Vrijburcht: en privatfinansieret klimasikret kollektiv have i Amsterdam

I løbet af de sidste 130 år er de globale temperaturer steget med gennemsnitligt 1,0 °C. Nederlandene har oplevet en endnu højere stigning: Ifølge Royal Netherlands Meteorological Institute KNMI climate dashboard er gennemsnitstemperaturen i dette land steget med ca. 2 °C mellem 1901 og 2020. På grund af varmere lufts evne til at holde mere fugt, forventes mere intense nedbørshændelser.

I Amsterdam fører kraftige regnbyger ofte til oversvømmelser på grund af den begrænsede gennemtrængelighed af byens overfladearealer. At slippe af med vandet virker som en første og indlysende reaktion. Men under et fremtidigt klima kan tørre perioder forekomme oftere i sommermånederne, hvilket kræver kunstvanding af byvegetation i offentlige og private rum. Vand bør derfor bevares i bymiljøet. Temperaturerne, herunder ekstreme værdier, vil også stige i alle scenarier, der er udviklet af Royal Netherlands Meteorological Institute (KNMI).  Dette vil blive ledsaget af mere varme sommerdage og hyppigere hedebølger, hvor det byggede miljø kan blive ubehageligt varmt.

Hovedformålet med Vrijburcht-byggestensprojektet var at tilbyde en attraktiv og bæredygtig bygning, hvor folk kan bo, arbejde og mødes ved at skabe en blanding af økonomisk overkommelige boliger, atelierer/kontorer og offentlige rum. Komplekset blev primært finansieret af de kommende beboere. Alle huse nås via gården, der fungerer som et centralt og uformelt område for beboerne at mødes. Samtidig bør det mindske risikoen for pluvial oversvømmelser, lagre regnvand til kunstvanding og mindske varmestress ved at give et godt mikroklima til brugerne af bygningen.

Vrijburcht er et blandet boligkompleks beliggende på Steigereiland, en kunstig ø i Amsterdam i IJmeer søen.

Komplekset består af 52 lejligheder, to værelser, et plejehjem for seks unge med små mentale funktionsnedsættelser, et fælles hobbyrum, et cykelskur og et parkeringshus, et dagcenter, en café med en terrasse ved vandet, et teater, en flydende platform til svømning og en landingsbro til en sejlklub.

Gårdhaven giver løsninger til at forhindre eller reducere oversvømmelser fra ekstrem nedbør, minimere vandknaphed i tørre perioder og varmestress på varme sommerdage:

• Regnvand fra tagtoppene opsamles i to tanke, der er begravet i haven og kan i alt indeholde 6000 l vand. Dette vand bruges til vanding af haven og planterne på de omkringliggende terrasser/balkoner og dækker det samlede vandingsbehov i de fleste år.
• Parkeringshuset er bygget under bygningen, og haven er brolagt minimalt for at skabe maksimal permeabilitet for regnvand i haven.
• Relief er skabt således, at vand strømmer fra højere dele til en mose-lignende miljø. Dette forhindrer oversvømmelse af haven og forbedrer vegetationsdiversiteten ved at skabe tørrere og vådere miljøer på tværs af gårdens have.
• Afløbsrør er løsrevet fra facaderne i stueetagen og danner tilsammen en pergolakonstruktion til krybende planter. Dette minimerer virkningen af eventuelle lækager på facaden. Krybende planter bruges også på ydersiden af bygningen, hvor de dækker vindskærme for at danne grønne facader. Grønne tage blev også skabt
• De mange træer i haven giver skygge og bidrager dermed til et behageligt mikroklima på varme sommerdage.

Solpaneler (uden sedum vegetation) i forskellige dele af taget er blevet installeret. I 2022 blev der også installeret solpaneler med urteagtigt vegetationstag på nogle få ekstra dele af projektet.

For at realisere bygningskomplekset og gårdhaven blev der iværksat et kollektivt privat idriftsættelsesinitiativ (CPC), der gav beboerne mulighed for at organisere sig og realisere deres ønsker (se også "interessentdeltagelse").

Selv om projektets resultater med hensyn til tilpasning til klimaændringer faktisk ikke overvåges, nyder beboerne i øjeblikket godt af det rum, der skaber beboernes trivsel og et godt mikroklima (se Omkostninger og fordele).

