit med i genomsnitt 1,0 °C. Nederländerna har upplevt en ännu högre ökning: Enligt det kungliga nederländska meteorologiska institutet KNMI:s klimatinstrumentpanel har medeltemperaturen i detta land stigit med cirka 2 °C mellan 1901 och 2020. På grund av förmågan hos varmare luft att hålla mer fukt, mer intensiva regnhändelser projiceras.

I Amsterdam leder intensiva regnskurar ofta till översvämningar på grund av den begränsade genomsläppligheten i stadens yta. Att bli av med vattnet verkar vara en första och uppenbar reaktion. I ett framtida klimat kan dock torra perioder inträffa oftare under sommarmånaderna, vilket kräver bevattning av stadsvegetation i offentliga och privata utrymmen. Vattnet bör därför bevaras i stadsmiljön. Temperaturer, inklusive extrema värden, kommer också att stiga i alla scenarier som utvecklats av Royal Netherlands Meteorological Institute (KNMI).  Detta kommer att åtföljas av fler varma sommardagar och mer frekventa värmeböljor under vilka den byggda miljön kan bli obehagligt varm.

Huvudsyftet med byggstensprojektet Vrijburcht var att erbjuda en attraktiv och hållbar byggnad för människor att bo, arbeta och träffas genom att skapa en blandning av prisvärda bostäder, ateljéer/kontor och offentliga utrymmen. Komplexet finansierades främst av de blivande invånarna. Alla hus nås via gården som fungerar som ett centralt och informellt område för boende att träffas. Samtidigt bör det minska risken för pluvial översvämning, lagra regnvatten för bevattning och minska värmestressen genom att ge ett bra mikroklimat till byggnadens användare.

Vrijburcht är en blandad användning cohousing komplex ligger på Steigereiland, en konstgjord ö i Amsterdam i IJmeer sjön.

Komplexet består av 52 lägenheter, två gästrum, ett vårdhem för sex ungdomar med små psykiska funktionsnedsättningar, ett gemensamt hobbyutrymme, ett cykelskjul och ett parkeringsgarage, ett daghem, ett café med en terrass vid vattnet, en teater, en flytande plattform för simning och en landningsbrygga för en segelklubb.

Gårdsträdgården erbjuder lösningar för att förhindra eller minska översvämningar från extrem nederbörd, minimera vattenbrist under torra perioder och värmestress under varma sommardagar:

• Regnvatten från taken samlas i två tankar som är begravda i trädgården och kan totalt innehålla 6000 liter vatten. Detta vatten används för bevattning av trädgården och växterna på de omgivande terrasserna / balkongerna och täcker det totala bevattningsbehovet under de flesta år.
• Parkeringsgaraget är byggt under byggnaden och trädgården är asfalterad minimalt för att skapa maximal permeabilitet för regnvatten i trädgården.
• Relief skapas så att vatten strömmar från högre delar till en träskliknande miljö. Detta förhindrar översvämning av trädgården och förbättrar vegetationens mångfald genom att skapa torrare och våtare miljöer över gårdens trädgård.
• Avloppsrör lossnar från fasaderna på bottenvåningen och bildar tillsammans en pergolakonstruktion för krypande växter. Detta minimerar effekten av eventuella läckage på fasaden. Krypande växter används också på utsidan av byggnaden där de täcker vindrutor för att bilda gröna fasader. Gröna tak skapades också
• De många träden i trädgården ger skugga och bidrar därmed till ett behagligt mikroklimat under varma sommardagar.

Solpaneler (utan sedumvegetation) i olika delar av taket har installerats. Under 2022 har även solpaneler med örtartat vegetationstak installerats på några extra delar av projektet.

För att förverkliga byggnadskomplexet och innergårdsträdgården inleddes ett initiativ för kollektiv privat driftsättning (CPC) som gjorde det möjligt för invånarna att organisera sig och förverkliga sina önskemål (se även ”Deltagande av berörda parter”).

Även om projektets klimatanpassningsresultat inte övervakas, njuter invånarna för närvarande av det utrymme som skapar invånarnas välbefinnande och ett bra mikroklimat (se Kostnader och fördelar).

Projektet är ett initiativ för kollektiv privat driftsättning (CPC). Detta innebär att framtida invånare gemensamt har utvecklat projektet, bland annat genom att bära de risker som är förknippade med förfinansieringen. Framtida invånare organiserade sig i en stiftelse (Vrijburcht Foundation). Denna organisationsstruktur har fördelen att den ger de framtida invånarna stor frihet att förverkliga sina önskemål, men kräver också ett starkt engagemang för processen. Alla kostnader har burits av stiftelsen Vrijburcht för de (framtida) invånarnas räkning.

Vrijburcht Foundation ordnade med Rabobank möjligheten till ett personligt lån till förmånlig ränta och ordnade förfaranden för ett särskilt hypotekslån i Amsterdam för personer med en genomsnittlig regelbunden inkomst (den så kallade Amsterdamse Midden Hypotheek). Även det (sociala) bostadsbolaget De Key tillhandahöll finansiell garanti och know-how.

Vrijburcht startades år 2000 av en grupp människor runt den ledande arkitekten, som alla bor i centrala Amsterdam. Deras mål var att skapa innovativa, attraktiva och prisvärda bostäder omgivna av flera kulturella och sociala tjänster. De såg möjligheten att skapa egna nya bostäder i ett CPC-projekt. Det var deras vision att byggnaden skulle innehålla arbetsplatser och en teaterfunktion. Denna lilla grupp av människor började involvera fler människor. De presenterade sin plan för kommunen inom ramen för en byggtävling för kollektiva självbyggnadsprojekt på Steigereiland som inletts av Amsterdams kommun. Steigereiland är en del av expansionsdistriktet IJburg som består av en serie konstgjorda öar i IJmeersjön År 2002 tilldelades ett skifte definitivt till Vrijburcht. Under 2002 stod det klart att det ännu inte fanns tillräckligt många deltagare. I detta skede engagerade sig det (sociala) bostadsbolaget De Key. 2003 undertecknade De Key ett avtal med stiftelsen Vrijburcht Foundation, som inrättades samma år. Överenskommelsen gällde stöd och uppbackning vid genomförandet av programmet. Finansiering av 21 bostäder, subventionerad hyra av bostäder för stödboende för sex ungdomar med lätt funktionsnedsättning och deras assistenter (De Roef) samt köp och hyra av daghems- och kafébyggnaden. ”De Key” har beviljats en passiv styrelseledamot i Vrijburcht Foundation. Trädgårdskommissionen inledde sin verksamhet 2004 och presenterade sina planer vid en workshop i juni 2004, ungefär samtidigt som den preliminära utformningen slutfördes.

Gårdsträdgården ritades av landskapsarkitekter som också var involverade i Vrijburcht Foundation som blivande invånare. Deras deltagande i ett tidigt skede av processen gjorde det möjligt att komma till en verklig integration av trädgård och byggnad (t.ex. parkeringsgarage helt under byggnaden och inte under trädgården, pergola konstruktion av regnvattenledningar) och en seriös budget för trädgården. Genom presentationer, utflykter, en opinionsundersökning och flera workshops med andra framtida invånare bildades en gemensam idé om program, atmosfär och designstil. Det finns fortfarande en särskild ”trädgårdskommission” som ansvarar för underhållet av trädgården.

De viktigaste framgångsfaktorerna för initiativet är följande:

• Byggnads-/utvecklingsprocessen var en kollektiv process med en gemensam önskan om en byggnad som var hållbar i både sociala och klimatmässiga sammanhang. Konceptet med en grön och hållbar innergård fick brett stöd av alla berörda parter.
• Tidigt deltagande av landskapsarkitekter i den kollektiva processen var en viktig del för att integrera grönområdet med byggnaden och att reservera tillräckligt med pengar från den totala projektbudgeten för att förverkliga det.
• Stiftelsen Vrijburcht bestod av personer som investerade mycket tid och ansträngning i processen, vilket är en förutsättning för en kollektiv och privat driftsättning. Landskapsarkitekterna tog in sin yrkeserfarenhet i processledningen som medlemmar i Vrijburcht Foundation.
• Den (sociala) bostadsstiftelsen ”De Key” tillhandahöll ekonomiska garantier genom att finansiera de hus som ännu inte sålts och andra sociala och kommersiella tjänster (t.ex. daghem och bostäder för lätt funktionshindrade, daghemmet, daghemmet). ”De Key” gav också erfarenhet av att övervaka byggfasen. Detta gjorde det möjligt att starta byggnaden i det skede då det ännu inte fanns tillräckligt många privata deltagare. ”De Key” deltog i Vrijburcht-stiftelsen men gav de privata deltagarna utrymme att utveckla sitt eget koncept.
• Lågteknologiska åtgärder vidtogs som gjorde trädgården prisvärd och hållbar (t.ex. användning av vanliga krypande växter i stället för tekniska lösningar för gröna fasader).