Projektet er et kollektivt privat idriftsættelsesinitiativ (CPC). Det betyder, at fremtidige beboere i fællesskab udviklede projektet, herunder bærer de risici, der er forbundet med forfinansieringen. Fremtidige beboere organiserede sig i en fond (Vrijburcht Foundation). Dette organisatoriske set-up har den fordel, at det giver meget frihed til de fremtidige beboere til at realisere deres ønsker, men beder også om et stærkt engagement i processen. Alle omkostninger blev afholdt af Vrijburcht Foundation på vegne af de (fremtidige) beboere.

Vrijburcht Foundation arrangerede med Rabobank muligheden for et personligt lån til en gunstig rente og arrangerede procedurer for en særlig realkreditkonstruktion i Amsterdam for personer med en gennemsnitlig regelmæssig indkomst (den såkaldte »Amsterdamse Midden Hypotheek«). Også det (sociale) boligselskab "De Key" ydede finansiel garanti og knowhow.

Vrijburcht blev indledt i 2000 af en gruppe mennesker omkring den førende arkitekt, der alle bor i centrum af Amsterdam. Deres mål var at skabe innovative, attraktive og økonomisk overkommelige boliger omgivet af flere kulturelle og sociale tjenester. De så muligheden for at skabe deres egen nye bolig i et CPC-projekt. Det var deres vision, at bygningen skulle indeholde arbejdsrum og en teaterfunktion. Denne lille gruppe af mennesker begyndte at involvere flere mennesker. De præsenterede deres plan for kommunen i forbindelse med en byggekonkurrence om kollektive selvbyggeprojekter på Steigereiland, som Amsterdam kommune havde iværksat. Steigereiland er en del af udvidelsesdistriktet IJburg, der består af en række kunstigt konstruerede øer i IJmeer-søen I 2002 blev en parcel endeligt tildelt Vrijburcht. I løbet af 2002 blev det klart, at der endnu ikke var nok deltagere. På dette tidspunkt blev det (sociale) boligselskab "De Key" involveret. I 2003 underskrev De Key en aftale med Vrijburcht Foundation, som blev lovligt etableret samme år. Aftalen vedrørte støtte og støtte til gennemførelsen af programmet. Finansiering af 21 boliger, subsidieret leje af boliger til plejehjem for seks unge med let funktionsnedsættelse og deres ledsagere (De Roef) samt køb og leje af daginstitutions- og cafébygningen. "De Key" har fået et passivt generelt bestyrelsesmedlemsskab i Vrijburcht Foundation. Gårdhavekommissionen blev aktiv i 2004 og præsenterede sine planer på en workshop i juni 2004, omkring tidspunktet for færdiggørelsen af det foreløbige design.

Gårdhaven blev tegnet af landskabsarkitekter, der også var involveret i Vrijburcht Foundation som kommende beboere. Deres engagement i en tidlig fase af processen gjorde det muligt at komme til en reel integration af haven og bygningen (f.eks parkeringshus fuldt under bygningen og ikke under haven, pergola konstruktion af regnvandsrør) og et seriøst budget for haven. Via præsentationer, udflugter, en meningsmåling og flere workshops med andre fremtidige beboere blev der dannet en fælles idé om program, atmosfære og designstil. Der findes stadig en særskilt "havekommission", som er ansvarlig for vedligeholdelsen af haven.

Initiativets vigtigste succesfaktorer er:

• Byggeriet/udviklingsprocessen var en kollektiv proces med et fælles ønske om en bygning, der var bæredygtig i både social og klimamæssig sammenhæng. Konceptet med den grønne og bæredygtige gårdhave fik bred opbakning fra alle interessenter.
• Tidlig inddragelse af landskabsarkitekter i den kollektive proces var et centralt element for at integrere det grønne område med bygningen og reservere penge nok fra det samlede projektbudget til at realisere det.
• Vrijburcht Fonden bestod af mennesker, der investerede en masse tid og kræfter i processen, hvilket er en forudsætning for en kollektiv og privat idriftsættelse. Landskabsarkitekterne bragte deres erhvervserfaring ind i processtyringen som medlemmer af Vrijburcht Foundation.
• Den (sociale) boligfond "De Key" ydede finansiel garanti ved at finansiere de huse, der endnu ikke var solgt, og andre sociale og kommercielle tjenester (f.eks. daginstitution og boliger til let handicappede, vuggestuen, cafè). "De Key" gav også erfaring med at føre tilsyn med byggefasen. Dette gjorde det muligt at starte bygningen på det stadium, hvor der endnu ikke var nok private deltagere. "De Key" deltog i Vrijburcht Foundation, men gav de private deltagere plads til at udvikle deres eget koncept.
• Der blev truffet lavteknologiske foranstaltninger, som gjorde haven økonomisk overkommelig og bæredygtig (f.eks. anvendelse af almindelige krybende planter i stedet for tekniske løsninger til grønne facader).