Även om många positiva faktorer skapade förutsättningar för en framgångsrik insats var de verkliga utmaningarna finansieringen för att täcka de höga kostnaderna för projektet. Bostadsstiftelsen De Keys deltagande var en av de vinnande strategierna för att ta itu med denna fråga.

En annan stor uppgift var att se till att invånarna deltog i tillräcklig utsträckning. Deltagande var en central del av projektet, men trots en allmän vilja att samarbeta i invånarnas beslutsfattande var invånarnas verkliga engagemang inte lätt att uppnå.

Kostnaderna för att anlägga själva trädgården uppgick till 55 000 euro, exklusive kostnaderna för lagringsanläggningen för regnvatten (17 500 euro) och ett växthus (30 000 euro). De totala kostnaderna för byggnadskomplexet uppgick till 16 miljoner euro. Kostnaderna för trädgården bars av alla boende/användare som en del av de totala kostnaderna genom Vrijburcht-stiftelsen (se även ”Deltagande av berörda parter”). Trädgården var en kollektiv önskan från intressenterna. Det finansierades av dem genom kompromisser i den övergripande utformningen av komplexet: Den totala budgeten fastställdes, men trädgården kunde finansieras genom optimering av andra aspekter av byggnadens utformning.

På årsbasis uppgår kostnaderna för underhåll av trädgården till 3 000 euro, inklusive bidraget från en trädgårdsmästare vid sidan av de boendes frivilliga arbete. Även kostnaderna för underhållet bärs av invånarna och ”De Key” som en del av byggnadens ordinarie serviceavgifter, som förvaltas genom bostadsrättsföreningen. En trädgårdskommission tar hand om de övergripande aspekterna av underhållet av den kollektiva trädgården.

Fördelarna är svåra att uttrycka i monetära termer. Trädgården bidrar till invånarnas välbefinnande genom ett bra mikroklimat. Invånarna känner till exempel inte behov av luftkonditionering i sina hus. Vatten för bevattning av de många växterna på terrasser förutom innergården kommer från regnvattenlagringsanläggningen som uppfyller vattenbehovet under de flesta år. Översvämning av trädgården under intensiva duschar förhindras. Trädgården är också en rekreationsplats där invånarna möts, vilket understryker den kollektiva aspekten av komplexet. Det ger också frukt / grönsaker och fungerar som en grön lekplats för barn.

Projektetutvecklades genom privat kollektiv driftsättning med stöd av lämpliga lånevillkor. Privatpersoner förvärvade gemensamt en bit mark och förenade sig i en stiftelse som fungerar som kommissionär för hela projektet. Detta innebär att invånarna har inflytande över projektet genom den tillfälliga stiftelsen Vrijburcht Foundation.

När projektet har realiserats har alla ägare av lägenheterna och andra utrymmen i byggnaden förenats i Homeowner Association (Vereniging van Eigenaars). Det är en juridisk person som tar hand om underhållet av byggnaden och andra gemensamma intressen, bland annat trädgården. Föreningen har en verkställande kommitté, en bolagsstämma, en ordförande och en finansiell kommitté och är en gemensam struktur i alla fall i Nederländerna när fler ägare är involverade i en byggnad.

Planeringsfasen inleddes 2000, byggfasen inleddes 2005. Vrijburcht, inklusive innergårdsträdgården, färdigställdes 2007. Nya insatser genomfördes 2022 med installation av solpaneler på det örtartade taket.

För själva byggnaden är tidshorisonten cirka 40 år, men det finns inga grundläggande begränsningar för en längre användning. För trädgården finns det inte heller någon begränsning, även om årligt underhåll är nödvändigt.

M. Vergunst
Beheerstichting Vrijburcht
p/a Pedro de Medinalaan 128
1086 XR Amsterdam
Tel: +31 20 6923007
E-mail: info@vrijburcht.com

Vrijburcht - en privatfinansierad klimatsäker kollektiv trädgård i Amsterdam: Webbplatser och intervjuer med M. Vergunst och H. Schuitemaker.