Selv om mange positive faktorer skabte betingelserne for en vellykket intervention, var de reelle udfordringer finansiering til at dække de høje omkostninger ved projektet. Inddragelsen af "De Key"-boligfonden var en af de vindende strategier til at løse dette problem.

En anden stor opgave var at sikre tilstrækkelig deltagelse af beboerne. Deltagelse var et centralt element i projektet, men på trods af en generel vilje til at samarbejde i beboernes beslutningstagning var beboernes reelle engagement ikke let at opnå.

Omkostningerne til etablering af selve haven var på 55 000 EUR, eksklusive omkostningerne til regnvandsopbevaringsanlægget (17 500 EUR) og et drivhus (30 000 EUR). De samlede omkostninger til bygningskomplekset beløb sig til 16 mio. EUR. Omkostningerne til haven blev afholdt af alle beboere/brugere som en del af de samlede omkostninger gennem Vrijburcht Foundation (se også "interessentdeltagelse"). Haven var et kollektivt ønske fra interessenterne. Det blev finansieret af dem ved at indgå kompromiser i den overordnede udformning af komplekset: det samlede budget var fastsat, men haven kunne finansieres ved at optimere andre aspekter af bygningens udformning.

Omkostningerne til vedligeholdelse af haven beløber sig på årsbasis til 3 000 EUR, inklusive bidraget fra en gartner ved siden af beboernes frivillige arbejde. Også omkostningerne til vedligeholdelse bæres af beboerne og "De Key" som en del af bygningens faste servicegebyrer, der forvaltes af boligejerforeningen. En havekommission tager sig af de overordnede aspekter af vedligeholdelsen af den kollektive have.

Fordelene er vanskelige at udtrykke i penge. Haven bidrager til beboernes trivsel gennem et godt mikroklima. Beboerne føler f.eks. ikke, at der er behov for aircondition i deres huse. Vand til vanding af de mange planter på terrasser ud over gårdhaven kommer fra regnvandsopbevaringsanlægget, der opfylder vandbehovet i de fleste år. Oversvømmelse af haven under intense brusere forhindres. Haven er også et rekreativt sted, hvor beboerne mødes, hvilket understreger det kollektive aspekt af komplekset. Det giver også frugt / grøntsager og fungerer som en grøn legeplads for børn.

Udviklingen af projektet skete gennem privat kollektiv idriftsættelse, understøttet af passende lånebetingelser. Privatpersoner erhvervede i fællesskab et stykke jord og forenede sig i en fond, der fungerer som kommissær for hele projektet. Det betyder, at beboerne har indflydelse på projektet gennem den ad hoc-oprettede Vrijburcht Foundation.

Når projektet blev realiseret, er alle ejere af lejlighederne og andre rum i bygningen blevet forenet i boligejerforeningen (Vereniging van Eigenaars). Det er en juridisk enhed, der tager sig af vedligeholdelsen af bygningen og andre fælles interesser, blandt hvilke haven. Foreningen har en bestyrelse, en generalforsamling, en formand og et finansudvalg og er en fælles struktur i alle tilfælde i Holland, når flere ejere er involveret i en bygning.

Planlægningsfasen startede i 2000, anlægsfasen startede i 2005. Vrijburcht, herunder gårdhaven, blev afsluttet i 2007. Der blev gennemført nye indgreb i 2022 med installationen af solpaneler på taget af urteagtige planter.

For selve bygningen er tidshorisonten omkring 40 år, men der er ingen grundlæggende begrænsninger for længere brug. For haven er der heller ingen begrænsning, selv om årlig vedligeholdelse er nødvendig.

M. Vergunst
Beheerstichting Vrijburcht
p/a Pedro de Medinalaan 128
1086 XR Amsterdam
Tel: +31 20 6923007
E-mail: info@vrijburcht.com

Vrijburcht - en privatfinansieret klimatæt kollektiv have i Amsterdam: hjemmesider og interviews med M. Vergunst og H. Schuitemaker.